아파트 예산보다 낙찰 금액이 과다할 경우의 입찰 무효 또는 유찰 여부

 아파트 예산에 비해 낙찰 금액이 과다할 경우의 입찰 무효 또는 유찰 여부에 대한 내용입니다. 예상했던 금액보다 높은 금액으로 낙찰이 되었을 때 계약을 하기가 곤란할 수 있는 것이 사실입니다. 이럴 때 유찰이나 무효가 가능할까? 궁금합니다. 아래에 자세히 알아보도록 하겠습니다.


아파트 예산보다 낙찰 금액이 과다할 때 무효 가능?

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 업체를 선정하기 위하여 입찰을 한 결과 낙찰 금액이 예산 보다 높을 때 이 입찰을 무효로 하거나 유찰을 시킬 수가 있는지 궁금합니다. 아래에 내용에 그 해답이 있으며 업무에 참고하시기 바랍니다.


질문 내용

 예산 금액 보다 높은 낙찰 금액일 때 무효나 유찰을 할 수 있는지에 대한 질문이 있었습니다.

  •  주택관리업자 및 사업자선정지침에 따라 입찰을 진행하였고 입찰 무효 사유에 해당하는 하자 없이 모두 진행되었으나, 발주처의 예산에 비해 낙찰금액이 과다할 경우 이 입찰을 무효 또는 유찰 처리할 수 있는지


답변 내용

 위 질문 사항에 대한 답변은 아래와 같으며 답변에 나와 있는 법 조항의 내용은 아래에 내용이 있으니 참고 하시기 바랍니다.

  • 주택관리업자 및 사업자 선정지침 [별표 3]에서 입찰의 무효에 해당하는 경우에 대하여 규정하고 있습니다.
  • 위 규정상 입찰의 무효에 해당되지 않음에도 불구하고 발주처에서 예상한 금액(또는 예산 금액)보다 낙찰금액이 과다하다고 하여 발주처의 임의적인 판단으로 입찰을 무효로 하는 것은 주택관리업자 및 사업자 선정 지침에 적합하지 않습니다.
  • 발주처에서 예산의 범위를 정하여 공사하고자 하는 경우 관리 주체는 공사 사업자 선정 시 주택관리업자 및 사업자 선정 지침 제24조 제5항에 따라 입찰 가격의 상한을 공고하여 사업자를 선정하여야 합니다.
    1. 해당 입찰과 관련한 3개소 이상의 견적서
    2. 지방자치단체의 자문검토결과
    3. 건축사 또는 기술사 등 관계전문가(해당 입찰과 관련된 전문가가 해당된다)의 확인
    4. 법 제86조에 따른 공동주택관리 지원기구의 자문 검토 결과


관련 규정

 위 답변 내용의 관련 규정은 아래와 같습니다.

  • 「공동주택관리법」 제25조
  • 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제24조 및 [별표 3]


