소액보증금 최우선 변제 증액 2023년 2월 21일 시행

소액보증금 최우선 변제 금액 제도가 변경되어 주택임대차보호법에서 보호하는 소액보증금 범위가 확대되었습니다. 2023년 2월 21일 이후부터 부동산에 대해 최우선 변제액이 5,500만 원으로 증액하게 되어 이 내용을 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

소액보증금 우선변제 관련 법령


소액보증금 최우선 변제금이란?

소액보증금-최우선-변제금-증액
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주택임대차보호법에서 보호하는 소액보증금으로 임차인의 보증금 중 일부는 다른 담보권 보다 우선해서 변제받을 권리를 주는 것을 말합니다.


소액보증금 최우선 변제금 관련 법령

소액보증금 최우선 변제금에 대한 관련 법령은 주택임대차 보호법과 주택임대차 보호법 시행령입니다. 해당되는 내용을 발췌해 보았습니다.


주택임대차 보호법 제8조 제1항

보증금 중 일정액의 보호에서 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 권리가 있으며 그러기 위해선  대항력을 갖추어야 합니다.

대항력은 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그다음 날 효력이 발생합니다.

제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者) 보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다. ② 제1항의 경우에는 제3조의 2 제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다. ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의 2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.


주택임대차 보호법 시행령 제10조 제1항

보증금 중 일정액의 범위 등에서 아래와 같이 정하고 있습니다. 소액보증금 최우선 변제 금액은 지역마다 금액이 다르기 때문에 주의 깊게 보시기 바랍니다.

  1. 서울특별시: 5,500만 원
  2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권, 세종특별자치사, 용인시, 화성시, 및 김포시: 4,800만 원
  3. 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외),  안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2,800만 원
  4. 그 밖의 지역: 2,500만 원
제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. 
  1. 서울특별시: 5천500만 원
  2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천800만 원
  3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천800만 원
  4. 그 밖의 지역: 2천500만 원
 ② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다. 
 ③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.
 ④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다. [전문개정 2008. 8. 21.][제3조에서 이동, 종전 제10조는 제17조로 이동


주택임대차 보호법 시행령 제11조

우선변제를 받을 임차인의 범위에 대해 다음과 같이 규정하고 있습니다.

  1. 서울특별시: 165,000,000원
  2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권, 세종특별자치사, 용인시, 화성시, 및 김포시: 145,000,000원
  3. 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외),  안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 85,000,000원
  4. 그 밖의 지역: 75,000,000원
제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2016. 3. 31., 2018. 9. 18., 2021. 5. 11., 2023. 2. 21.> 
  1. 서울특별시: 1억 6천500만 원
  2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억 4천500만 원
  3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 8천500만 원
  4. 그 밖의 지역: 7천500만 원 [전문개정 2008. 8. 21.][제4조에서 이동, 종전 제11조는 제18조로 이동 <2013. 12. 30.>

소액보증금 최우선 변제액 개정으로 인해 근저당 설정일이 2023년 2월 21일 이후의 부동산은 최우선 변제액이 위와 같이 증액하게 되는 점 참고하시기 바랍니다.


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이상으로 소액보증금 최우선 변제액 증액에 대한 내용을 마치도록 하겠습니다. 부동산 거래 시 근저당 설정일을 잘 살펴보시고 해당 내용을 적용해 보시기 바랍니다. 감사합니다.

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