주택관리업자 및 사업자 선정지침 2021-1505호 개정에 따른 주의 조항과 해설

주택관리업자 및 사업자 선정지침 2021-1505호가 2021. 12. 30. 일부 개정되어 2022. 3. 1 시행 예정입니다. 이번 개정에 따른 주의 해야 할 조항과 해설을 주택관리사 협회 서울시회에서 자료가 나왔습니다. 이를 참고하여 살펴보도록 하겠습니다.

추가 내용

주택관리업자 및 사업자 선정지침 2021-1505호는 국토교통부고시 제2023-293호로 2023년 6월 13일 개정 시행되었습니다. 개정된 내용을 보시려면 아래 버튼을 눌러 주세요.

주택관리업자 및 사업자 선정지침 제2023-293호


주택관리업자 및 사업자 선정지침에서 주의해야 할 조항 해설

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2021. 12. 30 개정된 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제2021-1505호가 2022. 3. 1 시행 예정되어 있습니다. 시행 전 개정에 따른 주의 조항과 해설을 대한주택관리사협회 서울시회에서 나온 자료가 있어 내용을 참고하여 조항별로 살펴보았습니다. 

관련 내용 : 주택관리업자 및 사업자 선정지침 개정 내용 살펴 보기 국토교통부 고시 제2021-1505호 2022년 3월 부터 시행

주택관리업자 및 사업자 선정지침 개정 내용 살펴 보기 국토교통부 고시 제2021-1505호 2022년 3월 부터 시행
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주택관리업자 및 사업자 선정지침 국토교통부 고시 제2021-1505호 2022년 3월 부터 시행 내용 주요 사항과 전문 다운로드를 제공합니다. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 파일이 필요하신 분은 맨 아래에 다운로드 받으실 수 있습니다
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제6조 입찰의 무효

① 하자가 있는 입찰은 무효로 하며, 무효로 하는 입찰은 [별표 3] 과 같다. 
② 입주자대표회의 또는 관리주체는 제1항에 따라 무효로 하는 입찰이 있는 경우에는 해당 입찰자에게 입찰 무효의 이유를 알려야 한다.

제6조제2항 관련 해설

입찰 무효의 이유를 알리는 방법에 대하여 특별히 정하고 있는 방법은 없습니다. 따라서 발주처인 공동주택에서 전화 문자 팩스 서신 등의 방법 중 해당 입찰자에게 입찰 무효의 이유를 알리는 방법에 대한 사항을 정하여 공고하고, 공고내용의 방법에 따라 입찰 무효의 이유를 알리면 됩니다. 예: 전화나 팩스 또는 이메일로 통보한다.


② 비전자적인 입찰방식의 경우 입찰자 (대리인을 지정한 경우 그 대리인을 말한다. 이하 같다)는 별지 제1호 서식의 입찰서와 제19조 및 제27조에 따른 서류를 제출하여야 한다.


제8조 입찰서 제출

① 전자입찰방식의 경우에는 별지 제1호 서식의 입찰서는 전자적인 방법으로 입력하고, 그 밖의 입찰서의 구비서류와 제 조 19와 제 조 27에 따른 서류는 시스템에 서류를 등록하는 방법으로 제출하여야 한다.

제8조제1항 관련

기존에는 전자입찰의 방식의 경우 입찰서와 산출내역서 현금납부영수증 증권 을 제외한 서류는 입찰공고에 우편이나 방문 등 비전자적인 방법으로 제출할 수 있도록 명시한 경우 비전자적인 방법으로 제출할 수 있도록 하였으나 개정된 내용에서는 전자입찰의 방식의 경우 제19조와 제27조에 명시된 서류는 시스템에 등록하여 제출하도록 하였습니다. 전자입찰 시 서류를 같이 시스템에 등록하도록 하여 입찰의 투명성을 확보할 수 있도록 규정하였습니다.


② 비전자적인 입찰방식의 경우 입찰자 (대리인을 지정한 경우 그 대리인을 말한다. 이하 같다)는 별지 제1호 서식의 입찰서와 제19조 및 제27조에 따른 서류를 제출하여야 한다.

