주택관리업자 및 사업자 선정지침 해설 마지막 편 제22조 부터

주택관리업자 및 사업자 선정지침 해설 마지막 편입니다. 본 지침은 공동주택관리를 하면서 용역이나 공사를 함에 있어 사업자를 선정하는 지침입니다. 지침의 조항별 해설입니다. 

이 포스팅은 2018-614호에 대한 설명이며 지금은 개정이 되었습니다.  개정된 2021-1505호 내용을 보시려면 아래 링크를 클릭해 주시기 바랍니다.

▶ 주택관리업자 및 사업자 선정지침 2021-1505호 

내용 추가

주택관리업자 및 사업자 선정지침 2021-1505호는 국토교통부고시 제2023-293호로 2023년 6월 13일 개정 시행되었습니다. 개정된 내용을 보시려면 아래 버튼을 눌러 주세요.

주택관리업자 및 사업자 선정지침 제2023-293호


주택관리업자 및 사업자선정저침 해설

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주택관리업자 및 사업자 선정지침 해설 마지막 편입니다. 제22조부터 시작하겠습니다. 

제3장 공사 및 용역 사업자 선정

제22조(입찰공고 방법) 
 관리주체(영 제25조제1항제2호와 제3호에 따라 입주자 대표회의가 사업자 선정의 주체인 경우에는 입주자 대표회의를 말한다. 이하 같다)가 사업자를 선정할 때에는 제24조에 따른 입찰공고 내용을 제14조의 절차에 따라 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지와 공동주택관리 정보시스템에 공고하여야 한다.


제22조 관련 해설

 기존에는 입찰공고 내용을 공동주택관리정보시스템에만 공개하도록 하였으나, 개정 후부터 인터넷 홈페이지[인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 인터넷 포털에서 제공하는 유사한 기능의 웹사이트(관리주체가 운영 통제하는 경우에 한정한다), 해당 공동주택단지의 관리사무소나 게시판 등을 말한다]에도 공고하도록 확대함.


제23조(입찰공고 시기) 
  ① 입찰공고는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 10일 전에 하여야 한다. 다만, 입주자대표회의에서 긴급한 입찰로 의결(임대주택의 경우 임대사업자가 임차인 대표회의와 협의) 한 경우나 재공고 입찰의 경우에는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 5일 전에 공고할 수 있다(현장설명회가 없는 경우에 한한다).

  ② 현장설명회는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 5일 전에 개최할 수 있으며, 현장설명회를 개최하는 경우에는 현장설명회 전일부터 기산하여 5일 전에 입찰공고를 하여야 한다.


제24조(입찰공고 내용) 
  ① 입찰공고 내용에는 다음 각 호의 사항이 명시되어야 하며, 명시된 내용에 따라 입찰과정을 진행하여야 한다.

   1. 사업 개요(사업내용ㆍ규모ㆍ면적 등)

   2. 현장설명회를 개최하는 경우 그 일시ㆍ장소 및 참가의무여부에 관한 사항

   3. 입찰의 종류 및 낙찰의 방법(적격심사제의 경우, 세부배점 간격이 제시된 평가배점표 포함)

   4. 입찰서 등, 제출서류(제27조에 따른 제출서류에 한함)에 관한 사항(제출서류의 목록, 서식, 제출방법, 마감시한 등)

   5. 개찰의 일시ㆍ장소

   6. 입찰참가자격에 관한 사항(제26조의 참가자격제한에 대한 사항에 한함)

   7. 제6조에 따라 무효로 하는 입찰이 있는 경우, 해당 입찰자에게 입찰 무효의 이유를 알리는 방법에 대한 사항

   8. 입찰 관련 유의사항(입찰가격 산출방법 및 기준 등)

   9. 계약체결에 관한 사항(계약기간 등)

   10. 제31조에 따른 입찰보증금 및 그 귀속에 관한 사항

   11. 그 밖에 입찰에 필요한 사항(제1호부터 제10호까지의 사항 외 계약 체결과 관련하여 설명이 필요한 사항 또는 기타 사항 등을 기재)

  ② 전자입찰의 경우에는 제8조제1항에 따른 방법으로 서류를 제출하여야 한다.