주택관리업자 및 사업자 선정지침 제24조 내용

제24조(입찰공고 내용) 
 ① 입찰공고 내용에는 다음 각 호의 사항이 명시되어야 하며, 명시된 내용에 따라 입찰과정을 진행하여야 한다. 
  1. 사업 개요(사업내용ㆍ규모ㆍ면적 등) 
  2. 현장설명회를 개최하는 경우 그 일시ㆍ장소 및 참가의무여부에 관한 사항 
  3. 입찰의 종류 및 낙찰의 방법(적격심사제의 경우, 세부배점 간격이 제시된 평가배점표 포함) 
  4. 입찰서 등, 제출서류(제27조에 따른 제출서류에 한함)에 관한 사항(제출서류의 목록, 서식, 제출방법, 마감시한 등)
  5. 개찰의 일시ㆍ장소 
  6. 입찰참가자격에 관한 사항(제26조의 참가자격제한에 대한 사항에 한함) 
  7. 제6조에 따라 무효로 하는 입찰이 있는 경우, 해당 입찰자에게 입찰 무효의 이유를 알리는 방법에 대한 사항 
  8. 입찰 관련 유의사항(입찰가격 산출방법 및 기준 등) 
  9. 계약체결에 관한 사항(계약기간 등) 
 10. 제31조에 따른 입찰보증금 및 그 귀속에 관한 사항 
 11. 그 밖에 입찰에 필요한 사항(제1호부터 제10호까지의 사항 외 계약 체결과 관련하여 설명이 필요한 사항 또는 기타 사항 등을 기재) 
 ② 전자입찰의 경우에는 제8조제1항에 따른 방법으로 서류를 제출하여야 한다. 
 ③ 입찰시 입찰서 제출 마감일시는 입찰업무의 원활한 수행을 위해 근무일(토요일과 「관공서의 공휴일에 관한 규정」 제2조에 따른 공휴일을 제외한 날을 말한다)의 17시까지로 한다. 다만, 제15조 제1항에 따른 입찰공고기간을 초과하여 공고한 경우에는 제출 마감 시간을 17시 이전으로 정할 수 있으며 이 경우 입찰공고문에 명시하여야 한다. 
 ④ 전자입찰시스템에 게시된 내용과 붙임 파일 형태의 입찰공고문의 내용이 서로 다른 경우에는 입찰공고문의 내용이 우선한다. 다만, 입찰공고일은 전자입찰시스템에 게시된 날과 입찰공고일이 다른 경우 전자입찰시스템에 게시한 날이 우선한다.
 ⑤ 관리주체는 제1항에 따른 입찰공고 시 다음 각 호의 어느 하나에 따른 방법으로 입찰가격의 상한을 공고할 수 있다. 다만, 잡수입의 경우 다음 각 호 중 제1호의 방법으로 입찰 가격의 하한을 공고할 수 있다. 
  1. 해당 입찰과 관련한 3개소 이상의 견적서 
  2. 지방자치단체의 자문검토결과 
  3. 건축사 또는 기술사 등 관계전문가(해당 입찰과 관련된 전문가가 해당된다)의 확인 
  4. 법 제86조에 따른 공동주택관리 지원기구의 자문 검토 결과 
 ⑥ 제1항제5호에 따른 개찰일시는 입찰서의 제출 마감 일시부터 1시간이 지난 때로 한다.


주택관리업자 및 사업자 선정지침 [별표 3] 내용

입찰의 무효
다음의 어느 하나에 해당하는 입찰은 무효로 한다. 
 1. 입찰참가 자격이 없는 자가 한 입찰 
 2. 현장설명회에 참가한 자에 한하여 입찰에 참가할 수 있다는 것을 입찰공고에 명시한 경우로서, 입찰에 참가한 자 중 현장설명회에 참가하지 아니한 자의 입찰 
 3. 입찰서 및 제출서류(적격심사제 평가서류의 경우 행정처분 확인서만 포함되며, 해당 법령에 따라 행정처분이 없는 경우는 제외한다)가 입찰공고에 제시된 마감시한까지 정해진 입찰장소에 도착(전자입찰방식인 경우에는 시스템에 자료를 등록하는 것을 의미함) 하지 아니한 입찰 
 4. 입찰보증금의 납부일시까지 정해진 입찰보증금을 납부하지 아니하고 한 입찰 
 5. 입찰자(법인의 경우에는 대표자를 말한다. 이하 같다) 본인 또는 본인의 대리인(임직원으로 한정한다)이 아닌 자의 입찰 
 6. 동일한 입찰 건에 대하여 동일인(1인이 동일업종 여러 개의 법인 대표자인 경우, 그 여러 개의 법인을 동일인으로 본다)이 2통 이상의 입찰서를 제출한 입찰 
 7. 동일한 입찰 건에 대하여 타인의 대리를 겸하거나 2인 이상을 대리한 입찰 
 8. 입찰자의 기명날인이 없는 입찰(입찰자가 성명을 기재하지 아니하고 대리인 또는 회사명을 기재한 경우와 제출된 인감 증명서와 다른 인감으로 날인된 경우 포함)


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▶︎아파트 공사 및 용역 사업자 선정. 입찰의 종류와 방법 그리고 입찰의 성립과 무효

▶︎입찰의 종류와 성립과 무효. 아파트 공사 및 용역 사업자 선정 방법

▶︎아파트 예산보다 낙찰 금액이 과다할 경우의 입찰 무효 또는 유찰 여부

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 이것으로  아파트 예산에 비해 낙찰 금액이 과다할 경우의 입찰 무효 또는 유찰 여부에 대한 내용을 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.

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