공동주택관리 주택관리업자 및 사업자 선정지침 각 조항별 해설 1조부터 10조까지입니다.

공동주택관리 중 사업자 선정은 주택관리업자 및 사업자 선정지침으로 선정하도록 규정하고 있습니다.  이번 편은 1조부터 10조까지에 대한 해설입니다.

주택관리업자 및 사업자 선정지침 2021-1505호는 국토교통부고시 제2023-341호, 2023. 6. 22., 일부개정 시행되었습니다. 개정된 내용을 보시려면 아래 버튼을 눌러 주세요.

주택관리업 및 사업자 선정지침 조항 해설 1조 ~ 10조

주택관리업자 및 사업자선정 지침 (국토교통부 고시 제2018-614호 개정2018.10.31)

이 지침은 현재 개정이 되었습니다. 개정된 내용을 보시려면 위 링크를 통해 살펴보시는 것이 좋습니다.

주택관리업자 및 사업자선정지침

제1조(목적) 

이 지침은「공동주택관리법 시행령」제5조제2항제1호에 따른 주택관리업자 선정과 제25조에 따른 사업자 선정 및 제5조 제1항에 따른 전자입찰 방식에 관하여 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정하는 것을 목적으로 한다.

제2조(적용대상)

① 이 지침은 「공동주택관리법 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제2조에 따른 의무관리대상 공동주택에서 다음 각 호에 해당하는 경우에 적용한다.

  1. 영 제5조제2항제1호에 따라 입주자 대표회의가 주택관리업자를 선정하는 경우

  2. 영 제25조에 따라 입주자대표회의 또는 관리주체가 공사 및 용역 등 사업자를 선정하는 경우

 ② 「공동주택관리법」(이하 “법”이라 한다) 제11조 제1항에 따른 사업주체 관리기간 중 제1항 제2호에 따라 사업자를 선정할 때에는 동 지침에서 정하고 있는 입주자 대표회의의 역할을 사업주체가 대신하는 것으로 적용한다.

제2조 2항 관련 해설

제3조(전자입찰시스템)

 ① 영 제5조제1항에 따라 전자입찰방식으로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 전자입찰시스템을 이용한다.

  1. 법 제88조제1항에 따른 공동주택관리 정보시스템(http://www.k-apt.go.kr을 말한다. 이하 “공동주택관리 정보시스템”이라 한다)에서 제공하는 전자입찰시스템(낙찰의 방법 중 제7조 제1항 제2호 또는 제3호의 경우에 한한다)

  2. 「전자조달의 이용 및 촉진에 관한 법률」에 따른 전자입찰시스템

  3. 민간이 운영하는 전자입찰시스템

 ② 제1항 제2호 및 제3호의 전자입찰시스템을 이용할 때에는 해당 시스템의 매뉴얼 등에 따른다.

 ③ 제1항의 규정에도 불구하고 제4조 제3항에 따른 수의계약이나 제7조 제1항 제1호에 따른 적격심사제로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.

 ④ 입찰업체가 제1항에 따른 전자입찰시스템을 이용하기 위해서는 사전에 전자입찰시스템에 업체 정보를 입력하고 공인인증서를 등록하여야 하며, 입찰에 참여할 때마다 등록된 공인인증서를 사용하여야 한다. 다만, 해당 전자입찰시스템에 공인인증서를 대체할 인증수단이 있는 경우에는 그에 따른다.

제4조(입찰의 방법) ① 제2조에 따라 주택관리업자 및 사업자를 선정할 때에는 경쟁입찰을 하여야 한다.

 ② 제1항에 따른 경쟁입찰의 종류 및 방법은 [별표 1]과 같다.
 ③ 제1항에도 불구하고 [별표 2]에 해당하는 경우에는 수의계약을 할 수 있다.

 ④ 제2항에 따른 입찰의 경우 입찰공고 전에 입찰의 종류 및 방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요 사항에 대하여  영 제14조 제1항에 따른 방법으로 입주자 대표회의의 의결을 거쳐야 한다.

 ⑤ 제3항에 따른 수의계약의 경우 수의계약 전에 계약상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요 사항에 대하여 영 제14조 제1항에 따른 방법으로 입주자 대표회의의 의결을 거쳐야 한다.