  ③ 입찰시 입찰서 제출 마감일은 입찰업무의 원활한 수행을 위해 근무일(토요일과 「관공서의 공휴일에 관한 규정」 제2조에 따른 공휴일을 제외한 날을 말한다)의 18시까지로 한다. 다만, 제15조 제1항에 따른 입찰공고기간을 초과하여 공고한 경우에는 제출 마감 시간을 18시 이전으로 정할 수 있으며 이 경우 입찰공고문에 명시하여야 한다.

  ④ 전자입찰시스템에 게시된 내용과 붙임 파일 형태의 입찰공고문의 내용이 서로 다른 경우에는 입찰공고문의 내용이 우선한다. 다만, 입찰공고일은 전자입찰시스템에 게시된 날과 입찰공고일이 다른 경우 전자입찰시스템에 게시한 날이 우선한다.

  ⑤ 관리주체는 제1항에 따른 입찰공고 시 다음 각 호의 어느 하나에 따른 방법으로 입찰가격의 상한을 공고할 수 있다. 다만, 잡수입의 경우 다음 각 호 중 제1호의 방법으로 입찰 가격의 하한을 공고할 수 있다.

   1. 해당 입찰과 관련한 3개소 이상의 견적서

   2. 지방자치단체의 자문검토결과

   3. 건축사 또는 기술사 등 관계 전문가(해당 입찰과 관련된 전문가가 해당된다)의 확인

   4. 법 제86조에 따른 공동주택관리 지원기구의 자문 검토 결과


제24조 제5항 관련 해설

 기존에는 상한가 공고를 할 수 있는 방법(3개소 이상의 견적서, 지방자치단체의 자문, 건축사 등 관계 전문가, 공동주택관리 지원기구 자문)만 규정이 되어 있었으나, 잡수입의 경우 하한가를 입찰과 관련된 3개소 이상의 견적을 받으면 공고할 수 있도록 하여 가격 공고 범위를 잡수입에 대해서도 확대하였습니다.


제25조(현장설명회) 
  ① 제23조에 따라 현장설명회를 개최하고자 하는 경우 다음 각 호의 사항 중 필요한 사항을 설명하도록 하며, 각 호 외 사항(제출서류 및 참가자격 제한 등 제24조 제1항 각 호의 사항)을 추가로 제시할 수 없다.


제25조 관련 해설

 공사 및 용역사업자를 선정하기 위한 현장설명회를 할 경우 제출서류 및 참가자격 제한 등 제214조 제1항(입찰공고내용) 각 호 사항 이외로 추가로 제시할 수 없도록 하여 현장설명회를 통한 추가적인 제한 등을 하지 못하도록 하였습니다.

   1. 다음 각 목의 현황 등 사업 여건

    가. 경비용역 : 경비초소 및 경비구역 현황

    나. 청소용역 : 청소 범위 및 청소 면적 현황

    다. 소독용역 : 소독 범위 및 소독 면적 현황

    라. 승강기 유지관리 용역 및 공사 : 승강기 대수 및 시설현황

    마. 지능형 홈네트워크 설비 유지관리 용역 및 공사 : 지능형 홈네트워크 설비 대수 및 시설현황

    바. 각종 시설 및 보수공사 : 설계도서, 보수 범위 및 보수방법

    사. 건축물 안전진단 : 설계도서 및 안전진단범위

    아. 그 밖의 용역 및 공사 : 용역 및 공사에 필요한 현황

   2. 입찰공고 내용의 구체적인 설명

   3. 그밖에 입찰에 관한 질의응답 등 필요한 사항


제26조(참가자격의 제한) 
  ① 사업자가 입찰공고일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 경쟁입찰에 참가할 수 없으며, 입찰에 참가한 경우에는 그 입찰을 무효로 한다.(수의계약의 경우에도 해당된다)

   1. 사업종류별로 해당 법령에 따른 면허 및 등록 등이 필요한 경우 그 자격요건을 갖추지 아니한 자

   2. 해당 법령에 따른 영업정지 처분을 받고 그 영업정지 기간 중에 있는 자

   3. 국세 및 지방세를 완납하지 아니한 자

   4. 해당 입찰과 관련하여 물품ㆍ금품ㆍ발전기금 등을 입주자, 사용자, 입주자 대표회의(구성원을 포함한다), 관리주체(관리사무소 직원을 포함한다) 등에게 제공한 자

   5. 해당 공동주택의 입주자 대표회의의 구성원(그 배우자 및 직계존비속을 포함한다), 관리사무소장 또는 관리직원이 운영하는 사업자

   6. 사업자 선정과 관련하여 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과되지 아니한 자

  ② 사업자는 영업지역의 제한을 받지 아니한다. 다만, 해당 법령에서 영업지역을 제한하는 경우에는 그러하지 아니하다.


