관리주체의 정의와 관리주체의 업무 그리고 질의회신 사례

1. 입주자 대표회의는 구성원 과반수의 찬성으로 의결하며, 해당 입주자 대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원의 과반수 찬성으로 의결합니다.
2. 입주자 대표회의 의결정족수에 미달되는 경우 의결을 할 수 없으나 이 경우 최소한의 업무 범위 내에서는 업무가 가능한 것으로 판단됩니다.
3. 최소한의 업무 범위에 관하여 공동주택관리법에 별도로 명시된 내용은 없으나 관리비 집행에 대한 결재, 최저임금 상승으로 인한 임금 조정, 관리사무소 직원의 임금 지불, 현재 계약된 공사 등의 대금 결제 등 공동주택관리를 위한 기본적인 범위 내에서 수행할 수 있을 것으로 판단되오니, 보다 자세한 사항은 공동주택의 관리 감독 권한이 있는 해당 지방자치단체에 문의하여 주시기 바랍니다.

입주자 대표회의는 해당 공동주택의 관리에 필요하다고 인정하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 인접한 공동주택단지와 공동으로 관리하거나 500세대 이상의 단위로 나누어 관리할 수 있으며, 공동 관리는 단지별 입주자 등의 과반수의 서면 동의를 받은 경우 임대주택단지의 경우에는 임대 사업자와 임차인 대표회의 서면 동의를 받은 경우에는 말함로써 국토교통부령으로 정하는 기준에 적합한 경우에만 해당됩니다. 공동주택 관리법 제8조 제2항에서  국토교통부령으로 정하는 기준이란 공동 관리하는 총세대수가 1천500세대 이하일 것, 다만 의무관리대상 공동주택단지와 인접한 300세대 미만의 공동주택 단지를 공동으로 관리하는 경우는 제외, 공동 주택 단지 사이에 주택법 제2조 제 12호 각목의 어느 하나에 해당하는 시설이 없을 것에 해당하여야 합니다 (공동주택관리법 시행규칙 제2조 제3항)  다만, 특별자치시장 특별자치도 지사 시장 군수 또는 구청장이 지하도 육교 횡단보도 그밖에 이와 유사한 시설의 설치를 통하여 단지 간 보행자 통행의 팰리스 및 안정성이 확보되었다고 인정하는 경우에는 단지별로 입주자 등 3분의 2 이상이 서면 동의를 받아 공동관리를 허용하도록 시행규칙을 개정 (공동주택관리법 시행규칙 제1조 2항 및 제3항)하여 2017년 10월 18일 공포 시행하였을 알려드리며 보다 자세한 사항은 법 제93조에 따라 해당 공동주택의 관리감독 권한이 있는 지방자치단체의 문의하여 주시기 바랍니다(국토교통부 전자민원 2017년 12월 14일 )

공동주택 관리법 제2조 제1항 제10호 및 동법 제13조 제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전까지의 사업주체는 공동주택을 관리하는 관리 주체가 됩니다.

위 규정상 사업주체는 관리 주체로서 공동주택을 관리함에 있어 전문성과 효율성을 위해 별도로 주택 관리 업체를 선정할 수도 있을 것이나 이 경우에도 선정된 주택관리업체 관리 주체가 되는 것은 아님을 알려드립니다. 

공동주택 관리법 제64조 제1항에서 의무관리대상 공동주택을 관리하면서 관리 업무를 인계하기 전에 사업주체, 주택관리업자 등에게 주택관리사를 해당 공동주택에 관리사무소장을 배치하도록 하고 있으며,

동 규정을 위반하여 주택관리사를 배치하지 아니한 자에 대하여 1천만 원 이하의 과태료를 부과하도록 규정하고 있습니다. 

주택관리사 배치 규정에 있어 주택관리사의 고용 주체에 관하여 공동주택관리법령에 별도 규정하고 있지 않으나 체계적이며 효율적인 공동주택 관리를 위해 관리주체는 근로 기준 법령상 사용자로서 당해 근로자의 주택관리사를 배치하는 것이 타당할 것으로 판단됩니다. 

 공동주택 관리의 효율화와 입주자 등의 보호를 위하여 공동주택관리법 제93조에 의거 필요한 경우 지방자치 단테의 장은 관리주체, 관리사무소장 등에게 필요한 명령 등을 할 수 있으며,

동법 제102조 각항 및 호 규정에 해당하는 자에게 과태료를 부과하도록 규정하고 있으므로 개별 사안별로 해당 규정에 따라 검토 및 처리하시면 될 것으로 판단되며,

사업주체 관리 기간 중 과태료 부과 처분에 있어 반드시 사업주체에 한하여 부과하도록 하고 있는 것은 아님을 알려드립니다. 

