2023년 공동주택 아파트 새롭게 시행되는 제도 입주자대표회의 회의록 공개 의무화 등

2023년부터 새롭게 시행되는 공동주택 아파트 관리 제도에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 입주자대표회의 회의록 공개개 의무화 되었고 입주자 대표회의 구성원 교육에 회계처리가 포함되었으며 300세대 미만 공동주택 회계감사가 의무화되는 등 여러 제도가 새롭게 시행되어 이와 관련된 내용과 법령을 하나씩 말씀 드리겠습니다.

주택관리업자 및 사업자 선정지침이 개정되어 2023년 6월 13일 시행되었습니다. 규칙 제2023-293호 전문과 별표 및 별지를 다운로드할 수 있습니다. 아래 버튼을 눌러 확인해 주세요.

주택관리업자 및 사업자 선정지침 바로 가기


2023년 공동주택 아파트 제도변화

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2023년 부터 새롭게 시행되는 제도로 공동주택 아파트 관리에 변화가 있습니다. 주택관리업자 선정 절차가 변경되어 주택관리업자를 선정할때에는 입주민의 과반수 이상의 동의를 구하는 것과 입주자대표회의록 공개 의무화등 여러가지 제도가 달라졌습니다.

2023년 상반기부터 시행되는 법령에 대한 내용과 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 관한 내용을 하나씩 정리해보았습니다.


주택관리업자 선정 절차 변경

공동주택의 관리를 위한 주택관리업자 선정을 할 때 경쟁입찰과 수의계약 과정에서 중요한 사항에 대하여 입주자등의 과반수 동의를 받도록 의무화 하였습니다.

공동주택관리법 일부개정하여 공포한 법률 제18937호가 2022년 6월 10일 공포하였고 2023년 12월 11일 부터 시행되어 업무에 반영하셔야 합니다.

관련내용 공동주택관리법 개정에 따른 주택관리업자선정 입주민 동의 절차

공동주택관리법 개정에 따른 주택관리업자선정 입주민 동의 절차
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2022년 6월 10일 공포되어 2022년 12월 11일 시행된 법률 제189737호 개정 법령에 의해 주택관리업자 선정을 할 때 경쟁입찰이나 수의계약의 중요한 사항에 대하여 입주자 등의 과반수 동의를 받는 것이 의무화되었습니다.
https://jungirl.kr/entry/주택관리업자선정-입주민-동의-절차/


공동주택관리법 제7조(위탁관리) ① 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 다음 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다. <개정 2022. 6. 10.>

 1. 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 선정(이하 “전자입찰방식”이라 한다)할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.

 1의2. 다음 각 목의 구분에 따른 사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수의 동의를 얻을 것

  가. 경쟁입찰: 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요사항

  나. 수의계약: 계약상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요사항 2. 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것

② 입주자등은 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구할 수 있다. 이 경우 입주자대표회의는 그 요구에 따라야 한다.


입주자대표회의 회의록 공개

공동주택관리법 개정으로 300세대 이상의 공동주택에서는 입주자대표회의 회의록을 공개하는 것이 의무화 되었습니다. 300세대 미만의 공동주택은 관리규약으로 정하는 바에 따라 회의록을 공개할 수 있도록 하여 입주민의 알 권리를 강화하였습니다.

아래 조항이 2022년 6월 10일 신설되어 2022년 12월 11일부터 시행이 되었습니다.

공동주택관리법 제14조(입주자대표회의의 구성 등) ⑨ 300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 관리규약으로 정하는 범위ㆍ방법 및 절차 등에 따라 회의록을 입주자 등에게 공개하여야 하며, 300세대 미만인 공동주택의 관리주체는 관리규약으로 정하는 바에 따라 회의록을 공개할 수 있다. 이 경우 관리주체는 입주자 등이 회의록의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약으로 정하는 바에 따라 이에 응하여야 한다.


입주자 대표회의 구성원 교육 회계처리

공동주택의 회계관리가 자의적으로 운영되거나 관리비등이 부정하게 집행되어 목적 외에 사용되는 것을 막기 위해 입주자대표회의 구성원에게 공동주택 회계처리 기준에 관하여 전반적인 교육이 실시됩니다.

입주자대표회의 구성원 교육에 공둥주택 회계처리에 관한 사항을 포함되도록 공동주택관리법 제17조 제2항 제4호의 2가 신설되어 2022년 12월 11일부터 시행이 되었습니다.

공동주택 관리법 제17조(입주자대표회의의 구성원 등 교육) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 입주자대표회의의 구성원에게 입주자대표회의의 운영과 관련하여 필요한 교육 및 윤리교육을 실시하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의의 구성원은 그 교육을 성실히 이수하여야 한다.

② 제1항에 따른 교육 내용에는 다음 각 호의 사항을 포함하여야 한다.

