공동주택관리 주택관리업자 및 사업자 선정지침 각 조항별 해설 11조 부터 21조 까지입니다.

업자 선정은 주택관리업자 및 사업자 선정지침으로 선정하여야 합니다. 이번 편은 11조부터 21조까지입니다.

주택관리업자 및 사업자 선정지침 2021-1505호는 국토교통부고시 제2023-293호로 2023년 6월 13일 개정 시행되었습니다. 개정된 내용을 보시려면 아래 버튼을 눌러 주세요.

주택관리업자 및 사업자 선정지침 제2024-196호

주택관리업자 및 사업자 선정지침 조항 해설 11조 ~ 21조

제11조(선정 결과 공개)
① 입주자 대표회의는 영 제5조 제2항 제1호에 따른 주택관리업자 영 제25조에 따른 사업자 선정 입찰의 낙찰자가 결정된 경우에는 다음 각 호의 내용을 관리주체에게 즉시 통지하여야 한다.

1. 입찰공고 내용(경쟁입찰을 대상으로 한다)

2. 선정 결과 내용(수의계약을 포함한다)

가. 주택관리업자 또는 사업자의 상호ㆍ주소ㆍ대표자 및 연락처

나. 계약금액

다. 계약기간

라. 수의계약인 경우 그 사유

제11조 제1항 제2호 나목 관련 해설

[별표 2]에 따라 수의계약을 체결한 경우에는 그 사유 (예:기존 보험 재계약으로 신규 계약에 비하여 00% 할인을 적용)를 입주자 등이 알 수 있도록 해야 합니다.

② 관리주체는 제1항에 따른 통지를 받거나 사업자 선정의 낙찰자를 결정한 경우, 제1항 각 호의 사항을 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지(인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 해당 공동주택단지의 관리사무소나 게시판 등 이하 같다.)와 공동주택관리 정보시스템에 낙찰자 결정일의 다음날(토요일과 「관공서의 공휴일에 관한 규정」제2조에 따른 공휴일을 제외한 날을 말한다) 18시까지 공개하여야 한다.

제11 제2항 관련 해설

기존에는 관리주체가 사업자를 선정한 경우 공동주택관리단지의 인터넷 홈페이지와 공동주택관리 정보시스템에 즉시 공개하도록 하였으나 개정된 내용에서는 낙찰자 결정일의 다음날의 18시까지 공개하도록 하였습니다.

제12조(재공고)
① 입주자 대표회의 또는 관리주체는 입찰이 성립하지 않은 경우 또는 제21조 제3항 및 제29조 제3항에 따라 낙찰을 무효로 한 경우에 재공고 할 수 있다.

② 제1항에 따른 재공고 시에는 공고기간을 제외하고 최초로 입찰에 부친 내용을 변경할 수 없다. 다만, 제한경쟁입찰의 제한 요건을 완화하는 경우에는 그러하지 아니하다.

제12조 관련 해설

수정공고는 공고내용의 경미한 사항(누구나 알 수 있을 만한 오타 등)을 변경하는 것이며, 재공고는 유찰된 경우 또는 낙찰자가 특별한 사유 없이 계약을 체결하지 아니하는 경우에 동일한 내용(단, 제한경쟁입찰의 제한요건을 완화하는 것은 가능)으로 공고하는 것입니다.

따라서, 제한경쟁입찰의 제한요건˙입찰 가격 산출방법 및 기준 등 입찰과 관련한 중요한 사항이 변경된 경우에는 재공고나 수정공고가 아닌 새로운 공고가 되는 것입니다.

<참고>

재공고 : 유찰된 경우 또는 낙찰자가 특별한 사유 없이 계약을 체결하지 아니한 경우에 동일한 내용(단, 제한경쟁입찰의 제한요건을 완화하는 것은 가능)으로 공고하는 것. 재공고 시 현장설명회를 개최하지 않는 경우에는 입찰공고 기간을 단출(10일 → 5일)할 수 있음.

수정공고 : 공고내용의 경미한 사항(누구나 알 수 있을만한 오타 등)을 변경하여 공고하는 것. 수정공고 시에는 입찰공고 기간에 변동이 없습니다.

제13조(적격심사제 운영)
① 적격심사제로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 평가주체를 다음 각 호와 같이 구성한다.

1. [별표 7]에 따라 입주자 대표회의가 계약자인 경우에는 입주자대표회의 구성원(입주자 대표회의가 선정한 평가위원을 추가할 수 있음).

2. [별표 7]에 따라 관리주체가 계약자인 경우에는 관리주체와 관리주체가 선정한 평가위원(단, 당해 공동주택 입주자 등으로 한정함), 다만 해당 공동주택을 관리 중인 주택관리업자의 임직원이 운영하는 사업자가 해당 공동주택 내 공사 및 용역 등의 입찰에 참여한 경우 해당 주택관리업자의 소속으로 배치된 관리사무소장은 평가위원에서 제외(그밖에 평가 집행에 관한 업무수행은 가능)하여야 하고, 위의 경우 입주자 대표회의가 선정한 입주민이 평가주체가 된다.

