공동주택관리법 개정에 따른 주택관리업자 선정 입주민 동의 절차

2022년 6월 10일 공포되어 2022년 12월 11일 시행된 법률 제189737호 개정 법령에 의해 주택관리업자 선정을 할 때 경쟁입찰이나 수의계약의 중요한 사항에 대하여 입주자 등의 과반수 동의를 받는 것이 의무화되었습니다. 개정된 법령에 따라 주택관리업자 선정을 할 때 입주민 동의 절차를 알아보도록 하겠습니다.

관련 법령을 먼저 살펴 보려면 아래 버튼을 눌러 주세요.

관련 법령 공동주택관리법 제7조 바로 가기

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주택관리업자 및 사업자 선정지침 2021-1505호는 국토교통부 고시 제2023-293호로 2023년 6월 13일 개정 시행되었습니다. 개정된 내용을 보시려면 아래 버튼을 눌러 주세요.

주택관리업자 및 사업자 산정지침 개정 내용


공동주택관리법 일부 개정 주요 내용

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법률 제189737호가 2022년 6월 10일 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행됨에 따라 12월 11일 부터는 이 법령에 따라 주택관리업자 선정 시 입주민 과반 수 동의 절차를 구해야 합니다.

현재 이 법령에 대하여 입주민의 의견을 묻는 많은 동의 절차에 대하여 입주민의 저조한 참여도로 인하여 발생되는 여러가지 부작용이 예상됩니다. 

그러나 법이 시행된 만큼 절차에 따라 아파트의 주택관리업자 선정을 해야 하는 점은 잊지 말아야 할 것입니다. 이래 절차를 살펴보시고 입주민 동의 절차를 꼭 실시하시기 바랍니다.


공동주택관리법 일부 개정 법령

개정 법률 내용은 기존 법령에 1의2를 추가한 것으로  내용은 아래와 같습니다.

제7조(위탁관리) ① 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 다음 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다.

  1. 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조 제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 선정(이하 “전자입찰방식”이라 한다)할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.

(신설)

  1의 2 다음 각 목의1의2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사항에 대해서 전체 입주자 등의 과반수 이상의 동의를 얻을 것

  가. 경쟁입찰: 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요사항

  나. 수의계약: 계약상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요사항

(이하 상략…)


주택관리업자 선정 절차

주택관리업자 선정은 경쟁입찰의 방식과 수의계약 절차 방식으로 나뉘며 선정 철차는 다음과 같습니다.


주택관리업자 선정 입찰 시 절차


1. 입주자대표회의 의결 제안

주택관리업자 및 사업자 선정지침 제4조에 따라 경쟁입찰의 중요한 사항인 입찰의 종류와 방법 그리고 입찰 참가 자격 제한을 결정하고 입주자대표회 과반수이상 찬성하여 제안합니다.


2. 전체 입주자등의 과반수 동의

신설된 공동주택관리법 제7조 제1항 제1호의 2에 따라 입찰의 종류와 방법, 낙찰의 방법, 참가 자격의 제한 등 중요사항에 대하여 입주자 등의 과반수 동의 절차를 거쳐야 합니다.


3. 입찰에 의한 주택관리업자 결정 후 계약

주택관리업자 및 사업자선정지침에 따라 입찰을 공고하고 낙찰자를 선정하여 계약을 쳬결합니다.


기존 주택관리업자 재계약 시 절차


입주자대표회의 의결 제안

주택관리업자 및 사업자선정지침 제4조에 따라 수의계약의 중요한 사항 계약상대자 선정, 계약 조건 등을 의결합니다.


재계약 (수의 계약) 결정

공동주택관리법 제7조 제1항 제1호의 2의 가목 및 주택관리업자 및 사업자선정지침 별표 2에 따라 관리규약이 정하는 절차에 따라

입주자 등의 사전 의경청취 결과 입주자 등 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 않고 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 찬성하여 결정합니다.


전체 입주자 등의 과반수 동의

신설된 공동주택관리법 제7조 제1항 제1호의 2에 따라 수의계약을 결정한 이후 계약 상대자를 선정하고 계약 조건 등 중요사항에 대하여 입주자 등의 과반수 동의 절차를 거쳐야 합니다.


기존 주택관리업자 재계약

주택관리업자 및 사업자 선정지침에 따라 수의 계약을 체결합니다.


공동주택관리법 개정과 관련된 중요 질문과 답변


10분의 1 이의 사전 의경청취와 주민동의 동시 진행

질문내용

기존 주택관리업자와 재계약하고자 하는 경우, 기존 시행령에 규정된 10분의 1 이의 제기 사전 의견청취 절차와 신설된 입주자 등의 동의 절차를 동시에 진행할 수 있는지?


답변내용

사전 의견청취 내용(이의제기 여부)과 입주자등 동의 내용(계약상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요사항)이 다르고, 두 절차를 동시에 진행할 경우, 입주자등 과반수가 동의함에도 10분의 1 이상이 반대(이의제기) 하는 경우가 발생할 수 있고, 이 경우 혼란이 생길 수 있으므로, 적합한 절차에 따라 진행하는 것이 바람직합니다.


중복된 절차 개선 계획

질문내용

기존 주택관리업자와 재계약하고자 하는 경우, 입주자대표회의 의결과 입주자등 의견청취 절차가 각각 두 번씩으로 중복되므로, 중복되는 절차를 개선할 계획은 없는지?


답변내용

중복되는 입주자대표회의 의결 절차와 입주자등 의견수렴 절차를 통일하여, 선정 절차를 단축하는 방안을 검토 중이며, 추후 시행령 및 선정지침 개정안에 대한 입법·행정예고 시 의견수렴 결과에 따라 최종 개선 여부를 결정할 예정입니다.


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►주택관리업자 및 사업자 선정지침 일부 개정 고시안 수의계약 한도 500만 원 상향

►관리규약 제정과 개정 절차 관리규약 제정 및 개정 등 신고서 다운로드

►아파트 공동체 활성화 이웃 사이의 따듯한 어울림의 시작

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법률 제189737호가 2022년 6월 10일 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행됨에 따라 12월 11일부터는 이 법령에 따라 주택관리업자 선정 시 입주민 동의 절차를 구해야 합니다.

현재 이 법령에 대하여 입주민의 의견을 묻는 많은 동의 절차에 대하여 입주민의 저조한 참여도로 인하여 발생되는 여러 가지 부작용이 예상됩니다.

공동주택관리법 제7조가 개정되어 시행이 된 만큼 개정된 법령에 따라 주택관리업자를 선정할 때에는 입주자 등의 동의 절차를 필히 거치시기 바랍니다. 감사합니다.

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