제27조(제출서류) 
 입찰에 참가하는 사업자는 다음 각 호의 서류를 관리주체에게 제출한다.(비전자적인 방식의 경우 다음 각 호 중 제1호, 제4호 및 제5호는 원본을 제출하여야 한다.)

   1. 입찰서 1부

   2. 사업종류별로 해당 법령에 따른 면허 및 등록 등이 필요한 경우 면허증, 등록증 또는 이와 유사한 증명서 사본 1부

   3. 사업자등록증 사본 1부

   4. 법인등기부등본(개인은 주민등록등본을 말한다) 1부

   5. 국세 및 지방세 납세증명서 1부(전자발급 포함)

   6. 제한경쟁입찰인 경우 그 제한요건을 증빙하는 서류 사본 1부.

   7. 적격심사제인 경우 평가배점표에 따른 제출서류 사본 1부

   8. 그밖에 입찰에 필요한 서류(제1호부터 제7호와 관련한 추가 서류에 한하며, 그 밖의 서류를 포함하지 못한다)


제27조 관련 해설

 기존에는 제한경쟁입찰인 경우 그 제한요건을 증빙하는 서류(제6호), 적격심사제인 경우 평가배점표에 따른 제출서류(제7호)가 사본 제출 시 유˙무효에 대한 분쟁이 있어 사본을 제출할 경우에도 유효한 서류로 볼 수 있도록 하였습니다.


제28조(입찰 가격 산출방법) 
  ① 사업자 선정의 경우 입찰 가격은 부가가치세를 제외한 금액으로 한다.

  ② 용역 사업자 선정의 경우 입찰가격은 월간 용역비에 용역기간 개월 수를 곱하여 산정한 금액으로 한다.

  ③ 공사 사업자 선정의 경우 입찰가격은 총 공사금액 또는 단가로 한다.


제29조(계약 체결) 
  ① 계약은 관리주체가 낙찰자로 선정된 사업자와 체결한다. 이 경우 입주자 대표회의의 감사는 참관할 수 있다.

  ② 제1항에 따른 계약은 입찰정보 및 낙찰금액 등과 동일한 내용으로 체결되어야 한다.

  ③ 관리주체는 낙찰자로 선정된 사업자가 특별한 사유 없이 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에 그 낙찰을 무효로 할 수 있다.

  ④ 관리주체는 계약을 체결할 때에 사업자에게 제31조 제3항에 따른 계약보증금을 받아야 한다.

  ⑤ 관리주체는 공동주택에서 상시 근무가 필요한 용역 계약을 체결할 때에 사업자에게 4대 보험(고용보험, 국민건강보험, 국민연금, 산업재해보상보험) 가입증명서를 계약 체결 후 1개월 이내에 받아야 한다.


제29조 관련 해설

 기존에는 관리주체가 용역계약을 체결 시 용역사업자 4대 보험 가입증명서를 받도록 만 규정 하고 기간에 대한 ㅏ규정이 없었으나, 개정된 내용에서는 계약체결 후 1개월 이내 받도록 명확히 기재하였습니다.
 ※ 기존에는 용역계약을 체결 때 즉시 4대보험 가입증명서를 받도록 해석될 여지가 있는 문제가 있었습니다.


제4장 잡수입 및 물품의 매각 등

제30조(잡수입 등과 관련한 사업자 선정) 
 잡수입, 물품의 매각, 주민 운동시설의 위탁 등을 위한 사업자 선정은 제3장을 준용한다.


제5장 보증금 등

제31조(입찰보증금 등) 
  ① 입찰에 참가하는 자는 입찰금액의 100분의 5 이상을 입찰보증금으로 납부하여야 한다.


제31조 제1항 관련 해설

발주처인 공동주택에서 입찰보증금의 납부 기준을 임의로 정할 수 있다는 의미가 아니라, 입찰에 참가하는 업체가 입찰금액의 5% 이상의 입찰보증금으로 납부하면 된다는 의미입니다.


 ② 낙찰자가 계약의 체결을 거절하였을 때에는 해당 입찰보증금을 발주처에 귀속시켜야 한다.