제8조제2항 관련 해설

기존에는 비전자적 입찰(우편 또는 방문)의 경우 입찰서와 그 밖의 서류를 분리하여 밀봉한 후 투찰하도록 하였으나 개정된 내용에서는 비전자적인 입찰의 경우 입찰서와 제19조와 제27조에 명시된 서류를 제출하도록 변경 되었습니다. 


③ 서류제출 (전자입찰방식인 경우 서류의 등록을 의미한다)은 입찰서 제출 마감일 18시까지 도착한 것에 한하여 효력이 있다. 다만 제15조제 1항에 따른 입찰공고기간을 초과하여 공고한 경우에는 제출 마감 시간을 18시 이전으로 정할 수 있으며 이 경우 입찰공고문에 명시하여야 한다.

제8조제3항 관련 해설

기존에는 우편 또는 방문으로 제출한 서류에 대해서만 제출 마감일 18시까지 도착한 것에 한하여 효력이 있다고 보았으나 개정된 내용에서는 전자입찰의 경우에도 서류등록이 입찰서 제출 마감일 18시까지 등록한 것을 유효한 것을 추가 하였고, 만약 지침 제15조에서 정한 입찰 공고 기간을 초과하여 공고할 경우 18시 이전으로 마감시간을 정할 수 있도록 하였습니다.( 단, 이 경우 입찰 공고문에 명시해야 합니다.)


제10조 (낙찰자 선정)

①입주자 대표회의 또는 관리주체는 입찰자의 제출서류 제9조에 따름 입찰서 개찰 후에 검토하여야 하고 제5조에 따른 입찰의 성립 여부를 판단한다.

10조 제1항 관련 해설

기존에는 사전에 입찰서류를 검토한 후 유효한 입찰 가운데 낙찰자를 선출하도록 하였으나 개정된 내용에서는 입찰서류를 입찰서 개찰 후 검토하도록 규정하였습니다. 즉, 입찰서 개찰 후 입찰서류를 검토하고 유효한 입찰이 성립한 경우에 낙찰자를 결정하여야 합니다. 다만, 개찰일 당일 즉시 낙찰자를 선정하여야 한다는 규정은 없으므로 입찰서류 검토에 많은 시간이 소요될 경우에는 입찰공고문에 개찰일(입찰서 검토)과 낙찰결정일(낙찰자 선정)이 별도로 명시하였다면 개찰과 동시에 즉시 낙찰자를 선정하여야 하는 것은 아닙니다.



제11조(선정 결과 공개)

①입주자 대표회의는 영 제5조 제2항 제2호에 따른 주택관리업자와 영 제25조에 따른 사업자 선정 입찰의 낙찰자가 결정된 경우에는 다음 각 호의 내용을 관리주체에게 즉시 통지하여야 한다.

  1. 입찰공고 내용( 경쟁입찰을 대상으로 한다)

  2. 선정 결과 내용 (수의계약을 포함한다)

   가. 주택관리업자 또는 사업자의 상호. 주소, 대표자 및 연락처

   나. 계약금액

   다. 계약기간

   라. 수의계약인 경우 그 사유

제11조 제1항제2호 라목 관련 해설

[별표2]에 따라 수의계약을 체결한 경우에는, 그 사유(예: 기존 보험 재계약으로 신규계약에 비하여 0% 할인율 적용)를 입주자 등이 알 수 있도록 해야합니다. 사유를 공고문에 작성해야겠습니다.


② 관리주체는 제1항에 따른 통지를 받거나 사업자 선정의 낙찰자를 결정한 경우, 제1항 각호의 사항을 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지(홈페이지가 없는 경우에는 해동 공동주택단지의 관리사무소나 게시판 등 이하 같다.)와 공동 주택 관리 정보시스템에 낙찰자 결정일의 다음날 (토요일과 관공서의 공휴일에 관한 규정 제2조에 따른 공휴일을 제외 한 날을 말한다) 18시까지 공개하여야 한다.

11조2항 해설

기존에는 관리주체가 사업자를 선정한 경우 공동주택단지의 인터넷 홈페이지와 공동주택관리정보시스템에 즉시 공개하도록 하였으나 개정된 내용에는 낙찰자 결정일의 다음날의 18시까지 공개하도록 하였습니다.