제13조 제1항 제2호 관련 해설

 관리주체가 계약자인 경우 관리주체와 관리주체가 선정한 자가 평가위원이 될 수 있으나 해당 공동주택을 관리 중인 주택관리사업자의 임직원이 운영하는 사업자가 입찰을 할 경우 주택관리업자 소속으로 배치된 관리사무소장은 평가위원에서 제외(단, 평가 집행에 대한 업무수행은 가능)되고 입주자 대표회의가 선정한 입주민이 평가주체가 됨 (입찰의 투명성 확보)

② 제1항에 따라 구성된 평가주체 중 5인 이상이 적격심사 평가에 참여한 경우에 한하여 평가결과를 유효한 것으로 인정하고, 적격심사 평가 시 입주자 대표회의의 구성원(평가위원으로 선정되지 못한 구성원인 경우), 해당 공동주택의 입주민(참관하고자 하는 입주민의 범위와 절차 등은 관리규약으로 정하여야 한다.)은 참관할 수 있다.

제13조 제2항 관련 해설

기존에는 적격심사 시 3인 이상이 평가에 참여할 경우 유효하다고 보았으나 개정된 내용에서는 5인 이상이 평가에 참여할 경우 유효로 인정되며 관리규약으로 정할 경우(입주민의 범위와 절차 등) 입주민도 참관할 수 있도록 하였습니다.

③ 입주자대표회의 또는 관리주체가 적격심사제를 운영할 때에는 회의록을 작성하여 보관(평가표를 포함한다)하고, 공동주택의 입주자 등이 이의 열람을 청구하거나 본인의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 한다. 다만, 법 제27조 제2항 각 호의 정보는 제외하고 요구에 응하여야 한다.

제13조 제3항 관련 해설

 적격심사제를 운영할 경우 입주자 등의 열람 및 복사 청구에 대한 개인정보 등을 포함시켜 이에 가능한 자에 대한 명확한 규정이 없었으나 개정된 내용에서는 공동주택관리법 제27조 제2항(개인정보, 의사결정 과정 또는 내부 검토 과장에 잇는 사항 등으로서 공개될 경우 업무의 공정한 수행에 현저하 지장을 초래할 우려가 있는 정보)을 제외하고 응하도록 명확하게 규정하였습니다.

2장 주택관리업자의 선정

제14조(입찰공고 방법)
① 입주자 대표회의가 주택관리업자를 선정할 때에는 제16조에 따른 입찰공고 내용을 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지와 공동주택관리 정보시스템에 공고하여야 한다.

기존에는 입찰공고 내용을 공동주택관리 정보시스템에만 공개하도록 하였으나, 개정 내용은 인터넷 홈페이지[인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 인터넷 포탈에서 제공하는 유사한 기능의 웹사이트 (관리주체가 운영 통제하는 경우에 한정한다.), 해당 공동주택단지의 관리사무소나 게시판 등을 말한다.] 에도 공고하도록 확대하였습니다.

② 제1항에 따라 공동주택관리 정보시스템을 이용하여 입찰공고를 하는 경우, 해당 단지의 관리사무소장은 공동주택관리정보시스템을 관리하는 자(이하 “시스템 관리자”라 한다)에게 사전에 [별지 제2호 서식]에 따라 공동주택관리정보시스템 이용 신청을 하여야 한다.

③ 시스템 관리자는 관리사무소장이 제2항에 따라 신청한 서류를 확인하여 이상이 없는 경우에는 공동주택관리정보시스템 이용을 위한 아이디와 패스워드를 즉시 부여하여야 한다.

제15조(입찰공고 시기)
① 입찰공고는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 10일 전에 하여야 한다. 다만, 입주자 대표회의에서 긴급한 입찰로 의결한 경우나 재공고 입찰의 경우에는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 5일 전에 공고할 수 있다(현장설명회가 없는 경우에 한한다).

② 현장설명회는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 5일 전에 개최할 수 있으며, 현장설명회를 개최하는 경우에는 현장설명회 전일부터 기산하여 5일 전에 입찰공고를 하여야 한다.

제16조(입찰공고 내용)
① 입찰공고 내용에는 다음 각 호의 사항이 명시되어야 하며, 명시된 내용에 따라 입찰과정을 진행하여야 한다.

