주택관리업자 및 사업자 선정지침 개정 내용 살펴 보기 국토교통부 고시 제2021-1505호 2022년 3월 부터 시행

주택관리업자 및 사업자 선정지침 국토교통부 고시 제2021-1505호 2022년 3월부터 시행 내용 주요 사항과 전문 다운로드를 제공합니다. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 파일이 필요하신 분은 맨 아래에 다운로드 받으실 수 있습니다.

주택관리업자 및 사업자 선정지침 2021-1505호는 국토교통부고시 제2023-293호로 2023년 6월 13일 개정 시행되었습니다. 개정된 내용을 보시려면 아래 버튼을 눌러 주세요.

주택관리업자 및 사업자 선정지침 제2023-293호


주택관리업자 및 사업자 선정지침 고시 제1505호

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썸네일

국토교통부 고시 제2021-1505호가 2021년 12월 30일 개정 공동주택 내 주택관리업자 및 공사,용역 등 서류제출의 전산화, 적격심사 평가결과 공개 등을 통해 투명성 제고 등 지침을 개선, 보완하고자 함.

시행일 : 2022년 3월 1일 (제3조3항은 2023년 1월 1일 부터 시행)


개정 주요내용

  • 전자입찰 확대 및 평가결과 공개 의무화 (제3조제3항은 2023년 1월 1일부터 시행)
  • 사업자 실적기준 완화 (별표 1,4,5,6 개정)
  • 입찰 참가자격 윤리성 재고 (제18조제1항, 제20조제1항 개정)
  • 절차의 신속성 제고 (21조제3항, 제29조제3항 개정)
  • 입찰공고 내용 등의 동별 게시판 게시 추가 (제11조제2항, 제14조제1항, 제22조 개정)
  • 입찰마감 시간 개선 및 입찰자의 입찰서 제출 여부 확인 등 (제8조제3항, 제5항, 제6항, 제16조제3항, 제24조제3항 제6항 개정 및 신설)


1. 전자입찰 확대 및 평가결과 공개 의무화

공동주택 사업자 선정을 위한 입찰 절차의 투명성을 제고할 수 있도록 공동주택관리정보시스템(K-apt)을 통한 전자입찰 적용을 현행 최저가 낙찰 방식에서 적격심사 방식까지 확대함(2023년 의무화)


개정 전ㆍ후 비교

개 정 전개 정 후
ㅇ (전자입찰) 적격심사제의 경우 전자입찰방식으로 선정하지 않을 수 있음
– 공동주택관리정보시스템(K-apt)에서 제공하는 전자입찰은 최저낙찰제, 최고낙찰제만 가능




ㅇ (선정결과 공개) 
1. 입찰공고 내용(경쟁입찰을 대상으로 한다) 
2. 선정결과 내용
가. 주택관리업자 또는 사업자의 상호·주소·대표자 및 연락처 
나. 계약금액 
다. 계약기간
라. 수의계약인 경우 그 사유

ㅇ (전자입찰) 적격심사제의 경우에도 전자입찰방식으로 선정하여야 함 
– 적격심사제의 경우에도 공동주택관리정보시스템(K-apt)의 전자입찰시스템 적용가능
* 시행일 2023. 1. 1.


ㅇ (선정결과 공개) 
1. 입찰공고 내용(경쟁입찰을 대상으로 한다)
2. 선정결과 내용
가. ~ 라. (개정 전과 같음)
마. 적격심사인 경우 그 평가결과(다만, 「개인정보 보호법」에 따른 개인정보 제외)


적격심사제의 경우에도 전자입찰방식을 적용하도록 하고 공동주택관리정보시스템(K-apt)을 통한 전자입찰 가능하도록 함

관련조문 : 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제3조 및 제11조제1항마호

시 행 일 : 2022년 3월 1일(제3조제3항*은 2023년 1월 1일)

(적격심사) 22년 직접입찰 또는 전자입찰 선택가능 → 23년부터 전자입찰 의무화

제3조제3항 : 제1항의 규정에도 불구하고 제4조제3항에 따른 수의계약으로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.


