입찰의 종류 3가지와 성립과 무효. 아파트 공사 및 용역 사업자 선정 방법

입찰의 종류 3가지와 성립 그리고 무효에 대해 설명드립니다. 아파트 관리비 등의 집행을 위해 공사나 용역 사업자의 선정은 입찰에 의해 결정하게 됩니다.

입찰의 종류와 방법 그리고 입찰의 성립과 무효에 대해 알아보도록 하겠습니다. 아파트 입찰 업무를 하기 위해 기본적으로 알고 계셔야 할 내용으로 업무에 참고하시기 바랍니다.

주택관리업자 및 사업자 선정지침 제2023-293호 전문과 별표 및 별지를 다운로드 할 수 있습니다. 아래 버튼을 눌러 확인해 보세요.

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아파트 사업자 선정

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아파트에서 공사나 용역 등의 선정은 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 의해 업체를 선정합니다. 사업자 선정은 사업내용에 따라 관리주체와 입주자대표회의가 선정할 수 있습니다. 사업자 선정 주체 구분과 입찰의 종류와 방법 그리고 입찰의 성립과 무효에 대한 내용을 담고 있습니다.


사업자 선정 주체의 구분 방법

입주자대표회의와 관리주체가 선정하는 사업은 구분이 되어 있습니다. 사업자 선정 주체의 구분 방법은 다음과 같습니다.


관리주체가 사업자를 선정하고 집행

  • 청소, 경비, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크, 수선ᆞ유지를 위한 용역 및 공사
  • 주민공동시설의 위탁, 물품의 구입과 매각, 잡수입의 취득, 보험계약 등


입대의가 사업자를 선정하고 집행

  • 하자보수보증금을 사용하여 보수하는 공사
  • 사업주체로부터 지급받은 공동주택 공용부분의 하자보수비용을 사용하여 보수하는 공사


입대의가 사업자를 선정하고 관리주체가 집행

  • 공동주택 공용부분의 하자보수 공사
  • 장기수선충당금을 사용하는 공사
  • 전기안전관리용역


입찰의 종류

입찰의 종류는 3가지가 있습니다. 입찰의 종류를 구분하는 3가지는 아래와 같습니다.

  1. 일반경쟁입찰
  2. 제한경쟁입찰
  3. 지명경쟁입찰


1. 일반경쟁입찰

사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 불특정 다수의 희망자를 입찰에 참가하게 한 후 그중에서 선정하는 방법.


2. 제한경쟁입찰

사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 자 중에서 계약의 목적에 따른 “사업실적, 기술 능 력, 자본금”의 하한을 정하여 입찰에 참가하게 한 후 그중에서 선 정하는 방법. 단, 이 경우 계약의 목적을 현저히 넘어서는 과도한 제한을 하여서는 아니 된다.


3. 지명경쟁입찰

계약의 성질 또는 목적에 비추어 특수한 기술(공법·설비·성능· 물품 등을 포함한다)이 있는 자가 아니면 계약의 목적을 달성하기 곤란하며 입찰 대상자가 10인 미만인 경우에 입찰대상자를 지명한 후 선정하는 방법. 이 경우 5인 이상의 입찰대상자를 지명하여야 한다. 다만, 입찰대상자가 5인 미만인 때에는 대상자를 모두 지명

※ 관리주체가 제한경쟁입찰·지명경쟁입찰의 방법으로 사업자를 선정하는 경우에는 입찰공고 전에 입주자 대표회의의 의결을 거쳐야 합니다.


입찰의 성립

입찰이 성립되는 조건은 다음과 같습니다.

  • 일반경쟁입찰, 지명경쟁입찰 : 2인 이상의 유효한 입찰로 성립
  • 제한경쟁입찰 : 3인 이상의 유효한 입찰로 성립


입찰의 무효

입찰에 참여하였다고 해서 전부 유요한 입찰은 아닙니다. 입찰이 무효가 되는 경우는 아래와 같습니다.