공동주택 관리 관련 구체적인 사항은 공동주택 관리법 제93조 의거 공동주택 관리에 관한 감독 권한이 있는 지방자치단체장에게 있으니 해당 지자체에 문의하시기 바랍니다 (국토 부 전자 민원 2019년 9월 30일 )

공동주택 관리법 제11조 제3항 및 동법 시행령 제9조의 이거 입주자 대표회의의 회장은 입주자 등이 해당 공동주택의 관리 방법을 결정 또는 변경 결정한 경우에는 그 결정일 또는 변경 결정 일부터 30일 이내 신고서를 시군구청장 등에게 제출하도록 규정하고 있습니다 귀하께서 질의하신 경우는 관리 방법 변경 없이 위탁관리 중 주택관리업자 변경하는 경우에 해당되어 있지 영우 위규 중 적용 대상이 아니므로 공동주택관리법 시행규칙 별지 제1호 서식에 관리 방법의 결정 및 변경 결정 신고서를 제출할 필요가 없음을 알려 드립니다. 공동주택 관리 관련 구체적 사항은 지방자치단체장에게 있으므로 해당 지자체에 문의하시기 바랍니다. (국토교통부 전자 민원 2019년 8월 6일)

공동주택 관리법 제11조 제3항 및 동법 시행령 제9조의 이거 입주자 대표회의의 회장은 입주자 등이 해당 공동주택의 관리 방법을 결정 또는 변경 결정한 경우에는 그 결정일 또는 변경 결정 일부터 30일 이내 신고서를 시군구청장 등에게 제출하도록 규정하고 있습니다 귀하께서 질의하신 경우는 관리 방법 변경 없이 위탁관리 중 주택관리업자 변경하는 경우에 해당되어 있지 영우 위규 중 적용 대상이 아니므로 공동주택관리법 시행규칙 별지 제1호 서식에 관리 방법의 결정 및 변경 결정 신고서를 제출할 필요가 없음을 알려 드립니다. 공동주택 관리 관련 구체적 사항은 지방자치단체장에게 있으므로 해당 지자체에 문의하시기 바랍니다. (국토교통부 전자 민원 2019년 8월 6일)

법제처 해석 (11-0255, 2011년 6월 16일) 입주자 등이란 실제로 입주한 주택에 소유자 또는 주택을 임차하여 사용하는 자 등을 말하는 것으로 해석하고 있으므로 주민등록을 등록하지 않더라도 실제 입주하여 거주하고 있다면 입주자 등에 해당됨을 알려드립니다. 따라서 실제 입주 여부에 대하여는 관리사무소에 입주자 명부 등으로 확인 가능할 것으로 판단되어 오니 보다 자세한 사항은 해당 지방자치단체에 문의하여 주시기 바랍니다. (국토교통부 전자 민원 2018년 7월 12일)

공동주택 관리 법령에는 관리사무소장 등 직원의 교육비, 협회비 지급에 대하여 별도로 규정하고 있지 않으나, 이들의 직무 수행 및 자격의 유지를 위해 의무적으로 이수해야 할 교육 등을 대해서는 이들을 고용한 공동주택에서 그 비용을 지급하는 것이 타당하다고 사료됩니다. 그러나 주택 관리사 협회 비는 공동주택 관리를 위한 직무수행이 나 자격 유지를 위한 의무사항이라 볼 수 없으므로 이를 관리비 등으로 지급하는 것은 타당하지 않을 것으로 판단됩니다. 다만, 일반 법인의 경우 고용주가 의무사항이 아니더라도 직무 효율의 향상과 복리증진 등을 위해 필요하다고 판단되면 지급할 수 있으므로 해당되어 협회비 등을 지원하고 자 한다면 관리규약으로 정하여 지원할 수 있을 것으로 사료됨 오니 보다 자세한 사항은 감독기관인 해당 지방자치단체에 문의하여 주시기 바랍니다. (국토교통부 전자 민원 2018년 10월 22일)

공동주택 관리법 제64조에서 관리사무소장의 업무 동법 제65조에서 관리사무소장의 업무에 대한 부당한 간섭 배제 규정 등 관리사무소장은 공동주택관리에 있어 중요한 역할을 담당하고 있습니다. 따라서 관리사무소장의 명칭을 생활지원센터 장 등으로 변경하여 사용하는 것은 공동주택 입주자 등이나 사업자 등에게 혼돈을 줄 우려가 높으므로 공동주택관리법령으로 정하고 있는 관리사무소장 명칭을 사용하는 것이 적정할 것이며 주택 관리사 등의 자격을 취득하지 아니하고 관리사무소장의 업무를 수행한 자 또는 해당 자격이 없는 자에게 일을 수행하게 한자는 위법 제99조 제5항 의거 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있음을 알려드립니다. (국토교통부 전자 민원 2018년 10월 19일) ※ 관리소장이라 줄여서 부르지 말고 ‘관리사무소장’으로 불러야 합니다.

공동주택 관리법 제64조 5항에 의거 관리사무소장은 그 배치 내용과 업무에 집행에 사용할 직인을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장 군수 구청장에게 신고하여야 한다.라고 규정되어 있습니다. 위 규정상 집행하는 업무란 위법 제64조 제2항에서 규정하고 있는 관리사무소장의 업무로서 입주자 대표 회의의 결하는 공동주택의 운영 관리, 유지, 보수, 교체, 계량 업무 위 업무를 집행하기 위한 관리비 장기수선 충당금이나 그밖에 경비의 청구, 수령, 지출 및 그 금원을 관리하는 업무동에 해당함을 알려드립니다. (국토교통부 전자 민원 2018년 9월 28일)

▶ 공동주택 행위 허가·신고 제도에 대한 질문과 답변 내용

▶ 전기, 통신, 전기 소방 공사 관련 오시공 미시공 하자의 담보책임 기간 국토부 유권해석

▶ 공사 금액 1억 원 이상 건설 공사 시 기술 지도기관의 월 2회 기술 지도 계약을 발주자가 해야 합니다.