제31조 제2항 관련 해설

낙찰자가 계약을 체결을 거절하는 경우가 아니라, 발주처인 공동주택의 사정으로 계약 체결을 거절하는 경우에는 해당 입찰보증금을 발주처에 귀속시킬 수 없습니다.


  ③ 계약상대자는 주택관리업자 계약, 용역계약, 단가계약의 경우 계약금액의 100분의 10을, 공사계약의 경우 계약금액의 100분의 20을 발주처인 공동주택에 계약보증금으로 납부하여야 한다.


제31조 3항 관련 해설

주택관리업자, 공사, 용역, 단가 계약인 경우 계약보증금을 납부하면 되는 것이며, 계약이행을 담보할 필요가 없는 단벌 성의 물품구입(구입, 매각) 및 기타(잡수입 등) 계약은 계약보증금 납부가 제외됩니다.

다만, 1~2년 단위의 기간으로 계약되는 물품(구입, 매각)및 기타(잡수입 등) 계약은 발주처인 공동주택에서 단가계약을 체결하여 계약금액의 10%에 해당하는 계약보증금을 납부케 하거나, 단가계약이 아닌 경우에는 입찰공고 시 선납 조건 등을 제시하여 계약이행을 담보할 수 있습니다.


  ④ 제1항 및 제3항에 따른 입찰보증금 및 계약보증금은 현금, 공제증권 또는 보증서로 납부하여야 한다. 다만, 보험계약을 하는 경우, 공산품을 구입하는 경우, 계약금액이 300만 원 이하인 경우에는 입찰보증금 및 계약보증금의 납부를 면제할 수 있다.


제31조 4항 관련 해설

 입찰에 참가하는 업체가 현금, 공제증권, 보증서 중에서 선택하여 입찰보증금을 납부하면 되는 것이며, 발주처인 공동주택에서 입찰보증금의 납부 방법을 한정하는 것은 적합하지 않습니다.


  ⑤ 계약상대자가 계약상의 의무를 이행하지 아니하였을 때에는 해당 계약보증금을 발주처에 귀속시켜야 한다.


제32조(하자보수보증금) 
 공사상의 하자보수보증금 예치율은「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제62조 제1항부터 제4항까지를 준용한다.


제33조(보증금의 반환) 
  ① 입주자 대표회의 또는 관리주체는 제31조에 따라 납부된 입찰보증금 및 계약보증금의 목적이 달성된 때에는 상대자의 요청에 따라 즉시 이를 반환하여야 한다.

  ② 제32조에 따른 하자담보책임기간이 만료되어 하자보수보증금의 목적이 달성된 때에는 계약상대자의 요청에 따라 즉시 이를 반환하여야 한다.


제6장 보고 등

제34조(보고ㆍ발급) 
  ① 시ㆍ도지사는 법 제53조 및 영 제67조에 따라 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 주택관리업자의 공동주택 관리실적을 매년 12월 말 기준으로 제출하게 하고, [별지 제3호 서식]에 따라 다음 해 2월 이내에 국토교통부 장관에게 보고하여야 한다.

  ② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택관리업자 등이 공동주택 관리실적 증명서 발급을 요청하면 즉시 [별지 제4호 서식]에 따라 증명서를 발급하여야 한다.

제7장 민간 전자입찰시스템 사업자 지정


제35조(지정기준) 
 민간 전자입찰시스템을 운영하고자 하는 사업자는 [별표 8] ‘민간 전자입찰시스템 사업자 지정 기준’을 갖추어야 한다.


제36조(지정절차) 
  ① 제35조에 따라 민간 전자입찰시스템을 운영하고자 하는 사업자는 [별지 제5호 서식]에 따른 지정 신청서를 국토교통부 장관에게 제출하여야 한다.

  ② 국토교통부 장관은 제1항에 따른 지정 신청서의 내용을 심사한 결과 제35조의 지정기준에 적합한 경우에는 그 신청인을 민간 전자입찰시스템 사업자로 지정하고, 신청인에게 [별지 제6호 서식]에 따른 지정 확인서를 교부하여야 한다.

  ③ 국토교통부 장관은 제2항에 따른 지정을 위하여 필요한 경우 신청인에게 자료제출을 요구하거나 신청인의 사업장에  방문하여 지정기준에 따른 요건을 확인할 수 있으며, 관계기관 또는 관계전문가의 의견을 들을 수 있다.

  ④ 제2항에 따라 민간 전자입찰시스템 사업자로 지정받은 자(이하 “지정 사업자”라 한다)는 지정일로부터 2년간 전자입찰시스템을 운영할 수 있다.