  1. 입찰참가 자격이 없는 자가 한 입찰
  2. 현장설명회에 참가한 자에 한하여 입찰에 참가할 수 있다는 것을 입찰공고에 명시한 경우로 서, 입찰에 참가한 자 중 현장설명회에 참가하지 아니한 자의 입찰
  3. 입찰서 및 제출서류(적격심사제 평가서류의 경우 행정처분확인서만 포함되며, 해당 법령에 따라 행정처분이 없는 경우는 제외한다)가 입찰공고에 제시된 마감시한까지 정해진 입찰장소 에 도착(전자입찰방식인 경우에는 시스템에 자료를 등록하는 것을 의미함)하지 아니한 입찰
  4. 입찰보증금의 납부일시까지 정해진 입찰보증금을 납부하지 아니하고 한 입찰
  5. 입찰자(법인의 경우에는 대표자를 말한다. 이하 같다) 본인 또는 본인의 대리인(임직원으로 한정한다)이 아닌 자의 입찰
  6. 동일한 입찰 건에 대하여 동일인(1인이 동일업종 여러 개의 법인 대표자인 경우, 그 여러 개 의 법인을 동일인으로 본다)이 2통 이상의 입찰서를 제출한 입찰
  7. 동일한 입찰 건에 대하여 타인의 대리를 겸하거나 2인 이상을 대리한 입찰
  8. 입찰자의 기명날인이 없는 입찰(입찰자가 성명을 기재하지 아니하고 대리인 또는 회사명을 기재한 경우와 제출된 인감 증명서와 다른 인감으로 날인된 경우 포함)
  9. 입찰가격 산출 방법 및 기준(임금 및 수당, 보험료 등 관계법령에서 산출기준을 적용하고 있 는 경우에는 공고시 별도 명시하지 않더라도 적용하여야 하고, 그 밖에 발주처에서 정하여야 할 산출방법 및 기준은 공고시 명시하여야 함) 등 입찰공고의 중요한 내용(제16조와 제24조 의 그 밖의 입찰에 필요한 사항은 제외)을 위반하여 제출한 입찰
  10. 입찰서의 기재내용 중 중요부분에 오기가 발견되어 개찰현장에서 입주자대표회의 또는 관리 주체가 확인한 입찰, 제출서류가 거짓이나 허위로 확인된 경우
  11. 타인의 산출내역서와 동일하게 작성된 산출내역서가 첨부된 입찰(동일한 내용의 산출내역서 를 제출한 자는 모두 해당) 또는 다음 각목에 해당하는 입찰
    – 입찰서의 입찰가격과 산출내역서상의 총계금액이 일치하지 아니한 입찰
    – 산출내역서의 각 항목별 합산금액이 총계금액과 일치하지 아니한 입찰
  12. 별지 서식의 입찰서를 사용하지 아니 하거나 입찰서의 입찰가격을 아라비아 숫자로만 기재한 입찰(전자입찰방식인 경우에는 제8조제1항에 따른 방법으로 입찰서를 제출한다)
  13. 「건설산업기본법」, 같은 법 시행령 및 시행규칙에 따라 종합건설업체가 도급받아서는 아니 되는 공사금액의 하한을 위반한 입찰


낙찰의 방법

낙찰의 방법은 3가지가 있으며 아래와 같습니다.


적격심사제

적격심사제 평가 표준 표 기준에 따라 최고점을 받은 자를 낙찰자로 선정하는 방식


최저낙찰제

최저가로 입찰한 자를 선정하는 방식


최고 낙찰제

최고가로 입찰한 자를 선정하는 방식


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이상 아파트 관리비 등의 집행을 위해 공사나 용역 사업자의 선정할 때 입찰의 종류 3가지와 입찰의 성립과 무효에 대한 내용을 마치도록 하겠습니다. 입찰의 종류와 방법 그리고 입찰의 성립과 무효에 대해 유념하시고 아파트 입찰 업무에 참고하시기 바랍니다.

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