1. 관리 대상(세대수, 동수, 총 주택공급면적 등)

2. 경비ㆍ청소 등의 직영운영 또는 위탁운영에 관한 사항

3. 현장설명회를 개최하는 경우 그 일시ㆍ장소 및 참가 의무 여부에 관한 사항

4. 입찰의 종류 및 낙찰의 방법(적격심사제의 경우, 세부 배점 간격이 제시된 평가배점표 포함)

5. 입찰서 등 제출서류(제19조에 따른 제출서류에 한함)에 관한 사항(제출서류의 목록, 서식, 제출방법, 마감시한 등)

제16조 제1항 제5호 관련 해설

 기존에는 입찰공고에 대하여 제19조에 따른 제출서류 이외에 제출서류를 공고함에 따라 제19조 이외의 서류를 제출하지 않았을 경우 유˙무효에 대한 논란이 있어 개정된 내용에서는 공고문에 제19조에 따른 제출서류에 관한 사항만을 공고할 수 있도록 명확히 규정하였습니다.

6. 개찰의 일시ㆍ장소

7. 입찰참가자격에 관한 사항(제18조의 참가자격제한에 대한 사항에 한함)

제16조 제1항 제7호 관련 해설

주택관리업자 선정 공고 시 제18조에서 규정한 입찰참가 제한 이외의 내용을 제한하게 되는 경우가 발생하여 많은 입찰의 유˙무효에 대한 분쟁이 발생하여 개정된 내용에서는 제18조의 참가자격제한 이외의 사항을 입찰참가자격의 제한을 할 수 없도록 명확히 규정하였습니다.

8. 제6조에 따라 무효로 하는 입찰이 있는 경우, 해당 입찰자에게 입찰 무효의 이유를 알리는 방법에 대한 사항

9. 입찰 관련 유의사항(입찰 가격 산출방법 및 기준 등)

10. 계약 체결에 관한 사항(계약기간 등)

11. 제31조에 따른 입찰보증금 및 그 귀속에 관한 사항

12. 그밖에 입찰에 필요한 사항(제1호부터 제11호까지의 사항 외 계약 체결과 관련하여 설명이 필요한 사항 또는 기타 사항 등을 기재)

제16조 제1항 제12호 관련 해설

 그밖에 입찰에 필요한 사항에 대한 내용이 주관적이고 모호하여 이 부분을 구체화하여 제1호부터 11호까지의 사항 이외의 "계약 체결과 관련한" 설명 혹은 기타 사항으로 구체적 명시하여, 기존의 입주자 대표회의 의결로 임의로 정하는 사항을 배제하였습니다.

② 전자입찰의 경우에는 제8조 제1항에 따른 방법으로 서류를 제출하여야 한다.

제16조 제2항 관련 해설

 전자입찰의 경우 전자입찰방식의 경우에는 별지 제1호 서식의 입찰서는 전자적인 방법으로 입력하고, 그 밖의 입찰서의 구비서류와 제19조와 제27조에 따른 서류는 시스템에 서류를 등록하는 방법으로 제출하도록 하였습니다.

③ 입찰 시 입찰서 제출 마감일은 입찰업무의 원활한 수행을 위해 근무일(토요일과 「관공서의 공휴일에 관한 규정」 제2조에 따른 공휴일을 제외한 날을 말한다)의 18시까지로 한다. 다만, 제15조 제1항에 따른 입찰공고기간을 초과하여 공고한 경우에는 입찰서 제출 마감 시간을 18시 이전으로 정할 수 있으며, 이 경우 입찰공고문에 명시하여야 한다.

제16조 제3항 관련 해설

 기존에는 제15조 제1항의 입찰공고기간(10일/5일)을 초과하여 공고할 경우에 입찰서 제출 마감시간을 18시 까지로 해석 될 수 있는 부분을 개정된 내용의 제15조제1항 입찰공고기간을 초과하여 공고할 경우 입찰공고문에 명시된 경우에 한하여 18시 이전으로 정할 수 있도록 하였습니다.

④ 전자입찰시스템에 게시된 내용과 붙임 파일 형태의 입찰공고문의 내용이 서로 다른 경우에는 입찰공고문의 내용이 우선한다. 다만, 입찰공고일은 전자입찰시스템에 게시된 날과 입찰공고일이 다른 경우 전자입찰시스템에 게시한 날이 우선한다.

제17조(현장설명회)
제15조에 따라 현장설명회를 개최하고자 하는 경우 다음 각 호의 사항 중 필요한 사항을 설명하도록 하며, 각 호 외 사항을 추가로 제시할 수 없다.

1. 관리 대상(세대수, 동수, 총 주택공급면적 등 현황)

2. 입찰공고 내용의 구체적인 설명

3. 그밖에 입찰에 관한 질의응답 등 필요한 사항

제17조 관련 해설

주택관리업자를 선정하기 위한 현장설명회를 할 경우 관리대상, 입찰공고 내용 구체적 설명, 질의응답 등 필요한 사항에 대하여 설명하도록 하며 현장설명회시 추가로 입찰공고내용 이외의 사항에 대하여 제시하여 공고 내용에 없는 추가 제한사항 등을 제시할 수 없도록 하였습니다.

