아파트 입찰 업무 사업자 선정 방법. 입찰을 통한 공사, 용역 사업자 선정은 어떻게 하는 것인지 하나씩 알아보도록 하겠습니다.
공동주택 아파트에서는 공사나 용역 그리고 물품 구매와 매각 등의 업무를 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 따라 입찰업무를 진행하고 있으며 이번 포스팅에서는 입찰업무에 대한 가장 기초적인 내용으로 업무 조금이나마 도움이 되었으면 합니다.
최신 개정된 주택관리업자 및 사업자 선정지침을 먼저 살펴 보세요.
아파트 입찰업무
공동주택 아파트를 관리업무를 하다 보면 수 많은 계약을 하게 됩니다. 계약을 하기 전 사업자를 선정을 하기 위해서는 입찰을 통한 선정이 필수입니다.
300만 원 이하의 공사나 용역 등은 수의계약으로 진행할 수 있지만 그 이상의 계약은 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 따라 입찰을 진행하여야 하며 이를 위반한 계약의 경우 행정벌의 대상이 될 수 있으니 법령과 지침에 따라 입찰업무를 진행하셔야 합니다.
아파트 입찰 사업자 선정 방법
아파트 관리 업무 중 입찰을 통한 사업자 선정은 공사와 용역이 대부분이며 이 외에 매각과 매입 등의 업무가 있습니다. 용역 입찰과 공사 입찰에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
아파트 입찰 전 준비 내용
아파트 입찰 업무 중 공사나 용역 입찰 전 아래 사항을 검토하고 준비하여 입찰 시 내용을 첨부하여야 합니다.
공사 입찰
아파트 입찰 업무중 공사 입찰에 대해 설명드리겠습니다.
1. 공사 대상과 공사방법 결정
아파트 관리를 위해 관리주체에서는 시설물의 마모와 파손 등으로 보수를 실시하게 됩니다. 이때 공사 범위와 공사 시기 그리고 공사 시공방법을 먼저 결정합니다.
2. 장기수선공사와 일반공사 판단
공사의 경우 장기수선공사와 일반공사로 구분을 하여 공사를 실시하여야 하며 이는 장기수선계획에 따라 공사계획을 한 경우 장기수선충당금을 사용하여야 합니다.
- 장기수선계획 변경 없이 당해 연도에 보수를 하지 않거나 계획에 반영되지 않은 공사를 하는 경우 과태료 대상이 됩니다.
- 장기수선계획에 반영되어 있지 않은 공사비용을 장기수선충당금으로 지급한 경우 또한 과태료 대상이 됩니다.
관련 법령 : 공동주택관리법 제102조 제2항 제4호에 따라 1천만 원 이하의 과태료 대상이 됩니다.
3. 공사물량 산출
공사범위와 공사 물량 등을 산출하여 입찰 시 내역을 입찰 공고시 제시하여야 합니다.
공사비용이 큰 경우 해당 공사와 관련된 물량, 규격, 단가를 전문가 및 자문기관에 의뢰하여 검토 결과를 입찰 가격의 상한을 정할 수 있습니다.
관련 지침 : 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제24조 제5항
제24조(입찰공고 내용) ⑤ 관리주체는 제1항에 따른 입찰공고 시 다음 각 호의 어느 하나에 따른 방법으로 입찰 가격의 상한을 공고할 수 있다. 다만, 잡수입의 경우 다음 각 호 중 제1호의 방법으로 입찰가격의 하한을 공고할 수 있다.
1. 해당 입찰과 관련한 3개소 이상의 견적서
2. 지방자치단체의 자문 검토 결과
3. 건축사 또는 기술사 등 관계 전문가(해당 입찰과 관련된 전문가가 해당된다)의 확인
4. 법 제86조에 따른 공동주택관리 지원기구의 자문 검토 결과
용역 입찰
아파트 입찰 중 용역 입찰에 대해서 설명드리겠습니다.
1. 용역의 종류
아파트 관리업무 중 용역업무의 종류를 결정하며 아파트의 경우 경비, 미화가 대표적인 용역계약이며 이 외에 전산업무, 물탱크청소, 방역 소독, 승강기유지관리, 소방안전점검 등이 있습니다.
2. 기간 또는 횟수 결정
기간을 고려하는 용역계약
- 경비, 미화, 전산업무, 승강기 유지관리 등은 기간을 물탱크청소, 방역 소독 등은 횟수를 결정하여 공고를 합니다.
횟수를 고려하는 용역계약
매년 법적인 기준을 충족해야 하는 용역의 종류는 다음과 같습니다.
- 물탱크 청소 : 반기에 1회 이상
- 방역 소독 : 공동주택 아파트의 경우 3회 이상
- 소방안전점검 : 작동기능점검 1회와 정밀점검 1회
입찰 진행 과정
입찰을 진행하는 과정 순서별 확인 사항은 다음과 같습니다.
