공동주택관리 주택관리업자 및 사업자 선정지침 각 조항별 해설 1조부터 10조까지입니다.

공동주택관리 중 사업자 선정은 주택관리업자 및 사업자 선정지침으로 선정하도록 규정하고 있습니다.  이번 편은 1조부터 10조까지에 대한 해설입니다.

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주택관리업자 및 사업자 선정지침 2021-1505호는 국토교통부고시 제2023-341호, 2023. 6. 22., 일부개정 시행되었습니다. 개정된 내용을 보시려면 아래 버튼을 눌러 주세요.

주택관리업자 및 사업자 선정지침 제2023-341호


주택관리업 및 사업자 선정지침 조항 해설 1조 ~ 10조

주택관리업자 및 사업자선정 지침 (국토교통부 고시 제2018-614호 개정2018.10.31)

이 지침은 현재 개정이 되었습니다. 개정된 내용을 보시려면 위 링크를 통해 살펴보시는 것이 좋습니다.


주택관리업자 및 사업자선정지침

제1조(목적) 

이 지침은「공동주택관리법 시행령」제5조제2항제1호에 따른 주택관리업자 선정과 제25조에 따른 사업자 선정 및 제5조 제1항에 따른 전자입찰 방식에 관하여 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정하는 것을 목적으로 한다.

제2조(적용대상)

① 이 지침은 「공동주택관리법 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제2조에 따른 의무관리대상 공동주택에서 다음 각 호에 해당하는 경우에 적용한다.

  1. 영 제5조제2항제1호에 따라 입주자 대표회의가 주택관리업자를 선정하는 경우

  2. 영 제25조에 따라 입주자대표회의 또는 관리주체가 공사 및 용역 등 사업자를 선정하는 경우

 ② 「공동주택관리법」(이하 “법”이라 한다) 제11조 제1항에 따른 사업주체 관리기간 중 제1항 제2호에 따라 사업자를 선정할 때에는 동 지침에서 정하고 있는 입주자 대표회의의 역할을 사업주체가 대신하는 것으로 적용한다.


제2조 2항 관련 해설

공동주택 관리법 제11조에 따라 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할  때까지 관리 주체로서 그 공동주택을 관리하여야 합니다. 동 지침에 위임 근거인 공동주택관리법 시행령 제5조 제1항에 따른 주택관리업자 선정의 주체는 입주자 대표회의이며 동시행령 25조에 따른 관리비등의 집행을 위한 사업자 선정 주체는 관리주체 또는 입주자 대표회의입니다. 즉, 입주자 대표회의가 주택관리업자를 선정하는 경우와 관리주체 또는 입주자 대표회의가 사업자를 선정하는 경우에 동 지침이 적용됩니다. 따라서, 사업주체가 관리주체인 경우 주택관리업자를 선정하는 경우는 동 지침 적용 대상이 아니므로 사업주체 관리 기간 중 관리주체인 사업주체는 수의계약으로 주택관리업자를 성장할 수 있습니다. 다만, 관리비등의 집행을 위한 사업자를 선장 않은 경우에는 동 지침을 적용하여 사업자를 선정해야 만합니다. 사업주체 관리 기간 중 사업주체가 주택관리업자를 선정하여 공동주택을 관리하였다 하더라도 관리의 책임은 관리주체인 사업주체에 귀속됩니다. 아울러 사업주체 관리기간 애는 입주자 대표회의 구성되지 않았을 것이므로 사업주체가 입찰공고 내용 등을 결정하여 동 지침에 따른 경쟁입찰의 방법으로 사업자를 선정하는 것이 적합할 것이라 하겠습니다


제3조(전자입찰시스템)

 ① 영 제5조제1항에 따라 전자입찰방식으로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 전자입찰시스템을 이용한다.

