임대아파트 사업자 선정 시 주택관리업자 및 사업자 선정지침 준수 여부

임대아파트 사업자 선정 시 주택관리업자 및 사업자 선정지침 준수 여부와 관할 지자체에서 민간임대아파트 관리업무에 대한 지도ㆍ감독 권한이 있는지 여부에 대한 내용입니다. 아래에서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

임대아파트 사업자 선정 관련

질문 내용

임대아파트에서 사업자를 선정 할 때 주택관리업자 및 사업자 선정지침을 따라야 하는 지에 대한 문의가 아래와 같이 있었습니다.

민간임대아파트에서 경비ㆍ청소 용역 사업자 선정 시 주택관리업자 및 사업자 선정 지침을 준수 여부
관할 지자체에서 민간임대아파트 관리업무에 대한 지도ㆍ감독 권한이 있는지 여부

답변 내용

위 질문 사항에 대한 답변은 아래와 같으며 답변에 나와 있는 법 조항의 내용은 아래에 내용이 있으니 참고 하시기 바랍니다.

「민간임대주택에 관한 특별법」제51조 제1항에서 민간건설임대주택 및 대통령령으로 정하는 민간매입임대주택의 회계서류 작성, 보관 등 관리에 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따라 「공동주택관리법」을 적용한다고 규정하고 있습니다.
또한, 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」제41조 제2항 제7호에서「공동 주택관리법 시행령」제25조 제1항 제1호 가목에 따른 관리비의 집행을 위한 사업자 선정에 관한 사항은 공동주택관리법령을 따라야 하는 것으료 규정하고 있습니다.
민간임대아파트에서 청소ㆍ경비ㆍ소독ㆍ승강기유지ㆍ지능형 홈네트워크, 수선ㆍ유지(냉방ㆍ난방시설의 청소를 포함한다)를 위한 용역 및 공사 사업자를 선정하는 경우에는 ‘주택관리업자 및 사업자 선정 지침’에 따라 사업자를 선정하여야 합니다.
「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」제41조 제2항 제13호에 의거 「공동주택관리법 시행령」제96조 각 호의 업무에 대하여는 관할 자치구의 지도ㆍ감독 사항이 맞습니다.

관련 규정

「민간임대주택에 관한 특별법」제51조
「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」제41조
「공동주택관리법 시행령」제25조 제1항 제1호 가목 및 제96조

민간임대주택에 관한 특별법 제51조 내용

제51조(민간임대주택의 관리)
① 민간건설임대주택 및 대통령령으로 정하는 민간매입임대주택의 회계서류 작성, 보관 등 관리에 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따라 「공동주택관리법」을 적용한다. <개정 2015. 8. 28.>
② 임대사업자는 민간임대주택이 300세대 이상의 공동주택 등 대통령령으로 정하는 규모 이상에 해당하면 「공동주택관리법」 제2조 제1항 제15호에 따른 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체 관리하여야 한다. <개정 2015. 8. 28.>
③ 임대사업자가 제2항에 따라 민간임대주택을 자체관리하려면 대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비를 갖추고 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 인가를 받아야 한다.
④ 임대사업자(둘 이상의 임대사업자를 포함한다)가 동일한 시(특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도를 포함한다)ㆍ군 지역에서 민간임대주택을 관리하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동으로 관리할 수 있다.
⑤ 임대사업자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 임차인으로부터 민간임대주택을 관리하는 데에 필요한 경비를 받을 수 있다.
민간임대주택에 관한 특별법 제51조 내용

민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제41조 내용

제41조(민간임대주택의 관리)
① 법 제51조제1항에서 “대통령령으로 정하는 민간 매입임대주택”이란 임대사업자가 「주택법」 제54조에 따라 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택 전체를 매입하여 임대하는 민간 매입임대주택을 말한다. <개정 2016. 8. 11.>
② 법 제51조제1항에 해당하는 민간임대주택의 관리에 대해서는 「공동주택관리법」 및 「공동주택관리법 시행령」 중 다음 각 호의 규정만을 적용한다. <개정 2016. 8. 11., 2018. 7. 16.>
1. 「공동주택관리법」 제8조에 따른 구분관리에 관한 사항
2. 「공동주택관리법」 제23조 제4항에 따른 관리비 등의 공개에 관한 사항
3. 「공동주택관리법」 제27조제1항에 따른 회계서류의 작성ㆍ보관에 관한 사항
4. 「공동주택관리법」 제63조에 따른 관리주체의 업무에 관한 사항
5. 「공동주택관리법 시행령」 제19조제2항에 따른 관리주체의 동의에 관한 사항
6. 「공동주택관리법 시행령」 제23조제4항에 따른 사용료 부과 및 제29조에 따른 주민 운동시설의 위탁 운영에 관한 사항
7. 「공동주택관리법 시행령」 제25조제1항제1호가목에 따른 관리비의 집행을 위한 사업자 선정에 관한 사항
8. 「공동주택관리법 시행령」 제33조에 따른 시설물의 안전관리에 관한 사항
9. 「공동주택관리법 시행령」 제34조에 따른 공동주택의 안전점검에 관한 사항
10. 「공동주택관리법 시행령」 제35조에 따른 행위허가 등의 기준에 관한 사항
11. 「공동주택관리법 시행령」 제36조 및 제44조에 따른 하자 보수에 관한 사항
12. 「공동주택관리법 시행령」 제69조, 제70조, 제71조 및 제73조에 따른 관리사무소장의 배치와 주택관리사 및 주택관리 사보 등에 관한 사항
13. 「공동주택관리법 시행령」 제96조에 따른 공동주택관리의 감독에 관한 사항
③ 법 제51조제2항에서 “300세대 이상의 공동주택 등 대통령령으로 정하는 규모”란 민간임대주택단지별로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 규모의 민간임대주택을 말한다. <개정 2020. 12. 8.>
1. 300세대 이상의 공동주택
2. 150세대 이상의 공동주택으로서 승강기가 설치된 공동주택
3. 150세대 이상의 공동주택으로서 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식인 공동주택
④ 법 제51조제3항에서 “대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비”란 「공동주택관리법 시행령」 별표 1의 기준에 따른 기술인력 및 장비를 말한다. <개정 2016. 8. 11.>
⑤ 법 제51조제4항에 따라 임대사업자가 민간임대주택을 공동으로 관리할 수 있는 경우는 단지별로 법 제52조 제1항에 따른 임차인 대표회의(이하 “임차인 대표회의”라 한다) 또는 임차인 과반수(임차인 대표회의를 구성하지 않은 경우만 해당한다)의 서면동의를 받은 경우로서 둘 이상의 민간임대주택단지를 공동으로 관리하는 것이 합리적이라고 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도 지사, 시장 또는 군수가 인정하는 경우로 한다. <개정 2018. 7. 16., 2019. 2. 12.>
⑥ 제5항에 따라 공동관리하는 둘 이상의 민간임대주택단지에 제4항에 따른 기술인력 및 장비 기준을 적용할 때에는 둘 이상의 민간임대주택단지를 하나의 민간임대주택단지로 본다. 다만, 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도 지사, 시장 또는 군수가 민간임대주택단지 간의 거리 및 안전성 등을 고려하여 민간임대주택단지마다 갖출 것을 요구하는 경우에는 그렇지 않다. <신설 2019. 2. 12.>
민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제41조 내용