  ⑤ 국토교통부장관은 지정 사업자를 법 제88조 제1항에 따른 공동주택관리 정보시스템에 공개하여야 한다.


제37조(갱신지정)
  ① 민간 전자입찰시스템 사업자 지정을 갱신하고자 하는 지정 사업자는 유효기간 만료 30일 전까지 [별지 제5호 서식]에 따른 지정 신청서를 국토교통부 장관에게 제출하여야 한다.

  ② 국토교통부 장관은 지정 사업자에게 유효기간 만료일 60일 전까지 갱신지정의 절차와 제1항의 기간 내에 갱신 지정을 신청하지 아니하면 유효기간이 만료된다는 사실을 알려야 한다.

  ③ 갱신 지정에 따른 절차는 제36조를 준용한다.


제38조(지정 취소) 
 국토교통부 장관은 지정 사업자가 다음 각 호에 해당하는 경우에는 그 지정을 취소할 수 있다.

   1. 사위 기타 부정한 방법으로 제3조에 따른 지정을 받은 경우

   2. 제35조의 지정기준에 미달하는 경우

   3. 제36조에 따른 지정을 받은 날부터 6월 이내에 전자입찰시스템 운영 업무를 개시하지 아니하거나 6월 이상 계속하여 전자입찰시스템 운영업무를 휴지 한 경우


제39조(결격사유) 
 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 민간 전자입찰시스템 사업자 지정 신청을 할 수 없으며, 지정 사업자가 된 경우에는 그 지정을 무효로 한다.

   1. 임원 또는 기술인력에 해당하는 직원 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 있는 경우

    가. 피성년후견인 및 피 한정 후견인

    나. 파산자로서 복권되지 아니한 자

    다. 전자입찰시스템 업무와 관련하여 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함한다) 집행이 면제된 날로부터 2년이 지나지 아니한 자

    라. 전자입찰시스템 업무와 관련하여 금고 이상의 형의 집행유예 선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 자

    마. 법원의 판결 또는 다른 법률에 따라 자격이 상실되거나 정지된 자

    바. 제38조에 따라 지정이 취소된 자의 취소 당시 임원이었던 자(취소된 날부터 2년이 경과되지 아니한 자에 한한다)

   2. 제38조에 따라 지정이 취소된 후 2년이 지나지 아니한 자

   3. 최근 3년 이내에 국세를 3회 이상 체납한 사실이 있는 사업자 및 대표자

   4. 법에 따라 주택관리업 또는 주택임대관리업 등록을 한 자 등 공동주택 관리 업무와 관련이 있는 자 및 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」 제11조에 따라 겸업할 수 없는 자


제40조(지정사업자 지도˙감독) 
 국토교통부 장관은 민간이 운영하는 전자입찰시스템의 공공성과 운영 안정성을 확보하기 위하여 지정 사업자와 그 구성원 등(이하 “지정 사업자 등”이라 한다)에게 전자입찰시스템 운영 현황(제35조에 따른 지정기준 준수 여부, 장애 발생 시 그 사유를 포함한다)에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출이나 그밖에 필요한 조치를 명할 수 있다. 이 경우 지정 사업자 등은 특별한 사유가 없으면 그 요구에 따라야 한다.


제41조(업무의 위탁) 
 민간 전자입찰시스템 사업자 지정에 따른 국토교통부 장관의 권한은 법 제89조 제2항 제8호에 따른 공동주택관리 정보시스템 운영기관(한국감정원)의 장에게 위탁한다.


제42조(재검토 기한) 
 국토교통부 장관은「훈령·예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」(대통령 훈령 334호)에 따라 이 고시에 대하여 2018년 7월 1일을 기준으로 매 3년이 되는 시점(매 3년째의 6월 30일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.


부칙

제1조(시행일) 
 이 고시는 발령한 날부터 시행한다. 다만, 제4조 제6항, 제13조 제2항 개정규정은 2019년 1월 1일부터 시행한다.

제2조(적용례) 
 제13조제2항 개정규정은 관리규약을 시행일 이전에 개정하였다면 시행일 이전에 우선 적용할 수 있다.


