주택관리업자 및 사업자 선정지침 2021-1505호 개정에 따른 주의 조항과 해설

주택관리업자 및 사업자 선정지침 2021-1505호가 2021. 12. 30. 일부 개정되어 2022. 3. 1 시행 예정입니다. 이번 개정에 따른 주의 해야 할 조항과 해설을 주택관리사 협회 서울시회에서 자료가 나왔습니다. 이를 참고하여 살펴보도록 하겠습니다.

추가 내용

주택관리업자 및 사업자 선정지침 2021-1505호는 국토교통부고시 제2023-293호로 2023년 6월 13일 개정 시행되었습니다. 개정된 내용을 보시려면 아래 버튼을 눌러 주세요.

주택관리업자 및 사업자 선정지침에서 주의해야 할 조항 해설

2021. 12. 30 개정된 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제2021-1505호가 2022. 3. 1 시행 예정되어 있습니다. 시행 전 개정에 따른 주의 조항과 해설을 대한주택관리사협회 서울시회에서 나온 자료가 있어 내용을 참고하여 조항별로 살펴보았습니다. 

관련 내용 : 주택관리업자 및 사업자 선정지침 개정 내용 살펴 보기 국토교통부 고시 제2021-1505호 2022년 3월 부터 시행

주택관리업자 및 사업자 선정지침 개정 내용 살펴 보기 국토교통부 고시 제2021-1505호 2022년 3월 부터 시행

주택관리업자 및 사업자 선정지침 국토교통부 고시 제2021-1505호 2022년 3월 부터 시행 내용 주요 사항과 전문 다운로드를 제공합니다. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 파일이 필요하신 분은 맨 아래에 다운로드 받으실 수 있습니다
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제6조 입찰의 무효

① 하자가 있는 입찰은 무효로 하며, 무효로 하는 입찰은 [별표 3] 과 같다. 
② 입주자대표회의 또는 관리주체는 제1항에 따라 무효로 하는 입찰이 있는 경우에는 해당 입찰자에게 입찰 무효의 이유를 알려야 한다.

② 비전자적인 입찰방식의 경우 입찰자 (대리인을 지정한 경우 그 대리인을 말한다. 이하 같다)는 별지 제1호 서식의 입찰서와 제19조 및 제27조에 따른 서류를 제출하여야 한다.

제8조 입찰서 제출

① 전자입찰방식의 경우에는 별지 제1호 서식의 입찰서는 전자적인 방법으로 입력하고, 그 밖의 입찰서의 구비서류와 제 조 19와 제 조 27에 따른 서류는 시스템에 서류를 등록하는 방법으로 제출하여야 한다.

② 비전자적인 입찰방식의 경우 입찰자 (대리인을 지정한 경우 그 대리인을 말한다. 이하 같다)는 별지 제1호 서식의 입찰서와 제19조 및 제27조에 따른 서류를 제출하여야 한다.

③ 서류제출 (전자입찰방식인 경우 서류의 등록을 의미한다)은 입찰서 제출 마감일 18시까지 도착한 것에 한하여 효력이 있다. 다만 제15조제 1항에 따른 입찰공고기간을 초과하여 공고한 경우에는 제출 마감 시간을 18시 이전으로 정할 수 있으며 이 경우 입찰공고문에 명시하여야 한다.

제10조 (낙찰자 선정)

①입주자 대표회의 또는 관리주체는 입찰자의 제출서류 제9조에 따름 입찰서 개찰 후에 검토하여야 하고 제5조에 따른 입찰의 성립 여부를 판단한다.

제11조(선정 결과 공개)

①입주자 대표회의는 영 제5조 제2항 제2호에 따른 주택관리업자와 영 제25조에 따른 사업자 선정 입찰의 낙찰자가 결정된 경우에는 다음 각 호의 내용을 관리주체에게 즉시 통지하여야 한다.

  1. 입찰공고 내용( 경쟁입찰을 대상으로 한다)

  2. 선정 결과 내용 (수의계약을 포함한다)

   가. 주택관리업자 또는 사업자의 상호. 주소, 대표자 및 연락처

   나. 계약금액

   다. 계약기간

   라. 수의계약인 경우 그 사유

② 관리주체는 제1항에 따른 통지를 받거나 사업자 선정의 낙찰자를 결정한 경우, 제1항 각호의 사항을 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지(홈페이지가 없는 경우에는 해동 공동주택단지의 관리사무소나 게시판 등 이하 같다.)와 공동 주택 관리 정보시스템에 낙찰자 결정일의 다음날 (토요일과 관공서의 공휴일에 관한 규정 제2조에 따른 공휴일을 제외 한 날을 말한다) 18시까지 공개하여야 한다.

제15조(입찰공고의 시기)

①입찰공고는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 10일 전에 하여야 한다. 다만, 경우나 재공고 입찰의 경우에는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 5일 전에 공고할 수 있다. (현장설명회가 없는 경우에 한한다.)
② 현장설명회는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 5일 전에 개최할 수 있으며, 현정 설명회를 개최하는 경우에는 현장설명회 전일부터 기산하여 5일 전에 입찰공고를 하여야 한다.