제15조(입찰공고의 시기)

①입찰공고는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 10일 전에 하여야 한다. 다만, 경우나 재공고 입찰의 경우에는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 5일 전에 공고할 수 있다. (현장설명회가 없는 경우에 한한다.)
② 현장설명회는 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 5일 전에 개최할 수 있으며, 현정 설명회를 개최하는 경우에는 현장설명회 전일부터 기산하여 5일 전에 입찰공고를 하여야 한다.

민법 제157조(기간의 기산점)

기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 그 기간의 초일은 산입하지 아니한다. 그러나 그 기간이 오전영시부터 시작하는 때에는 그러하지 아니하다. 입찰서 제출 마감일 전일부터 기산하라고 하고 있는데, 초일 불산입이 적용되어 마감일 전일을 빼고 10일과 5일을 계산 해야 합니다.

현장설명회 없는 공고
2022. 08. 01(토) 입찰공고개시 2022. 08. 12(수) 18:00부터 입찰서 제출 마감 가능

현장설명회가 있는 공고
현장설명회일시 2022.08.07(금)을 포함한 이후 부터 선택 가능
입찰서 제출 마감: 2022. 08. 07(금) 현장설명회 2022. 08. 13(목) 18:00부터 입찰서 제출 마감 가능

국토교통부의 해석
입찰서 제출 마감일이 12월 20일이라면 12월 10에 입찰공고를 하면 되는 것이며, 긴급입찰이나 재공고 입찰의 경우 12월 16일에 입찰 공고를 하면 되는 것임공고기간은 업체가 입찰을 준비할 수 있는 “최소한의 기간”임 공고기간을 초과하여 공고하는 것은 가능합니다.



제16조(입찰공고 내용)

①입찰공고 내용에는 다음 각 호의 사항이 명시되어야 하며, 명시된 내용에 따라 입찰과정을 진행하여야 한다.
  1. 관리 대상(세대수, 동수, 총 주택공급면적 등) 
  2. 경비. 청소 등의 직영운영 또는 위탁운영에 관한 사항

제16조 관련 해설

주택관리업자 공고에는 경비. 청소 등의 운영 방식을 기록해야 합니다.


  3. 현장설명회를 개최하는 경운 그 일시. 장소 및 참가 의무 여부에 관한 사항 
  4. 입찰서의 종류 및 낙찰의 방법(적격심사제의 경우, 세부 배점 간격이 제시된 평가배점표 포함) 
  5. 입찰서 등 제출서류(제19조에 따른 제출서류에 한함)에 관한 사항(제출서류의 목록 서식, 제출방법, 마감시한 등)

16조 제1항 5호 관련 해설

기존에는 입찰공고에 대하여 제19조에 따른 제출서류이외에 제출서률르 공고함에 따라 제19조이외의 사류를 제출하지 않았을 경우 유.무효에 대한 논란이 있어 개정된 내용에서는 공고문에 제19조에 따른 제출 서류에 관한 사항만을 공고할 수 있도록 명확히 규정하였습니다.


  6. 개찰의 일시. 장소 
  7. 입찰참가자에 관한 사항(제18조의 참가자격제한에 대한 사항에 한함)

16조 제1항 7호 관련 해설

주택관리업자 선정공고 시 제18조에서 규정한 입찰참가제한이외의 내용을 제한하게 되는 경우가 발생하여 많은 입찰의 유.무효에 대한 분쟁이 발생하여 개정된 내용에서는 제18조의 참가자격제한 이외의 사항을 입찰참가자격을 제한을 할 수 없도록 명확히 규정하였습니다.


8. 제6조에 따라 무효로 하는 입찰이 있는 경우, 입찰자에게 입찰 무효의 이유를 알리는 방법에 대한 사항

16조 제1항 8호 관련 해설

응찰자의 무효 사유가 있으면 알리는 방법을 정하여야 함.


  9 입찰 관련 유의사항(입찰 가격 산출방법 및 기준 등) 
  10. 계약 체결에 관한 사항(계약기간 등)

16조 제1항 10호 관련 해설

계약기간을 기록하지 않은 입찰을 종종 발견, 공사인 경우에도 기간 명시에 유의해야합니다.