주택관리업자 및 사업자등록 지침 [별표 1] (제4조 제2항 관련)

입찰의 종류 및 방법

 1. 입찰경쟁의 종류와 방법은 다음과 같다.
  가. 일반경쟁입찰 : 사업종류별로 관련 법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 불특정 다수의 희망자를 입찰에 참가하게 한 후 그중에서 선정하는 방법
  나. 제한경쟁입찰 : 사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 자 중에서 계약의 목적에 따른 “사업실적, 기술능력, 자본금”의 하한을 정하여 입찰에 참가하게 한 후 그 중에서 선정하는 방법. 단, 이 경우 계약의 목적을 현저히 넘어서는 과도한 제한을 하여서는 아니 된다.


[별표 1]제1호 나목 해설

1. 하한의 의미

제한경쟁입찰의 취지가 일정한 자격요건 이상을 충족하는 업체를 입찰참가대상으로 한정하여 그중에서 선정하는 방식이라는 점을 고려할 때 제한요건을 상한선이나 일정한 범위로서 제한하는 것은 제한 경재 입찰의 취지에 적합하지 않으며, 특히 일정 범위로서 제한하는 경우에는 특정 업체를 선정할 목적으로 악용될 가능성이 높아 적합하지 않습니다.

※ 하한선 : "~이상"으로 규정 / 상한선 : "~이하"로 규정 /  일정한 범위 : "~이상 ~이하"로 규정

2. 과도한 제한에 해당하는지 여부

하한선을 정할 때에는 해당 계약의 규모 등을 감안하여 과도한 제한을 하지 않아야 합니다.
  - 사업실적 : 사업실적은 적격심사제의 평가항목(관리실적 또는 업무실적)으로도 적용이 됩니다. 적격심사제에서는 10건을 만점의 상한선으로 규정(즉, 10건 이상은 모두 만점)하고 있으므로 이 기준을 잡고 참고하여 제한경쟁입찰의 사업실적 제한선을 설정하는 것이 바람직합니다.
  - 자본금 : "해당 계약의 규모"와 해당하는 법령에서 해당 사업의 등록 요건 등으로 제시하고 있는 자본금이 있다면 그 "법정 자본금"등을 고려하여 제한선을 설정하는 것이 바랍직 합니다.

  
  1)  “사업실적”은 입찰서 제출 마감일로부터 최근 3년간 계약 목적물과 같은 종류의 실적으로 제한할 수 있다
  2) “기술능력”은 계약 목적을 수행하기 위해 필요한 기술(공법․설비․성능․물품 등을 포함한다) 보유현황으로서, 입찰 대상자가 10인 이상인 경우 제한할 수 있다.


별표 1 제1호 나목 1) 해설

1. "최근 3년간의" 의미
  최근 3년간은 고정된 평가기준이므로, 발주처인 공동주택에 [서 이 기간을 임의로 단축하거나 연장하여 공고하는 것은 바람직하지 않습니다. 다만, 입찰에 참여하고자 하는 업체에서는 해당 실적이 최근 3년 이내에 있기만 하다면 그것이 최근 1년 혹은 최근 2년 이내의 실적일지라도 제한요건을 충족하는 것입니다.

2. "계약의 목적물과 같은 종류의 실적"의 의미
  최근 3년간의 모든 실적이 아니라, 최근 3년간 계약 목적물과 같은 종류의 실적으로 제한하여야 합니다. 예를 들어, 발주처인 공동주택에서 "승강기 유지관리 용역" 사업자를 선정하는 경우라면, "승강기 유지관리"애 대한 실적을 제한요건으로 제시할 수 있는 것이나, 계약 목적과 상관없는 "승강기 교체 공사" 실적을 제한요건으로 제시할 수 없다는 의미입니다.
 3. 실적은 "완료 실적"을 의미
  제한경쟁입찰의 제하 요건으로 사업실적을 둔 것은 해당 업종의 사업자로서 그동안 수행한 사업실적을 일정한 경력으로 경험치를 인정한다는 의미이므로, "제출시간 마감일까지 완료된 실적"으로 해석하는 것이 제한경쟁입찰의 취지에 적합합니다.

  다. 지명경쟁입찰 : 계약의 성질 또는 목적에 비추어 특수한 기술(공법․설비․성능․물품 등을 포함한다)이 있는 자가 아니면 계약의 목적을 달성하기 곤란하며 입찰 대상자가 10인 미만인 경우에 입찰대상자를 지명한 후 선정하는 방법. 이 경우 5인 이상의 입찰대상자를 지명하여야 한다. 다만, 입찰대상자가 5인 미만인 때에는 대상자를 모두 지명하여야 한다.   