신ㆍ구 조문 대비표

개 정 전개 정 후
제3조(전자입찰시스템) ① 영 제5조제1항에 따라 전자입찰방식으로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 전자입찰시스템을 이용한다.
1. 법 제88조제1항에 따른 공동주택관리정보시스템(http://www.k-apt.go.kr을 말한다. 이하 “공동주택관리정보시스템”이라 한다) 에서 제공하는 전자입찰시스템(낙찰의 방법중 제7조제1항제2호 또는 제3호의 경우에 한한다.
제3조(전자입찰시스템) ① 전자입찰방식으로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 전자입찰시스템을 이용한다.
1. 법 제88조제1항에 따른 공동주택관리정보시스템(http://www.k-apt.go.kr을 말한다. 이하 “공동주택관리정보시스템”이라 한다) 에서 제공하는 전자입찰시스템(후단 삭제)
2~3. (생 략)2~3. (현행과 같음)
4. (신 설)4. 「자원순환기본법」에 따른 순환자원정보센터(https://www.re.or.kr) 전자입찰시스템(폐기물 및 재활용가능자원에 관한 입찰에 한한다.)
② (생략)② (현행과 같음)
③ 제1항의 규정에도 불구하고 제4조제3항에 따른 수의계약이나 제7조제1항제1호에 따른 적격심사제로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.③ 제1항의 규정에도 불구하고 제4조제3항에 따른 수의계약으로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.
제11조(선정결과 공개) ① (생 략)
1. (생 략)
2. 선정결과 내용
가.∼ 라. (생 략)
마. (신 설)
제11조(선정결과 공개) ① (현행과 같음)
1. (현행과 같음)
2. 선정결과 내용
가.∼ 라. (현행과 같음)
마. 적격심사인 경우 그 평가결과. 다만,「개인정보 보호법」에 따른 개인정보는 제외한다.
② 관리주체는 제1항에 따른 통지를 받거나 사업자선정의 낙찰자를 결정한 경우, 제1항 각 호의 사항을 해당 공동주택단지의 인터넷홈페이지(인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 해당 공동주택단지의 관리사무소나 게시판 등 이하 같다)와 공동주택관리정보시스템에 낙찰자 결정일의 다음날(토요일과 「관공서의 공휴일에 관한 규정」제2조에 따른 공휴일을 제외한 날을 말한다) 18시까지 공개하여야 한다.② ———————— —————————————————————————————————- ————-인터넷포털을 통해 관리주체가 운영·통제하는 유사한 기능의 웹사이트 또는 관리사무소의 게시판을 말한다. 이하 같다) 및 동별게시판(통로별 게시판이 설치된 경우에는 이를 포함한다. 이하같다),—- ————————–.


2. 사업자 실적기준 완화

제한경쟁입찰의 사업실적 인정범위를 확대(3년→5년)하고 적격심사제 실적 기준 상한을 축소(최대 10건→5건)함


개정 전ㆍ후 비교

개 정 전개 정 후
ㅇ (제한경쟁입찰) “사업실적”은 입찰서 제출마감일로부터 최근 3년간 계약목적물과 같은 종류의 실적으로 제한
ㅇ (적격심사제) 실적기준 상한 10건
ㅇ (제한경쟁입찰) “사업실적”은 입찰공고일 현재로부터 최근 5년간 계약목적물과 같은 종류의 실적으로 제한 
ㅇ (적격심사제) 실적기준 상한 5건