  1. 법 제88조제1항에 따른 공동주택관리 정보시스템(http://www.k-apt.go.kr을 말한다. 이하 “공동주택관리 정보시스템”이라 한다)에서 제공하는 전자입찰시스템(낙찰의 방법 중 제7조 제1항 제2호 또는 제3호의 경우에 한한다)

  2. 「전자조달의 이용 및 촉진에 관한 법률」에 따른 전자입찰시스템

  3. 민간이 운영하는 전자입찰시스템

 ② 제1항 제2호 및 제3호의 전자입찰시스템을 이용할 때에는 해당 시스템의 매뉴얼 등에 따른다.

 ③ 제1항의 규정에도 불구하고 제4조 제3항에 따른 수의계약이나 제7조 제1항 제1호에 따른 적격심사제로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.

 ④ 입찰업체가 제1항에 따른 전자입찰시스템을 이용하기 위해서는 사전에 전자입찰시스템에 업체 정보를 입력하고 공인인증서를 등록하여야 하며, 입찰에 참여할 때마다 등록된 공인인증서를 사용하여야 한다. 다만, 해당 전자입찰시스템에 공인인증서를 대체할 인증수단이 있는 경우에는 그에 따른다.

제4조(입찰의 방법) ① 제2조에 따라 주택관리업자 및 사업자를 선정할 때에는 경쟁입찰을 하여야 한다.

 ② 제1항에 따른 경쟁입찰의 종류 및 방법은 [별표 1]과 같다.
 ③ 제1항에도 불구하고 [별표 2]에 해당하는 경우에는 수의계약을 할 수 있다.


4조 3항 관련 해설

[별표 2]에 해당하는 경우라 하더라도 보험계약을 하는 경우나 공산품을 구입하는 경우 등 경쟁입찰이 가능한 경우에는 발주처인 공동주택의 판단에 따라 수의계약이 아닌 경쟁입찰의 방법을 통해 사업자를 선정할 수 있습니다.

 ④ 제2항에 따른 입찰의 경우 입찰공고 전에 입찰의 종류 및 방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요 사항에 대하여  영 제14조 제1항에 따른 방법으로 입주자 대표회의의 의결을 거쳐야 한다.

 ⑤ 제3항에 따른 수의계약의 경우 수의계약 전에 계약상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요 사항에 대하여 영 제14조 제1항에 따른 방법으로 입주자 대표회의의 의결을 거쳐야 한다.


제4조 제4항 및 제5항 관련 해설

[별표 1]에 따른 경쟁입찰의 방식으로 입찰을 진행하거나 [별표 2]의 수우 계약 방식으로 계약을 체결하고자 하는 경우, 입찰 및 계약에 대한 중요한 사항을 결정하기 전 공동주택관리법 시행령 제14조 제1항의 방법(입주자 대표회의 구성원 과반수 창선으로 의결)을 거치도록 함.


 ⑥ 입주자 등은 제4항에도 불구하고 입주자 대표회의의 구성원이 과반수에 미달하여 의결할 수 없는 경우에는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 입찰과 관련한 중요사항을 결정할 수 있다.(제1호 및 제2호의 구체적인 절차와 방법은 관리규약으로 정함)

  1. 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 이의를 제기하지 아니할 것

  2. 제1호의 요건이 충족된 이후 전체 입주자등의 과반수 이상이 찬성할 것


제4조 제6항 관련 해설

경쟁입찰로 주택관리업자 및 사업자를 선정 시 입주자 대표회의 구성원이 과반수에 미달하여 입찰과 관련된 중요사항을 결정할 수 없는 경우, 관리규약으로 정한 구체적인 절차와 방법에 따라 전체 입주자 등 10분의 1 이상이 이의를 제기하지 아니한 경우에 한하여 전체 입 자주 등의 과반수 이상이 찬성으로 입찰과 관련된 중요사항을 결정할 수 있음


제5조(입찰의 성립)
 ① 일반경쟁입찰과 지명경쟁입찰은 2인 이상의 유효한 입찰로 성립하며, 제한경쟁입찰은 3인 이상의 유효한 입찰로 성립한다.