1. 입찰공고
가. 입찰서 제출 마감일 10일 전에 공고
나. 현장설명회 5일 전 입찰공고
다. 재공고 및 긴급입찰 : 입찰서 제출 마감일 5일 전 공고 가능
라.. 공동주택관리 정보시스템 http://www.k-apt.go.kr 에 공고
마. 입찰 가격 상한 공고를 할 수 있으며 이때 금액 상한을 위해 자문 기관의 검토결과가 필요
2. 현장설명회
가. 현장설명회는 입찰 마감 5일 전에 개최
나. 현장설명회를 개최하는 경우 입찰서 제출 마감일이 12월 20일이면, 1월 15일에 현장설명회를 개최하면 되는 것이므로 입찰공고는 1월 10일 이전에 공고
다. 현장설명회 참가를 의무로 하여 현장설명회 참석업체에 한하여 참가자격을 부여하는 경우에도 제한경쟁입찰의 제한요건, 입찰가격 산출 방법 및 기준 등 입찰과 관련된 중요한 사항은 반드시 “입찰공고문”에 명시
3. 입찰 서류 제출 및 입찰서 투찰 방법
가. 공동주택관리 정보시스템에 전자입찰방식으로 진행
나. 수의계약의 경우 비전자적 방법이 가능 그러나 그 계약 결과는 공동주택관리 정보시스템에 입력
다. 입찰 서류 제출 및 입찰서 투찰은 공동주택관리정보시스템에 등록
라. 제출된 입찰서는 교환 및 변경 불가
4. 입찰의 성립 조건
가. 일반경쟁입찰 : 2인 이상의 유효한 입찰
나. 제한경쟁입찰 : 3인 이상의 유효한 입찰
5. 입찰 참가 자격 제한
입찰 공고일 현재 다음의 어느 하나에 해당하는 경우, 그 입찰을 무효로 합니다.
가. 사업종류별로 해당 법령에 따른 자격요건을 갖추지 아니한 자
나. 해당 법령에 따른 영업정지 처분을 받고 그 영업정지 기간 중에 있는 자
다. 국세 및 지방세를 완납하지 아니한 자
라. 해당 입찰과 관련하여 물품·금품·발전기금 등을 입주자, 사용자, 입주자 대표회의(구성원 포함), 관리주체(관리사무소 직원 포함) 등에게 제공한 자
마. 해당 공동주택의 입주자 대표회의의 구성원(그 배우자 및 직계존비속 포함), 관리사무소장 또는 관리직원이 운영하는 사업자
바. 사업자 선정과 관련하여 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과되지 아니한 자
6. 입찰참가자 제출서류
입찰에 참가하는 사업자는 다음 각 호의 서류를 관리주체에게 제출하여야 합니다.(비전자적인 방식의 경우 다음 각 호 중 제1호, 제4호 및 제5호는 원본을 제출하여야 한다.)
가. 입찰서 (주택관리업자 및 사업자 선정지침 별지 제1호 서식)
– 별지 서식을 사용하지 아니하거나 입찰 가격을 아라비아 숫자로만 기재한 경우 무효
– 전자입찰방식인 경우에는 시스템에 입찰서 내용을 입력하는 것으로 갈음할 수 있음.
나. 업종류 별로 해당 법령에 따른 면허증, 등록증 또는 이와 유사한 증명서 사본
다. 사업자등록증 사본 1부
라. 법인등기부등본(개인은 주민등록등본)
마. 국세 및 지방세 납세증명서 1부(전자발급 포함)
바. 제한경쟁입찰인 경우 그 제한요건을 증빙하는 서류
사. 적격심사제인 경우 평가배점표에 따른 제출서류
아. 그밖에 입찰에 필요한 서류(위와 관련한 추가 서류에 한하며, 그 밖의 서류를 포함하지 못함)
7. 입찰보증금 및 입찰금액 산정
가. 입찰보증금은 현금이나 증서, 보증서로 입찰금액의 100분의 5 이상
나. 입찰금액은 부가가치세를 제외한 금액
– 공사 : 총 공사금액이나 단가
– 용역 : 월간 용역비 X 용역기간 개월 수
8. 낙찰자 결정
가. 입찰서 개봉
– 공동주택관리 정보시스템에 등록된 업체의 서류를 검토
– 서류 검토 후 이상이 업는 업체만 입찰서 개봉
– 최저가 또는 최고가(매각 시) 응찰업체 낙찰 후 낙찰 사유 작성
나. 경쟁입찰 시 협의에 의한 선정, 우선협상 대상자의 선정 불가
– 낙찰자 선정 후 계약금액을 입찰서 금액과 다르게 재협의
– 최저가나 적격심사제가 아니라 여러 조건을 제시받아 그중 가장 좋은 조건을 제시하는 업체를 협상자로 선정한 사례
하자기간을 타업체보다 2배 길게 한다거나, 공사 완료 후 발전 기금 제공 등
이상으로 아파트 입찰 사업자 선정 방법. 입찰을 통한 공사, 용역 사업자 선정을 마치도록 하겠습니다. 공동주택 아파트에서는 공사나 용역 그리고 물품 구매와 매각 등의 업무를 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 따라 입찰업무에 가장 기초적인 내용으로 업무 조금이나마 도움이 되었으면 합니다.
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