제4조 제4항 및 제5항 관련 해설

 ⑥ 입주자 등은 제4항에도 불구하고 입주자 대표회의의 구성원이 과반수에 미달하여 의결할 수 없는 경우에는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 입찰과 관련한 중요사항을 결정할 수 있다.(제1호 및 제2호의 구체적인 절차와 방법은 관리규약으로 정함)

  1. 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 이의를 제기하지 아니할 것

  2. 제1호의 요건이 충족된 이후 전체 입주자등의 과반수 이상이 찬성할 것

제4조 제6항 관련 해설

제5조(입찰의 성립)
 ① 일반경쟁입찰과 지명경쟁입찰은 2인 이상의 유효한 입찰로 성립하며, 제한경쟁입찰은 3인 이상의 유효한 입찰로 성립한다.

제5조 1항 관련 해설

 ② 입주자 대표회의와 관리주체는 경쟁입찰 시 협의에 의한 선정, 우선협상대상자의 선정 또는 이와 유사한 방법을 적용하여서는 아니 된다.

제6조(입찰의 무효)

 ① 하자가 있는 입찰은 무효로 하며, 무효로 하는 입찰은 [별표 3]과 같다.

 ② 입주자대표회의 또는 관리주체는 제1항에 따라 무효로 하는 입찰이 있는 경우에는 해당 입찰자에게 입찰 무효의 이유를 알려야 한다.

제6조 제2항 관련 해설

제7조(낙찰의 방법)

 ① 낙찰의 방법은 다음 각 호와 같다.

  1. 적격심사제 : [별표 4] 또는 [별표 5], [별표 6]의 평가기준에 따라 최고점을 받은 자를 낙찰자로 선정하는 방식

  2. 최저낙찰제 : 최저 가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식

  3. 최고 낙찰제 : 최고 가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식

 ② 낙찰의 방법은 제1항에 따른 방법 중에서 어느 하나의 방법을 선택하고, 입주자 대표회의의 의결을 거쳐서 결정하여야 한다. 다만, 입주민 투표(전자적 방법을 포함한다)로 낙찰방법을 결정하고자 하는 경우(공사 또는 용역사업에 한한다)에는 관리규약으로 대상 금액을 별도로 정하여야 한다.

제7조 제2항 관련 해설

 ③ 적격심사제에서 최고점을 받은 자가 2인 이상인 경우에는 최저(최고) 가격을 기준으로 낙찰자를 결정하고, 최저(최고) 가격도 동일한 경우에는 추첨으로 낙찰자를 결정한다.

 ④ 최저(최고) 낙찰제에서 최저(최고) 가격으로 입찰한 자가 2인 이상인 경우에는 추첨으로 낙찰자를 결정한다.

제8조(입찰서 제출)

 ① 전자입찰방식의 경우에는 별지 제1호 서식의 입찰서는 전자적인 방법으로 입력하고, 그 밖의 입찰서의 구비서류와 제19조와 제27조에 따른 서류는 시스템에 서류를 등록하는 방법으로 제출하여야 한다.

제8조 제1항 관련 해설

 ② 비전자적인 입찰방식의 경우 입찰자(대리인을 지정한 경우 그 대리인을 말한다. 이하 같다)는 별지 제1호 서식의 입찰서와 제19조 및 제27조에 따른 서류를 제출하여야 한다.

제8조 제2항 관련 해설

 ③ 서류제출(전자입찰방식인 경우 서류의 등록을 의미한다)은 입찰서 제출 마감일 18시까지 도착한 것에 한하여 효력이 있다. 다만, 제15조 제1항에 따른 입찰공고기간을 초과하여 공고한 경우에는 제출 마감 시간을 18시 이전으로 정할 수 있으며 이 경우 입찰공고문에 명시하여야 한다.

제8조 제3항 관련 해설

제9조(입찰서 개찰) 입주자 대표회의 또는 관리주체가 입찰서를 개찰할 때에는 입찰공고에 명시된 일정에 따라 입찰업체 등 이해관계인이 참석한 장소에서 하여야 한다. 다만, 입찰공고 일정대로 개찰이 진행되거나 개찰 일정 변경을 통보하였음에도 불구하고 입찰업체가 참석하지 않은 경우에는 입찰업체 등 이해관계인이 참석하지 않더라도 개찰할 수 있다.

제9조 해설

제10조(낙찰자 선정)

 ① 입주자대표회의 또는 관리주체는 입찰자의 제출서류를 제9조에 따른 입찰서 개찰 후에 검토하여야 하고, 제5조에 따른 입찰의 성립 여부를 판단한다.

 ② 입주자대표회의 또는 관리주체는 제1항에 따른 판단 결과 입찰이 성립된 경우, 유효한 입찰 가운데 제7조의 기준에 따라 낙찰자를 선정한다.

제10조 제1항 관련 해설

이상 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제1조부터 10까지의 해설을 마치겠습니다. 차후 2탄 11조부터 20조까지 조항에 해설을 하도록 하겠습니다.  감사합니다.

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