제5조 1항 관련 해설

입찰의 성립은 단순히 “입찰 참가자의 수”로 헤아리는 것이 아니라, [별표 3]에서 규정하고 있는 입찰의 무효에 해당하지 않는 “유효한 입찰의 수”로 헤아리는 것임


 ② 입주자 대표회의와 관리주체는 경쟁입찰 시 협의에 의한 선정, 우선협상대상자의 선정 또는 이와 유사한 방법을 적용하여서는 아니 된다.


제6조(입찰의 무효)

 ① 하자가 있는 입찰은 무효로 하며, 무효로 하는 입찰은 [별표 3]과 같다.

 ② 입주자대표회의 또는 관리주체는 제1항에 따라 무효로 하는 입찰이 있는 경우에는 해당 입찰자에게 입찰 무효의 이유를 알려야 한다.


제6조 제2항 관련 해설

입찰 무효의 이유를 알리는 방법에 대하여 특별히 정하고 있는 방법은 없습니다. 따라서, 발주처인 공동주택에서 “전화, 문자, 팩스, 서신”등의 방법 중 해당 입찰자에게 입찰 무효의 이유를 알리는 방법에 대한 사항을 정하여 공고문에 첨부하여 공고하고, 공고내용의 방법에 따라 입찰 무효의 이유를 알려야 할 것입니다.


제7조(낙찰의 방법)

 ① 낙찰의 방법은 다음 각 호와 같다.

  1. 적격심사제 : [별표 4] 또는 [별표 5], [별표 6]의 평가기준에 따라 최고점을 받은 자를 낙찰자로 선정하는 방식

  2. 최저낙찰제 : 최저 가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식

  3. 최고 낙찰제 : 최고 가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식

 ② 낙찰의 방법은 제1항에 따른 방법 중에서 어느 하나의 방법을 선택하고, 입주자 대표회의의 의결을 거쳐서 결정하여야 한다. 다만, 입주민 투표(전자적 방법을 포함한다)로 낙찰방법을 결정하고자 하는 경우(공사 또는 용역사업에 한한다)에는 관리규약으로 대상 금액을 별도로 정하여야 한다.


제7조 제2항 관련 해설

낙찰의 방법은 입주자 대표호의 의결을 거쳐 결정하는 것이 원칙이지만, 관리규약으로 대상금액을 정한 경우에 투명성과 공정성 확보를 위하여 입주민 투표로 낙찰방법을 결정할 수 있도록 하였습니다.


 ③ 적격심사제에서 최고점을 받은 자가 2인 이상인 경우에는 최저(최고) 가격을 기준으로 낙찰자를 결정하고, 최저(최고) 가격도 동일한 경우에는 추첨으로 낙찰자를 결정한다.

 ④ 최저(최고) 낙찰제에서 최저(최고) 가격으로 입찰한 자가 2인 이상인 경우에는 추첨으로 낙찰자를 결정한다.


제8조(입찰서 제출)

 ① 전자입찰방식의 경우에는 별지 제1호 서식의 입찰서는 전자적인 방법으로 입력하고, 그 밖의 입찰서의 구비서류와 제19조와 제27조에 따른 서류는 시스템에 서류를 등록하는 방법으로 제출하여야 한다.


제8조 제1항 관련 해설

기존에는 전자입찰의 방식의 경우 입찰서와 산출내역서, 현금납부영수증(증권)을 제외한 서류는 입찰공고에 우편이나 방문 등 비전자적인 방법으로 제출할 수 있도록 명시한 경우 비전자적인 방법으로 제출할 수 있도록 하였으나 개정된 내용에서는 전자입찰의 방식의 경우 제19조와 제27조에 명시된 서류는 시스템에 등록하여 제출하도록 하였습니다. ※ 전자입찰 시 서류를 같이 시스템에 등록하도록 하여 입찰의 투명성을 확보하고자 함


 ② 비전자적인 입찰방식의 경우 입찰자(대리인을 지정한 경우 그 대리인을 말한다. 이하 같다)는 별지 제1호 서식의 입찰서와 제19조 및 제27조에 따른 서류를 제출하여야 한다.