신규 사업자 입찰참여 확대를 위한 실적기준 완화

관련조문 : 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」별표 1, 4, 5, 6

시 행 일 : 2022년 3월 1일


신ㆍ구 조문 대비표

개 정 전개 정 후
[별표 1] 나. 제한경쟁입찰
1) “사업실적”은 입찰서제출 마감일로부터 최근 3년간 계약 목적물과 같은 종류의 실적으로 제한할 수 있다.
[별표 1]
1) ———-입찰공고일 현재——— 최근 5년간 —————– ———————–.
[별표 4]
5.관리실적은 10개 단지를 상한으로 해당 단지의 규모 등을 고려하여 만점 기준을 정할 수 있다.
[별표 4]
5.—— 5개 단지————————————————————.
[별표 5]
5.업무실적은 10건을 상한으로 해당 단지의 규모 등을 고려하여 만점 기준을 정할 수 있다.
[별표 5]
5.——– 5건———————————————————–.
[별표 6]
5.업무실적은 10건을 상한으로 해당 단지의 규모 등을 고려하여 만점 기준을 정할 수 있다.
[별표 6]
5.——– 5건———————————————————-.


 3. 입찰 참가자격 윤리성 제고

입찰자의 참가자격 제한대상을 해당 입찰과 관련하여 ‘금품을 제공한 자’에서 ‘금품을 제공하거나 이를 약속한 자’로 확대


개정 전ㆍ후 비교

개 정 전개 정 후
ㅇ (입찰 참가자격 제한) 해당 입찰과 관련하여 물품ㆍ금품ㆍ발전기금 등을 입주자, 사용자, 입주자대표회의(구성원 포함), 관리주체(관리사무소 직원) 등에게 제공한 자ㅇ (입찰 참가자격 제한) 해당 입찰과 관련하여 물품ㆍ금품ㆍ발전기금 등을 입주자, 사용자, 입주자대표회의(구성원 포함), 관리주체(관리사무소 직원) 등에게 제공하거나 제공하기로 약속한 자


관련조문 : 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제18조제1항제5호, 제26조제1항제4호

시 행 일 : 2022년 3월 1일


신ㆍ구 조문 대비표

개 정 전개 정 후
제18조(참가자격의 제한) ① (생략)
1. ∼ 4. (생 략)
제18조(참가자격의 제한) ① (현행과 같음)
1. ∼ 4. (생 략).
5. 해당 입찰과 관련하여 물품ㆍ금품ㆍ발전기금 등을 입주자, 사용자, 입주자대표회의(구성원을 포함한다), 관리주체(관리사무소 직원을 포함한다) 등에게 제공한 자
5. ———————————————- ————————————————————————
제공하거나 제공하기로 약속한 자
제26조(참가자격의 제한) ① (생략)
1. ∼ 3. (생 략)
제26조(참가자격의 제한) ① (현행과 같음)
1. ∼ 3. (현행과 같음)
4. 해당 입찰과 관련하여 물품ㆍ금품ㆍ발전기금 등을 입주자, 사용자, 입주자대표회의(구성원을 포함한다), 관리주체(관리사무소 직원을 포함한다) 등에게 제공한 자
4. ————————————————– —————————————————
제공하거나 제공하기로 약속한 자


4. 절차의 신속성 제고

낙찰자의 미계약으로 낙찰이 무효가 되는 경우 2위 입찰자를 선정할 수 있는 근거를 마련함


개정 전ㆍ후 비교

개 정 전개 정 후
< 신 설 >


ㅇ 낙찰자의 미계약으로 낙찰이 무효가 되는 경우 기존 낙찰자를 제외하고 유효한 입찰이 2인 이상(제한경쟁입찰은 3인 이상)인 경우 제7조*의 기준을 준용하여 2위에 해당하는 자를 결정하여 낙찰자로 선정할 수 있음
* 낙찰의 방법(제7조)

주택관리업자 및 사업자 선정절차의 신속성 제고

관련조문 : 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제21조제3항, 제29조제3항

시 행 일 : 2022년 3월 1일

신ㆍ구 조문 대비표

개 정 전개 정 후
제21조(계약체결) ①∼② (생 략)제21조(계약체결) ①∼② (현행과 같음)
③입주자대표회의는 낙찰자로 선정된 주택관리업자가 특별한 사유 없이 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에 그 낙찰을 무효로 할 수 있다. (후단 신설)