  11. 제31조에 따른 입찰보증금 및 그 귀속에 관한 사항 
  12. 그밖에 입찰에 필요한 사항(제1호부터 제11호까지의 사항 외 계약 체결과 관련하여 설명이 필요한 사항 또는 기타 사항 등을 기재)

16조 제1항 12호 관련 해설

그 밖에 입찰에 필요한 사항에 대한 내용이 주관적이고 모호하여 이 부분을 제1호부터 11호까지 사항 이외의 “계약 체결과 관련한” 설명 혹은 기타사항으로 명시하였기에 기존 입주자대표회의 의결을 통해 임의로 정하는 사항을 배제하는 것이 필요합니다.


② 전자입찰의 경우에는 제8조 제1항에 따른 방법으로 서류를 제출하여야 한다.

16조 제2항 관련 해설

전자입찰의 경우에는 별지 제1호서식의 입찰서는 전자적인 방법으로 입력하고, 그 밖의 입찰서 구비서류와 제19조와 제27조에 따른 서류는 시스템에 서류를 등록하는 방법으로 제출하도록 하였습니다. 입찰서 입력과 기타 서류를 전자 등록 하여 입찰과정의 투명성 확보하였습니다.


③ 입찰 시 입찰서 제출 마감일은 입찰업무의 원활한 수행을 위해 근무일(토요일과 “관공서의 휴일에 관한 규정” 제2조에 따른 공휴일을 제외한 날을 말한다)의 18시까지로 한다. 다만, 제15조 제1항에 따른 입찰공고기간을 초과하여 공고한 경우에는 입찰서 제출 마감 시간을 18시 이전으로 정할 수 있으며, 이 경우 입찰공고문에 명시하여야 한다.

16조 제2항 관련 해설

제15조 제1항의 입찰공고기간 (10일/5일)을 초과하여 공고할 경우에 한하여 18시 이전으로 정할 수 있도록 하고, 입찰공고 기간을 10일/5일로 정하는 경우에는 마감일 18시까지로 한다. 마감일이 공휴일인 경우 그 다음날 18시로 해야 합니다.


제17조(현장설명회)

제15조에 따라 현장설명회를 개최하고자 하는 경우 다음 각 호의 사항 중 15 필요한 사항을 설명하도록 하며, 각 호 외 사항을 추가로 제시할 수 없다. 
  1. 관리 대상( 세대수, 동수, 총 주택공급면정 등 현황) 
  2. 입찰공고 내용의 구체적인 설명 
  3. 그밖에 입찰에 관한 질의응답 등 필요한 사항

제17조 현장설명회 관련 해설

주택관리업자를 선정하기 위한 현장설명회를 할 경우 관리대상, 입찰공고 내용 구체적 설명, 질의응답 등 필요한 사항에 대하여 설명하도록 하며 현장설명회 시 추가로 입찰공고 내용 이외의 사항에 대하여 제시하여 공고 내용에 없는 추가 제한 사항 등을 제시할 수 없도록 하였습니다.


제18조(참가자격의 제한)

① 주택관리업자가 입찰공고일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 경쟁입찰에 참가할 수 없으며 입찰에 참가한 경우에는 그 입찰을 무효로 한다. (수의계약의 경우에도 해당된다)

제18조 제1항 관련 해설

기존 주택관리업자와 재계약 (수의계약)을 할 경우 아래 제18 조에서 규정한 결격사유에 해당되지 아니하도록 하여 수의계약의 경우에도 참가자격 제한에 해당하지 않는 업체와 계약 가능합니다. 재계약시에도 아래 각호에 해당하면 수의계약 하시면 안된다는 내용입니다. 재계약 전 재계약에 관한 요청서를 제공 받을 때 아래 사항을 확인할 수 있는 서류를 업체로 부터 제공받아서 미리 확인 하셔야 합니다.