제8조 제2항 관련 해설

기존에는 비전자적 입찰의 경우 입찰서와 그 밖의 서류를 분리하여 밀봉한 후 투찰 하도록 하였으나 개정된 내용에서는 비전자적인 입찰의 경우 입찰서[별지 1호 서식]와 제19조와 27조에 ㅂ명시된 서류를 제출하도록 변경되었습니다.


 ③ 서류제출(전자입찰방식인 경우 서류의 등록을 의미한다)은 입찰서 제출 마감일 18시까지 도착한 것에 한하여 효력이 있다. 다만, 제15조 제1항에 따른 입찰공고기간을 초과하여 공고한 경우에는 제출 마감 시간을 18시 이전으로 정할 수 있으며 이 경우 입찰공고문에 명시하여야 한다.


제8조 제3항 관련 해설

기존에는 우편 또는 방문으로 제출한 서류에 대해서만 제출 마감일 18시까지 도착한 것에 한하여 효력이 있다고 보았으나 개정된 내용에서는 전자입찰의 경우에도 서류 등록이 입찰서 제출 마감일 18시까지 등록한 것을 유효한 것으로 추가하였고, 만약 지침 제15조에서 정한 입찰공고 기간을 초과하여 공고할 경우 18시 이전으로 마감시간을 정할 수 있도록 하였습니다. (단, 이경우 입찰 공고문에 명시하여야 합니다.)


제9조(입찰서 개찰) 입주자 대표회의 또는 관리주체가 입찰서를 개찰할 때에는 입찰공고에 명시된 일정에 따라 입찰업체 등 이해관계인이 참석한 장소에서 하여야 한다. 다만, 입찰공고 일정대로 개찰이 진행되거나 개찰 일정 변경을 통보하였음에도 불구하고 입찰업체가 참석하지 않은 경우에는 입찰업체 등 이해관계인이 참석하지 않더라도 개찰할 수 있다.


제9조 해설

입찰공고에 명시된 일정에 따른 것이라면, 반드시 모든 입찰업체가 참여하지 않았다고 하여도 개찰을 진행할 수 있습니다.


제10조(낙찰자 선정)

 ① 입주자대표회의 또는 관리주체는 입찰자의 제출서류를 제9조에 따른 입찰서 개찰 후에 검토하여야 하고, 제5조에 따른 입찰의 성립 여부를 판단한다.

 ② 입주자대표회의 또는 관리주체는 제1항에 따른 판단 결과 입찰이 성립된 경우, 유효한 입찰 가운데 제7조의 기준에 따라 낙찰자를 선정한다.


제10조 제1항 관련 해설

기존에는 사전에 입찰 서류를 검토한 후 유효한 입찰 가운데 낙찰자를 선출하도록 하였으나 개정된 내용에서는 입찰 서류를 입찰서 개찰 후 검토하도록 명확히 규정하였습니다. 즉, 입찰서 개찰 후 입찰 서류를 검토한 하고 유효한 입찰이 성립하게 되면 낙찰자를 결정하도록 하였습니다. 다만, 개찰일 날 즉시 낙찰자를 선정하여야 한다는 규정이 없으므로 입찰 서류 검토에 많은 시간이 소요될 경우에는 입찰공고문에 개찰일 일과 낙찰 결정 일을 별도로 명시하였다면 개찰과 동시에 즉시 낙찰자를 선정하여야 하는 것은 아닌 것으로 봅니다.


이상 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제1조부터 10까지의 해설을 마치겠습니다. 차후 2탄 11조부터 20조까지 조항에 해설을 하도록 하겠습니다.  감사합니다.


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