공동주택관리 매년 계약 항목과 관련 법규 정리 소방정밀 및 작동기능점검, 방역, 물탱크청소, 외부회계감사

공동주택관리 매년 계약 항목과 관련 법규 정리입니다. 공동주택 아파트에서는 관련 법 규정에 의해 매년 반복적으로 계약하여야 할 사항들이 있습니다. 소방 정밀 및 작동 기능점검, 방역, 물탱크 청소, 외부 회계감사 등 매년 계약하고 있는 내용과 관련 법규를 정리해 보았습니다.

관련 내용으로 주택관리 업자 및 사업자 선정지침이 적용되지 않는 경우도 함께 살펴보시기 바랍니다.

주택관리업자 및 사업자선정지침이 적용되지 않는 경우

주택관리업자 및 사업자 선정 지침이 적용되지 않는 계약에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 업체를 선정할 때 주택관리업자 및 사업자 선정 지침을 토대로 업무를 진행하겠지만 그렇지 않은 것도 있습니다.
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법규에 따라 매년 반복적으로 실시해야 하는 계약의 종류

공동주택관리 매년 반복적 계약은 소방 정밀 및 작동 기능점검, 방역, 물탱크 청소, 외부 회계감사 등이 있으며 이 외에도 아파트 단지마다 매년 반복되는 계약들이 있을 것입니다.

공동주택관리 매년 계약의 종류별 관련 법규

소방정밀 및 작동기능점검, 방역, 물탱크 청소, 외부 회계감사의 법적 근거는 다음과 같습니다.

소방 정밀 및 작동기능점검

– 법적 근거 : 소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 시행규칙 제20조, 제23조

–제20조(소방시설등 자체점검의 구분 및 대상 등) ① 법 제22조제1항에 따른 자체점검(이하 “자체점검”이라 한다)의 구분 및 대상, 점검자의 자격, 점검 장비, 점검 방법 및 횟수 등 자체점검 시 준수해야 할 사항은 별표 3과 같고, 점검인력의 배치기준은 별표 4와 같다.
② 법 제29조에 따라 소방시설관리업을 등록한 자(이하 “관리업자”라 한다)는 제1항에 따라 자체점검을 실시하는 경우 점검 대상과 점검 인력 배치상황을 점검인력을 배치한 날 이후 자체점검이 끝난 날부터 5일 이내에 법 제50조제5항에 따라 관리업자에 대한 점검능력 평가 등에 관한 업무를 위탁받은 법인 또는 단체(이하 “평가기관”이라 한다)에 통보해야 한다.
③ 제1항의 자체점검 구분에 따른 점검사항, 소방시설등점검표, 점검인원 배치상황 통보 및 세부 점검방법 등 자체점검에 필요한 사항은 소방청장이 정하여 고시한다.

– 제23조(소방시설등의 자체점검 결과의 조치 등) ① 관리업자 또는 소방안전관리자로 선임된 소방시설관리사 및 소방기술사(이하 “관리업자등”이라 한다)는 자체점검을 실시한 경우에는 법 제22조제1항 각 호 외의 부분 후단에 따라 그 점검이 끝난 날부터 10일 이내에 별지 제9호서식의 소방시설등 자체점검 실시결과 보고서(전자문서로 된 보고서를 포함한다)에 소방청장이 정하여 고시하는 소방시설등점검표를 첨부하여 관계인에게 제출해야 한다.
② 제1항에 따른 자체점검 실시결과 보고서를 제출받거나 스스로 자체점검을 실시한 관계인은 법 제23조제3항에 따라 자체점검이 끝난 날부터 15일 이내에 별지 제9호서식의 소방시설등 자체점검 실시결과 보고서(전자문서로 된 보고서를 포함한다)에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 소방본부장 또는 소방서장에게 서면이나 소방청장이 지정하는 전산망을 통하여 보고해야 한다.

1. 점검인력 배치확인서(관리업자가 점검한 경우만 해당한다)
2. 별지 제10호서식의 소방시설등의 자체점검 결과 이행계획서
   ③ 제1항 및 제2항에 따른 자체점검 실시결과의 보고기간에는 공휴일 및 토요일은 산입하지 않는다.
   ④ 제2항에 따라 소방본부장 또는 소방서장에게 자체점검 실시결과 보고를 마친 관계인은 소방시설등 자체점검 실시결과 보고서(소방시설등점검표를 포함한다)를 점검이 끝난 날부터 2년간 자체 보관해야 한다.
   ⑤ 제2항에 따라 소방시설등의 자체점검 결과 이행계획서를 보고받은 소방본부장 또는 소방서장은 다음 각 호의 구분에 따라 이행계획의 완료 기간을 정하여 관계인에게 통보해야 한다. 다만, 소방시설등에 대한 수리ㆍ교체ㆍ정비의 규모 또는 절차가 복잡하여 다음 각 호의 기간 내에 이행을 완료하기가 어려운 경우에는 그 기간을 달리 정할 수 있다.
3. 소방시설등을 구성하고 있는 기계ㆍ기구를 수리하거나 정비하는 경우: 보고일부터 10일 이내
4. 소방시설등의 전부 또는 일부를 철거하고 새로 교체하는 경우: 보고일부터 20일 이내
   ⑥ 제5항에 따른 완료기간 내에 이행계획을 완료한 관계인은 이행을 완료한 날부터 10일 이내에 별지 제11호서식의 소방시설등의 자체점검 결과 이행완료 보고서(전자문서로 된 보고서를 포함한다)에 다음 각 호의 서류(전자문서를 포함한다)를 첨부하여 소방본부장 또는 소방서장에게 보고해야 한다.
5. 이행계획 건별 전ㆍ후 사진 증명자료
6. 소방시설공사 계약서