  1. 법 제52조 제1항에 따른 등록을 하지 아니한 자 
  2. 법 제53종 제1항에 따른 영업정지 처분을 받고 그 영업정지 기간 중에 있는 자 
  3. 국세 및 지방세를 완납하지 아니한 자 
  4. 입찰공고일 현재 주택관리업 등록기준에 미달하는 자 
  5. 해당 입찰과 관련하여 물품, 금품, 발전기금 등을 입주자, 사용자, 입주자 대표회의 구성원을 포함한다), 관리주체(관리사무소 직원을 포함한다) 등에게 제공한 자 
  6. 해당 공동주택의 입주자 대표회의의 구성원(그 배우자 및 직계존비속을 포함한다)이 임. 직원으로 소속된 주택관리업자

제18조 제1항 6조 관련 해설

기존에는 주택관리업자선정 결격사유에 입주자대표회의 구성원이 임원으로 소속된 주택관리업자만 참가자격을 두었으나 개정된 내용에서는 임원 직원으로 범위를 확대하였습니다. (직원까지 확대하여 입찰과정의 투명성 확보)


7. 주택관리업자 선정과 관련하여 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과되지 아니한 자

② 주택관리업자는 영업지역의 제한을 받지 아니한다.

제18조 제2항 관련 해설

18조에서 정한 참가자격의 제한사항을 개별 공동주택에서 임의로 변경하거나 추가할 수 없습니다. 다만, 제한경쟁입찰인 경우에 한하여 동조의 참가자격 제한사항 외에 “계약의 목적에 따른 사업실적, 기술능력, 자본금”을 추가로 제한할 수 있습니다.


제19조 (제출서류)

입찰에 참가하는 주택관리업자는 다음 각 호의 서류를 입주자 대표회의에 제출하여야 한다. 비전자적인 방식의 경우 다음 각 호 중 제1호, 제4호, 제5호는 원본을 제출하여야 한다  
 1. 입찰서 1부 
 2. 주택관리업 등록증 사본 1부 
 3. 사업자등록증 사본 1부 
 4. 법인등기부등본 (개인은 주민등록등본을 말한다) 1부 
 5. 국세 및 지방세 납세증명서 1부 (전자발급 포함) 
 6. 제한경쟁입찰인 경우 그 제한요건을 증빙하는 서류 사본 1부 
 7. 적격심사제인 경우 평가배점표에 따른 제출서류 사본 1부 
 8. 그밖에 입찰에 필요한 (제1호부터 제7호와 관련한 추가 서류에 한하며, 그 밖의 서류를 서류를 포함하지 못한다)

제19조 관련 해설

기존에서는 제한경쟁입찰인 경우 그 제한요건을 증빙하는 서류(제6호),  평가 배점표에 따른 제출서류 (제7호)가 사본 제출 시 유 무효에 대한 분쟁이 있어 사본을 제출할 경우에도 유효한 서류로 볼 수 있도록 하였습니다.



제20조(입찰 가격 산출방법)

주택관리업자 선정의 경우 입찰 가격은 부가가치세를 제외한 금액으로 한다.


제21조(계약 체결) 

 ① 계약은 입주자 대표회의를 대표하는 자가 낙찰자로 선정된 주택관리업자와 체결한다. 이 경우 입주자 대표회의의 감사는 참관할 수 있다. 
 ② 제1항에 따른 계약은 입찰정보 및 낙찰금액 등과 동일한 내용으로 체결되어야 한다 
 ③ 입주자 대표회의는 낙찰자로 선정된 주택관리업자가 특별한 사유 없이 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에 그 낙찰을 무효로 할 수 있다.

제21조 제3항 관련 해설

낙찰자로 선정된 주택관리업자가 특별한 사유 없이 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 그 낙찰을 무효로 할 수 있으며, 이 경우 제12조에 따라 재공고 할 수 있습니다.


④ 입주자 대표회의는 계약을 체결할 때에 주택관리업자에게 제31조제 3항에 따른 계약보증금과 계약 체결 후 개월 이내에 4대 보험 (고용보험, 국민건강보험, 국민연금, 산업재해보상보험) 가입증명서를 받아야 한다.

제21조 계약이행보증금

주택관리업자계약, 용역계약, 단가계약의 경우 계약금액의 100분의 10입니다.


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▶︎공동주택관리 정보시스템 운영 관리규정 전문 및 다운로드

▶︎관리비에 대한 질문과 답변 주요 내용 일반관리비, 잡수입, 장기수선 충당금 등


이상으로 주택관리업자 및 사업자 선정지침 2021.12.30 개정 2022. 3. 1. 시행 예정에 대한 주의 해야 할 조항과 해설을 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.

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