③ ——————————————————————————————————————————————————————————–. 이 경우 기존에 낙찰자로 선정된 주택관리업자를 제외하고 유효한 입찰이 2인 이상(제한경쟁입찰은 3인 이상)인 경우에는 제7조의 기준을 준용하여 2위에 해당하는 자를 결정하여 낙찰자로 선정할 수 있다.
④ (생략)④ (현행과 같음)
제29조(계약체결) ①∼② (생 략)제29조(계약체결) ①∼② (현행과 같음)
③관리주체는 낙찰자로 선정된 사업자가 특별한 사유 없이 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에 그 낙찰을 무효로 할 수 있다. (후단 신설)


③ 입주자대표회의 또는 관리주체————————————————————————————. 이 경우 기존에 낙찰자로 선정된 사업자를 제외하고 유효한 입찰이 2인 이상(제한경쟁입찰은 3인 이상)인 경우에는 제7조의 기준을 준용하여 2위에 해당하는 자를 결정하여 낙찰자로 선정할 수 있다.
④∼⑤ (생략)④∼⑤ (현행과 같음)


5. 입찰공고 등 공개방법에 동별 게시판 추가

입찰공고 내용 및 낙찰자 결정한 경우 공개 방법 등에 동별 게시판 게시를 추가함


개정 전ㆍ후 비교

개 정 전개 정 후
ㅇ (입찰공고 및 낙찰자 선정 공개방법) 공동주택단지의 인터넷 홈페이지(인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 해당 공동주택단지의 관리사무소나 게시판 등)와 공동주택관리정보시스템

ㅇ (입찰공고 및 낙찰자 선정 공개방법) 공동주택단지의 인터넷 홈페이지(인터넷포털을 통해 관리주체가 운영ㆍ통제하는 유사한 기능의 웹사이트 또는 관리사무소의 게시판) 및 공동주택관리정보시스템
+ 동별 게시판(통로별 게시판이 설치된 경우에는 이를 포함),


관련조문 : 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제11조제2항, 제14조제1항, 제22조

시 행 일 : 2022년 3월 1일


신ㆍ구 조문 대비표

개 정 전개 정 후
제11조(선정결과 공개) ① (생 략)
1. (생 략)
2. 선정결과 내용
가.∼ 라. (생 략)
마. (신 설)
제11조(선정결과 공개) ① (현행과 같음)
1. (현행과 같음)
2. 선정결과 내용
가.∼ 라. (현행과 같음)
마. 적격심사인 경우 그 평가결과. 다만,「개인정보 보호법」에 따른 개인정보는 제외한다.
② 관리주체는 제1항에 따른 통지를 받거나 사업자선정의 낙찰자를 결정한 경우, 제1항 각 호의 사항을 해당 공동주택단지의 인터넷홈페이지(인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 해당 공동주택단지의 관리사무소나 게시판 등 이하 같다)와 공동주택관리정보시스템에 낙찰자 결정일의 다음날(토요일과 「관공서의 공휴일에 관한 규정」제2조에 따른 공휴일을 제외한 날을 말한다) 18시까지 공개하여야 한다.② ———————— —————————————————————————————————- ————-인터넷포털을 통해 관리주체가 운영·통제하는 유사한 기능의 웹사이트 또는 관리사무소의 게시판을 말한다. 이하 같다) 및 동별게시판(통로별 게시판이 설치된 경우에는 이를 포함한다. 이하같다),—- ————————–.
제14조(입찰공고 방법) ① 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정할 때에는 제16조에 따른 입찰공고 내용을 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지와 공동주택관리정보시스템에 공고하여야 한다.제14조(입찰공고 방법) ①—– ————————- ———————————————————————및 동별게시판, 공동주택관리정보시스템——————— —-.
제22조(입찰공고 방법) 관리주체(영 제25조제1항제2호와 제3호에 따라 입주자대표회의가 사업자 선정의 주체인 경우에는 입주자대표회의를 말한다. 이하 같다)가 사업자를 선정할 때에는 제24조에 따른 입찰공고 내용을 제14조의 절차에 따라 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지와 공동주택관리정보시스템에 공고하여야 한다.제22조(입찰공고 방법)——- ————————- ———————————————————————————————————————————————————————————- 및 동별게시판, 공동주택관리정보시스템에 ———.