제18조(참가자격의 제한)
① 주택관리업자가 입찰공고일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 경쟁입찰에 참가할 수 없으며, 입찰에 참가한 경우에는 그 입찰을 무효로 한다.(수의계약의 경우에도 해당된다)

제18조 제1항 관련 해설

 기존 주택관리업자의 재계약(수의계약)을 할 경우 아래 제18조에서 규정한 결격사유에 해당되지 안니 하도록 하여 수의계약의 경우에도 참가자격 제한에 해당하지 않는 업체와 계약하도록 하였습니다.

1. 법 제52조 제1항에 따른 등록을 하지 아니한 자

2. 법 제53조 제1항에 따른 영업정지 처분을 받고 그 영업정지 기간 중에 있는 자

3. 국세 및 지방세를 완납하지 아니한 자

4. 입찰공고일 현재 주택관리업 등록기준에 미달하는 자

5. 해당 입찰과 관련하여 물품ㆍ금품ㆍ발전기금 등을 입주자, 사용자, 입주자 대표회의(구성원을 포함한다), 관리주체(관리사무소 직원을 포함한다) 등에게 제공한 자

6. 해당 공동주택의 입주자 대표회의의 구성원(그 배우자 및 직계존비속을 포함한다)이 임ㆍ직원으로 소속된 주택관리업자

제18조 제6항 관련 해설

 기존에는 주택관리업자 선정 결격사유에 입주자 대표회의 구성원이 임원으로 소속된 주택관리업자만 참가자격을 두었으나 개정된 내용에서는 임˙직원으로 범위를 확대하였습니다. (직원까지 확대하여 입찰과정의 투명성 확보)

7. 주택관리업자 선정과 관련하여 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과되지 아니한 자

② 주택관리업자는 영업지역의 제한을 받지 아니한다.

제18조 관련 해설

 동 조에서 정한 참가자격의 제한사항을 개별 공동주택에서 임의로 변경하거나 추가할 수 없습니다. 다만, 제한경쟁입찰인 경우에 한하여 동조의 참가자격 제한사항 외에 "계약의 목정에 따른 사업실적, 기술능력, 자본금"을 추가로 제한할 수 있습니다.

제19조(제출서류)
입찰에 참가하는 주택관리업자는 다음 각 호의 서류를 입주자 대표회의에 제출하여야 한다.(비전자적인 방식의 경우 다음 각 호 중 제1호, 제4호, 제5호는 원본을 제출하여야 한다.)

1. 입찰서 1부

2. 주택관리업 등록증 사본 1부

3. 사업자등록증 사본 1부

4. 법인등기부등본(개인은 주민등록등본을 말한다) 1부

5. 국세 및 지방세 납세증명서 1부(전자발급 포함)

6. 제한경쟁입찰인 경우 그 제한요건을 증빙하는 서류 사본 1부

7. 적격심사제인 경우 평가배점표에 따른 제출서류 사본 1부

8. 그밖에 입찰에 필요한 서류(제1호부터 제7호와 관련한 추가 서류에 한하며, 그 밖의 서류를 포함하지 못한다)

제19조 관련 해설

기존에 제한경쟁입찰인 경우 그 제한요건을 증빙하는 서류(제6호), 적격심사제인 경우 평가배점표에 따른 제출서류(제7호)가 사본 제출 시 유˙무효에 대한 분쟁이 있어 사본을 제출할 경우에도 유효한 서류로 볼 수 있도록 하였습니다.

또한 제19조의 서류 및 관련 제출서류 외에 그 밖의 서류제출을 요구하지 않도록 하여 발주자가 과도한 서류제출 요구를 하지 못하도록 하였습니다.

제20조(입찰 가격 산출방법)
주택관리업자 선정의 경우 입찰 가격은 부가가치세를 제외한 금액으로 한다.

제21조(계약 체결)
① 계약은 입주자 대표회의를 대표하는 자가 낙찰자로 선정된 주택관리업자와 체결한다. 이 경우 입주자 대표회의의 감사는 참관할 수 있다.

② 제1항에 따른 계약은 입찰정보 및 낙찰금액 등과 동일한 내용으로 체결되어야 한다.

③ 입주자 대표회의는 낙찰자로 선정된 주택관리업자가 특별한 사유 없이 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에 그 낙찰을 무효로 할 수 있다.

제21조 제3항 관련

낙찰자로 선정된 주택관리업자가 특별한 사유 없이 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 그 낙찰을 무효로 할 수 있으며, 이 경우 제12조에 따라 재공고 할 수 있습니다.