제16조(입찰공고 내용)

①입찰공고 내용에는 다음 각 호의 사항이 명시되어야 하며, 명시된 내용에 따라 입찰과정을 진행하여야 한다.
  1. 관리 대상(세대수, 동수, 총 주택공급면적 등) 
  2. 경비. 청소 등의 직영운영 또는 위탁운영에 관한 사항

  3. 현장설명회를 개최하는 경운 그 일시. 장소 및 참가 의무 여부에 관한 사항 
  4. 입찰서의 종류 및 낙찰의 방법(적격심사제의 경우, 세부 배점 간격이 제시된 평가배점표 포함) 
  5. 입찰서 등 제출서류(제19조에 따른 제출서류에 한함)에 관한 사항(제출서류의 목록 서식, 제출방법, 마감시한 등)

  6. 개찰의 일시. 장소 
  7. 입찰참가자에 관한 사항(제18조의 참가자격제한에 대한 사항에 한함)

8. 제6조에 따라 무효로 하는 입찰이 있는 경우, 입찰자에게 입찰 무효의 이유를 알리는 방법에 대한 사항

  9 입찰 관련 유의사항(입찰 가격 산출방법 및 기준 등) 
  10. 계약 체결에 관한 사항(계약기간 등)

  11. 제31조에 따른 입찰보증금 및 그 귀속에 관한 사항 
  12. 그밖에 입찰에 필요한 사항(제1호부터 제11호까지의 사항 외 계약 체결과 관련하여 설명이 필요한 사항 또는 기타 사항 등을 기재)

② 전자입찰의 경우에는 제8조 제1항에 따른 방법으로 서류를 제출하여야 한다.

③ 입찰 시 입찰서 제출 마감일은 입찰업무의 원활한 수행을 위해 근무일(토요일과 “관공서의 휴일에 관한 규정” 제2조에 따른 공휴일을 제외한 날을 말한다)의 18시까지로 한다. 다만, 제15조 제1항에 따른 입찰공고기간을 초과하여 공고한 경우에는 입찰서 제출 마감 시간을 18시 이전으로 정할 수 있으며, 이 경우 입찰공고문에 명시하여야 한다.

제17조(현장설명회)

제15조에 따라 현장설명회를 개최하고자 하는 경우 다음 각 호의 사항 중 15 필요한 사항을 설명하도록 하며, 각 호 외 사항을 추가로 제시할 수 없다. 
  1. 관리 대상( 세대수, 동수, 총 주택공급면정 등 현황) 
  2. 입찰공고 내용의 구체적인 설명 
  3. 그밖에 입찰에 관한 질의응답 등 필요한 사항

제18조(참가자격의 제한)

① 주택관리업자가 입찰공고일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 경쟁입찰에 참가할 수 없으며 입찰에 참가한 경우에는 그 입찰을 무효로 한다. (수의계약의 경우에도 해당된다)

  1. 법 제52조 제1항에 따른 등록을 하지 아니한 자 
  2. 법 제53종 제1항에 따른 영업정지 처분을 받고 그 영업정지 기간 중에 있는 자 
  3. 국세 및 지방세를 완납하지 아니한 자 
  4. 입찰공고일 현재 주택관리업 등록기준에 미달하는 자 
  5. 해당 입찰과 관련하여 물품, 금품, 발전기금 등을 입주자, 사용자, 입주자 대표회의 구성원을 포함한다), 관리주체(관리사무소 직원을 포함한다) 등에게 제공한 자 
  6. 해당 공동주택의 입주자 대표회의의 구성원(그 배우자 및 직계존비속을 포함한다)이 임. 직원으로 소속된 주택관리업자

7. 주택관리업자 선정과 관련하여 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과되지 아니한 자

② 주택관리업자는 영업지역의 제한을 받지 아니한다.

제19조 (제출서류)

입찰에 참가하는 주택관리업자는 다음 각 호의 서류를 입주자 대표회의에 제출하여야 한다. 비전자적인 방식의 경우 다음 각 호 중 제1호, 제4호, 제5호는 원본을 제출하여야 한다  
 1. 입찰서 1부 
 2. 주택관리업 등록증 사본 1부 
 3. 사업자등록증 사본 1부 
 4. 법인등기부등본 (개인은 주민등록등본을 말한다) 1부 
 5. 국세 및 지방세 납세증명서 1부 (전자발급 포함) 
 6. 제한경쟁입찰인 경우 그 제한요건을 증빙하는 서류 사본 1부 
 7. 적격심사제인 경우 평가배점표에 따른 제출서류 사본 1부 
 8. 그밖에 입찰에 필요한 (제1호부터 제7호와 관련한 추가 서류에 한하며, 그 밖의 서류를 서류를 포함하지 못한다)

제20조(입찰 가격 산출방법)

주택관리업자 선정의 경우 입찰 가격은 부가가치세를 제외한 금액으로 한다.

제21조(계약 체결) 

 ① 계약은 입주자 대표회의를 대표하는 자가 낙찰자로 선정된 주택관리업자와 체결한다. 이 경우 입주자 대표회의의 감사는 참관할 수 있다. 
 ② 제1항에 따른 계약은 입찰정보 및 낙찰금액 등과 동일한 내용으로 체결되어야 한다 
 ③ 입주자 대표회의는 낙찰자로 선정된 주택관리업자가 특별한 사유 없이 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에 그 낙찰을 무효로 할 수 있다.

④ 입주자 대표회의는 계약을 체결할 때에 주택관리업자에게 제31조제 3항에 따른 계약보증금과 계약 체결 후 개월 이내에 4대 보험 (고용보험, 국민건강보험, 국민연금, 산업재해보상보험) 가입증명서를 받아야 한다.

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이상으로 주택관리업자 및 사업자 선정지침 2021.12.30 개정 2022. 3. 1. 시행 예정에 대한 주의 해야 할 조항과 해설을 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.