6. 입찰마감 시간 개선

시스템장애 대응 등의 원활한 입찰을 위한 입찰서 제출 마감 시간 개선하고 입찰자가 입찰서 제출여부 확인하도록 함


개정 전ㆍ후 비교

개 정 전개 정 후
ㅇ (입찰서 제출마감시간) 입찰서 제출 마감일 18시까지 도착한 것에 한하여 효력이 있음
<신 설>


ㅇ (입찰서 제출마감시간) 입찰서 제출 마감일 17시까지 도착한 것에 한하여 효력이 있음
ㅇ (개찰일시) 입찰서의 제출마감시간으로부터 1시간 이후로 함
ㅇ (입찰서 정상등록여부 확인) 입찰자는 입찰서류 마감시간 전에 입찰서류의 정상등록여부를 확인하여야 함


관련조문 : 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제8조, 16조, 제24조

시 행 일 : 2022년 3월 1일


신ㆍ구 조문 대비표

개 정 전개 정 후
제8조(입찰서 제출) ①~② (생략)
제8조(입찰서 제출) ①~② (현행과 같음)
③ 서류제출(전자입찰방식인 경우 서류의 등록을 의미한다)은 입찰서 제출 마감일 18시까지 도착한 것에 한하여 효력이 있다. 다만, 제15조 제1항에 따른 입찰공고기간을 초과하여 공고한 경우에는 제출마감시간을 18시 이전으로 정할수 있으며, 이 경우 입찰공고문에 명시하여야 한다.③ ———————–
————————————–17시—————————————————————————————————17시————————————————-.
④ (생략)④ (현행과 같음)
⑤ (신 설)⑤ 개찰일시는 입찰서의 제출 마감시간으로부터 1시간 이후로 한다.
⑥ (신 설)⑥ 입찰자는 제3항에 따른 입찰서류 마감시간 전에 입찰서류의 정상등록여부를 확인하여야 한다.
제16조(입찰공고 내용) ③입찰시 입찰서제출 마감일은 입찰업무의 원활한 수행을 위해 근무일(토요일과 「관공서의 공휴일에 관한 규정」 제2조에 따른 공휴일을 제외한 날을 말한다)의 18시까지로 한다. 다만, 제15조제1항에 따른 입찰공고기간을 초과하여 공고한 경우에는 입찰서 제출마감 시간을 18시 이전으로 정할수 있으며, 이 경우 입찰공고문에 명시하여야 한다.
④ (생략)
(신 설)

제16조(입찰공고 내용) ③————— 마감일시는 ——————————————————————————————————- 17시——-. ———————
—————————————————17시————————————————–. 
④ (현행과 같음)
⑤제1항제6호에 따른 개찰일시는 입찰서의 제출 마감시간으로부터 1시간이 지난 때로 한다.
제24조(입찰공고 내용) ③입찰시 입찰서제출 마감일은 입찰업무의 원활한 수행을 위해 근무일(토요일과 「관공서의 공휴일에 관한 규정」 제2조에 따른 공휴일을 제외한 날을 말한다)의 18시까지로 한다. 다만, 제15조제1항에 따른 입찰공고기간을 초과하여 공고한 경우에는 입찰서 제출마감 시간을 18시 이전으로 정할수 있으며, 이 경우 입찰공고문에 명시하여야 한다.
④∼⑤ (생략)
(신 설)

제24조(입찰공고 내용) ③————— 마감일시는 ——————————————————————————————————-17시——————————————————–
————————- 17시————————————————–.
④∼⑤ (현행과 같음)
⑥ 제1항제5호에 따른 개찰일시는 입찰서의 제출마감 일시부터 1시간이 지난 때로 한다.