방역

– 법적 근거 : 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 시행규칙 별표 7

물탱크 청소

–  법적 근거 : 수도법 시행규칙 22조의 3

 제22조의3(대형건축물 등의 소유자 등이 해야 하는 소독 등위 생 조치 등) ① 법 제33조 제2항에 따라 영 제50조 각 호의 건축물 또는 시설(이하 “대형건축물 등”이라 한다)의 소유자 또는 관리자(이하 “소유자 등”이라 한다)는 반기 1회 이상 저수조를 청소하여야 하고, 월 1회 이상 저수조의 위생상태를 별표 6의 2에 따라 점검하여야 한다.
  ② 대형건축물등의 소유자 등은 저수조가 신축되었거나 1개월 이상 사용이 중단된 경우에는 사용 전에 청소를 하여야 한다.
  ③ 제1항 및 제2항에 따라 청소를 하는 경우, 청소에 사용된 약품으로 인하여 「먹는 물 수질기준 및 검사 등에 관한 규칙」 별표 1에 따른 먹는 물의 수질기준이 초과되지 않도록 해야 하며, 청소 후에는 저수조에 물을 채운 다음 각 호의 기준을 충족하는지 여부를 점검해야 한다.  <개정 2018. 6. 27., 2019. 6. 25.>
  1. 잔류염소: 리터당 0.1밀리그램 이상 4.0밀리그램 이하
  2. 수소이온 농도(pH): 5.8 이상 8.5 이하
  3. 탁도: 0.5 NTU(네펠 로메 트릭 탁도 단위, Nephelometric Turbidity Unit) 이하
  ④ 대형건축물 등의 소유자 등은 매년 마지막 검사일부터 1년이 되는 날이 속하는 달의 말일까지의 기간 중에 1회 이상 수돗물의 안전한 위생관리를 위하여 「먹는 물관리법 시행규칙」 제35조에 따라 지정된 먹는 물 수질검사기관에 의뢰하여 수질검사를 하여야 한다.  <개정 2020. 11. 27.>
  ⑤ 제4항에 따른 수질검사의 시료 채취 방법 및 검사항목은 다음 각 호와 같다.
  1. 시료 채취 방법: 저수조나 해당 저수조로부터 가장 가까운 수도꼭지에서 채수
  2. 수질검사항목: 탁도, 수소이온 농도, 잔류염소, 일반세균, 총대장균 군, 분원성 대장균군 또는 대장균
  ⑥ 대형건축물 등의 소유자 등은 수질검사 결과를 게시판에 게시하거나 전단을 배포하는 등의 방법으로 해당 건축물이나 시설의 이용자에게 제4항에 따른 수질검사 결과를 공지하여야 한다.
  ⑦ 대형건축물등의 소유자 등은 제4항에 따른 수질검사 결과가 법 제26조에 따른 수질기준(잔류염소의 경우에는 제3항 제1호의 기준을 말한다)에 위반되면 지체 없이 그 원인을 규명하여 배수 또는 저수조의 청소를 하는 등 필요한 조치를 신속하게 해야 한다.  <개정 2019. 6. 25.>
[본조 신설 2012. 5. 17.]
[제목 개정 2019. 6. 25.]

외부 회계감사

– 법적 근거 : 공동주택관리법 시행령 제27조(관리주체에 대한 회계감사 등)
 제27조(관리주체에 대한 회계감사 등) ① 법 제26조 제1항 또는 제2항에 따라 회계감사를 받아야 하는 공동주택의 관리주체는 매 회계연도 종료 후 9개월 이내에 다음 각 호의 재무제표에 대하여 회계감사를 받아야 한다.
  1. 재무상태표
  2. 운영성과표
  3. 이익잉여금 처분계산서(또는 결손금 처리계산서)
  4. 주석(註釋)
  ② 제1항의 재무제표를 작성하는 회계처리기준은 국토교통부 장관이 정하여 고시한다.
  ③ 국토교통부 장관은 제2항에 따른 회계처리기준의 제정 또는 개정의 업무를 외부 전문기관에 위탁할 수 있다.
  ④ 제1항에 따른 회계감사는 공동주택 회계의 특수성을 고려하여 제정된 회계감사기준에 따라 실시되어야 한다.  <개정 2021. 1. 5.>
  ⑤ 제4항에 따른 회계감사기준은 「공인회계사법」 제41조에 따른 한국 공인회계사회가 정하되, 국토교통부 장관의 승인을 받아야 한다.
  ⑥ 감사인은 제1항에 따라 관리주체가 회계감사를 받은 날부터 1개월 이내에 관리주체에게 감사보고서를 제출하여야 한다.
  ⑦ 입주자 대표회의는 법 제26조 제1항에 따른 감사인에게 감사보고서에 대한 설명을 하여 줄 것을 요청할 수 있다.
  ⑧ 공동주택 회계감사의 원활한 운영 등을 위하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

이 외에 매년 계약하는 보험은 관련 법규가 없습니다. 

이상으로 매년 관련 법 규정으로 반복적으로 계약하여야 할 사항과 법적 근거의 정리를 마치겠습니다.

▷ 공동 주택 관리와 관련한 용어 정리 그리고 선거관리위원회와 입주자 대표회의 구성

▷ 공동주택 행위 허가·신고 사항에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

▷ 아파트 관리주체 업무상 위반 업무에 대한 행정처분 과태료와 행정처분 대상자를 알아보도록 하겠습니다.

이것으로 공동주택을 관리하다 보면 매년 관련 법 규정으로 반복적으로 계약하여야 할 사항들인 소방 정밀 및 작동기능점검, 방역, 물탱크 청소, 외부 회계감사 등 매년 계약하고 있는 내용과 법적 근거에 대한 내용을 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.