1. 공동주택의 관리에 관한 관계 법령 및 관리규약의 준칙에 관한 사항

2. 입주자대표회의의 구성원의 직무ㆍ소양 및 윤리에 관한 사항

3. 공동주택단지 공동체의 활성화에 관한 사항

4. 관리비ㆍ사용료 및 장기수선충당금에 관한 사항

4의 2. 공동주택 회계처리에 관한 사항

5. 입주민 간 분쟁의 조정에 관한 사항

6. 하자 보수에 관한 사항

7. 그 밖에 입주자대표회의의 운영에 필요한 사항


300세대 미만 공동주택 회계감사 의무화

300세대 미만의 공동주택은 기존 입주자 등의 1/10 이상의 동의를 구하거나 입주자대표회의의 의결하는 경우 외부회계감사를 받을 수 있도록 규정되어 있으나 관리비 집행의 투명성을 확보하기 위해 외부회계감사를 의무화하였습니다.

300세대 미만 공동주택 회계감사를 의무화하기 위해 공동주택관리법 제26조가 일부 개정되어 2022년 12월 11일부터 시행이 되었습니다.

공동주택관리법 제26조(회계감사) ① 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제2조 제7호에 따른 감사인(이하 이 조에서 “감사인”이라 한다)의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 한다. 다만, 다음 각 호의 구분에 따른 연도에는 그러하지 아니하다. <개정 2017. 10. 31., 2022. 6. 10.>

1. 300세대 이상인 공동주택: 해당 연도에 회계감사를 받지 아니하기로 입주자 등의 3분의 2 이상의 서면동의를 받은 경우 그 연도

2. 300세대 미만인 공동주택: 해당 연도에 회계감사를 받지 아니하기로 입주자등의 과반수의 서면동의를 받은 경우 그 연도

② 삭제 <2022. 6. 10.>

③ 관리주체는 제1항에 따라 회계감사를 받은 경우에는 감사보고서 등 회계감사의 결과를 제출받은 날부터 1개월 이내에 입주자대표회의에 보고하고 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에 공개하여야 한다. <개정 2019. 4. 23., 2022. 6. 10.>

④ 제1항에 따른 회계감사의 감사인은 입주자대표회의가 선정한다. 이 경우 입주자대표회의는 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 「공인회계사법」 제41조에 따른 한국공인회계사회에 감사인의 추천을 의뢰할 수 있으며, 입주자등의 10분의 1 이상이 연서하여 감사인의 추천을 요구하는 경우 입주자대표회의는 감사인의 추천을 의뢰한 후 추천을 받은 자 중에서 감사인을 선정하여야 한다. <개정 2019. 4. 23., 2022. 6. 10.>

⑤ 제1항에 따라 회계감사를 받는 관리주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다. <개정 2022. 6. 10.>

1. 정당한 사유 없이 감사인의 자료열람ㆍ등사ㆍ제출 요구 또는 조사를 거부ㆍ방해ㆍ기피하는 행위

2. 감사인에게 거짓 자료를 제출하는 등 부정한 방법으로 회계감사를 방해하는 행위

⑥ 제1항에 따른 회계감사의 감사인은 회계감사 완료일부터 1개월 이내에 회계감사 결과를 해당 공동주택을 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하고 공동주택관리정보시스템에 공개하여야 한다. <신설 2017. 3. 21., 2019. 4. 23., 2022. 6. 10.>

⑦ 관리주체는 제1항 단서에 따라 서면동의를 받으려는 경우에는 회계감사를 받지 아니할 사유를 입주자 등이 명확히 알 수 있도록 동의서에 기재하여야 한다. <신설 2022. 6. 10.>


하자분쟁 조정 및 재정 대상에 수급인과 하수인 포함

공동주택 하자와 관련하여 수급인과 하수급인 간 발생되던 분쟁 조정을 하자분쟁조정위원회의 사무에 포함이 되어 신속한 하자담보책임 이행과 공동주택 안전 및 품질확보와 입주민의 주거 안정성을 도모하였습니다.

하지심사 분쟁의 신속한 해결을 위해 하자분쟁의 조정 및 재정 대상에 수급인과 하수급인을 포함시켜 공동주택관리법 제39조를 일부 개정하여 2022년 2월 11일부터 시행되었습니다.

관련 법령 공동주택관리법 제39조(하자심사 분쟁조정위원회의 설치 등)


전자입찰 확대와 평가 결과 공개 의무화

공동주택의 사업자 선정을 위한 입찰 절차 중 적격심사 방식까지 전자입찰을 적용하여 입찰 절차의 투명성을 확보하였습니다.

적격심사제를 공동주택관리정보시스템 k-apt.go.kr을 통해 전자입찰을 통해 등록해야 하며 2023년 1월 1일부터 전자입찰이 의무화되었습니다.

관련 내용 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제3조 제3항 및 제11조 제1항마호


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▶주택관리업자 및 사업자선정지침 개정. 수의계약 500만 원 상향 시행 등

▶관리규약 제정과 개정 절차 관리규약 제정 및 개정 등 신고서 다운로드

▶장기수선계획의 실무 이해 장기수선계획 수립 및 조정


2023년 상반기 부터 달라지는 공동주택 아파트 관리와 관련한 제도에 대해 마치도록 하겠습니다.

2022년 12월 11일 이후부터 시행되는 법령 등과 2023년 1월 부터 시행되는 사업자선정지침을 잘 파악하셔서 업무에 반영하시기 바랍니다.감사합니다.

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