7. 타 법 개정사항 등 반영

타법 개정에 따른 명칭 등 변경사항 및 환경부 등 관계기관 건의사항을 반영함


개정 전ㆍ후 비교

개 정 전개 정 후
ㅇ (기관명칭) 한국감정원
ㅇ (타법개정) 「전자서명법」상 ‘공인인증서’



ㅇ (기관명칭) 한국부동산원
ㅇ (타법개정) 「전자서명법」상 ‘공동인증서’
ㅇ (전자입찰시스템 추가)「자원순환법」에 따른 순환자원정보센터(www.re.or.kr) 전자입찰시스템(폐기물 및 재활용가능자원에 관한 입찰에 한한다.)


관련조문 : 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」제3조제1항제4호, 제3조제4항, 제41조 개정

시 행 일 : 2022년 3월 1일


신ㆍ구 조문 대비표

개 정 전개 정 후
제3조(전자입찰시스템) ① 영 제5조제1항에 따라 전자입찰방식으로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 전자입찰시스템을 이용한다.
1. 법 제88조제1항에 따른 공동주택관리정보시스템(http://www.k-apt.go.kr을 말한다. 이하 “공동주택관리정보시스템”이라 한다) 에서 제공하는 전자입찰시스템(낙찰의 방법중 제7조제1항제2호 또는 제3호의 경우에 한한다.
제3조(전자입찰시스템) ① 전자입찰방식으로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 전자입찰시스템을 이용한다.
1. 법 제88조제1항에 따른 공동주택관리정보시스템(http://www.k-apt.go.kr을 말한다. 이하 “공동주택관리정보시스템”이라 한다) 에서 제공하는 전자입찰시스템(후단 삭제)
2~3. (생 략)2~3. (현행과 같음)
4. (신 설)

4. 「자원순환기본법」에 따른 순환자원정보센터(https://www.re.or.kr) 전자입찰시스템(폐기물 및 재활용가능자원에 관한 입찰에 한한다.)
② (생략)② (현행과 같음)
③ 제1항의 규정에도 불구하고 제4조제3항에 따른 수의계약이나 제7조제1항제1호에 따른 적격심사제로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.③ 제1항의 규정에도 불구하고 제4조제3항에 따른 수의계약으로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.
④입찰업체가 제1항에 따른 전자입찰시스템을 이용하기 위해서는 사전에 전자입찰시스템에 업체정보를 입력하고 공인인증서를 등록하여야 하며, 입찰에 참여할 때마다 등록된 공인인증서를 사용하여야 한다. 다만, 해당 전자입찰시스템에 공인인증서를 대체할 인증수단이 있는 경우에는 그에 따른다.④—————————– ————————————————————-공동인증서—————————————–공동인증서———————– ——————공동인증서———————– ————-.


8. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 다운로드

주택관리업자 및 사업자 선정지침을 다운로드할 수 있습니다.

제2021-1505호 2022년 3월부터 시행

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내용 추가

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제2023-341호 2023년 6월 22일 일부개정

주택관리업자 및 사업자 선정지침 다운로드


함께 보면 좋은 내용

▶︎공동주택관리법 개정에 따른 주택관리업자선정 입주민 동의 절차

▶︎주택관리업자 및 사업자선정지침 개정. 수의계약 500만 원 상향 시행 등

▶︎공동주택 아파트 관리비 일반관리비와 구분 징수 항목과 사용료. 관리비 등의 산정 및 부과 징수 방법


이것으로 주택관리업자 및 사업자 선정지침 국토교통부 고시 제2021-1505호 2022년 3월부터 시행 내용 주요 사항과 전문 다운로드를 마치겠습니다.

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