 2.  관리주체가 제한경쟁입찰․지명경쟁입찰의 방법으로 사업자를 선정하는 경우에는 입찰공고 전에 영 제14조 제1항에 따른 방법으로 입주자 대표회의의 의결(임대주택의 경우 임대사업자가 임차인 대표회의와 협의)을 거쳐야 한다.


주택관리업자 및 사업자등록 지침 [별표 2] (제4조 3항 관련)

수의계약 대상

다음의 어느 하나에 해당하는 경우 수의계약을 할 수 있다.

 1. 보험계약을 하는 경우

 2. 공산품을 구입하는 경우

 3. 분뇨의 수집‧운반(정화조 청소 포함)과 같이 타 법령이나 자치법규에서 수수료율 등을 정하고 있는 경우

 4. 특정인의 기술이 필요하거나 해당 물품의 생산자가 1인뿐인 경우 등 계약 목적의 달성을 위한 경쟁이 성립될 수 없는 경우

 5. 본 공사와의 동질성 유지 또는 장래의 하자책임 명확성을 위하여 마감공사 또는 연장선상에 있는 추가 공사를 본 공사 금액의 10% 이내에서 현재의 시공자와 계약하는 경우

 6. 공사 및 용역 등의 금액이 300만원300만 원(부가가치세를 제외한 금액을 말한다) 이하인 경우로서, 2인 이상의 견적서를 받은 경우. 다만, 이 경우 동일한 목적을 달성하기 위한 공사 및 용역 등을 시기나 물량으로 나누어 계약할 수 없다.

 7. 일반경쟁입찰 또는 제한경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우. 다만, 이 경우에는 최초로 입찰에 부친 내용을 변경할 수 없다.


[별표 2] 제7호 관련 해설

제12조 제2항에 따라 제한경쟁입찰의 제한 요건을 완화하여 재공고 한 경우에도 유찰이 되었다면 동 규정에 따라 수의계약이 가능합니다. 다만, 동 규정을 적용하여 수의계약을 하는 경우에는, 계약 대상물˙계약기간˙계약조건 등 최초로 입찰한 내용을 변경할 수 없습니다.

 8. 영 제5조 제2항 제2호 단서에 따라 계약기간이 만료되는 기존 주택관리업자의 주택관리 만족도를 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자 등으로부터사전에 의견을 청취한 결과 입주자 등의 10분의 1 이상이 서면으로 관리방법의 변경 또는 주택관리업자의 교체를 요구하지 아니한 경우로서 입주자입주자 대표회의의 구성원 3분의 2 이상이 찬성한 경우


[별표 2] 제8호 관련 해설

 1. 계약기간이 만료된 후에 기존 주택관리업자와 재계약을 수의계약으로 체결하기 위한 절차가 진행된다면 주택관리업무에 공백이 생기게 되는 것이므로 동 규정의 의견청취 절차 등은 기존 주택관리업자의 계약기간 만료 1~2달 전에 진행될 수 있도록 관리규약에 정하여 운영하는 것이 바람직합니다. 
 2. 동 규정의 절차를 충족하여 기존 주택관리업자와 수의계약을 체결하는 경우, 이전 ㄱ몌약과 반드시 동일한 조건으로 계약을 진행해야 하는 것은 압니다. 물가상승률˙임금인상 등에 의한 계약금액 변동 및 재계약 기간 설정 등 구체적인 계약조건은 발주처인 공동주택관 업체 간 협의를 통해 결정할 사항입니다.

 9. 계약기간이 만료되는 기존 사업자([별표 7]의 사업자로서 공사 사업자는 제외한다)의 사업수행실적을 관리규약에서 정하는 절차에 따라 평가하여 다시 계약이 필요하다고 영 제14조 제1항에 따른 방법으로 입주자 대표회의에서 의결(임대주택의 경우 임대사업자가 임차인 대표회의와 협의) 한 경우

 10. 그밖에 천재지변, 안전사고 발생 등 긴급한 경우로서 경쟁입찰에 부칠 여유가 없을 경우(선조치 후보고 가능)


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이상으로 주택관리업자 및 사업자 선정지침 각 조별 해설을 모두 마치겠습니다. 본 지침에 대한 질의 및 답변 등에 대한 내용도 곧 포스팅하도록 하겠습니다. 항상 건강하시고 행복하시길 빕니다. 

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