공동주택 주요 용어 정리 그리고 선거관리위원회와 입주자 대표회의 구성

공동주택 주요 용어 정리입니다. 자주 사용하는 주요 용어에 대한 정의와 공동주택관리를 위한 선거관리위원회와 입주자 대표회의 구성을 하는 방법에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 공동주택 아파트 관리를 위한 가장 기초가 되는 내용입니다.

공동주택 관리

공동주택관리에 대한 용어와 아파트의 필수 기구인 입주자 대표회의를 구성하기 위한 방법입니다. 아래에 내용을 하나씩 참고해 보시면 쉽게 파악하실 수 있을 겁니다.

공동주택 주요 용어

공동주택관리에 관련하여 많이 사용 되는 용어에 대한 정의입니다.

1. 의무관리대상 공동주택

공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무 적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 공동주택으로 아래에 해당되는 모든 공동주택이 대상입니다.

공동주택관리법 제2조 2항에 따라 아래와 같이 구분합니다.

300세대 이상 공동주택
150세대 이상 승강기 설치 또는 중앙집중식 난방방식(지역난방 포함)의 공동주택
150세대 이상 주상복합건축물
상기 외 공동주택 중 입주자등이 전체 입주자 등의 3분의 2 이상 서면 동의받아 정하는 공동 주택 (의무관리대상 전환 공동주택)

2. 입주자

공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속

3. 사용자

공동주택을 임차하여 사용하는 사람

4. 입주자등

입주자와 사용자

5. 입주자 대표회의

입주자 등을 대표하여 관리에 관한 주요 사항을 결정하기 위하여 구성하는 자치 의결기구

6. 관리규약

공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 입주자 등이 정하는 자치규약

7. 관리주체

공동주택을 관리하는 자(관리사무소장, 주택관리업자, 관리방법 결정 전 사업주체 등)

8. 자치관리

위탁관리업자와 계약하지 않고 관리사무소장을 직접 고용하여 관리

입주자 등이 공동주택을 자치 관리할 것을 정한 경우 관리사무소장을 자치관리 기구의 대표자로 선임하여야 함.

9. 위탁관리

위탁관리업자를 선정하여 관리

입주자 등이 공동주택을 위탁 관리할 것을 정한 경우 주택관리업자를 선정하여야 함.

선거관리위원회

선거관리위원회는 동별대표자, 입주자 대표회의 구성 등 선거관리업무와 입주민 투표업무를 담당하는 필수 기구입니다.

선거관리위원회 구성

입주자 등은 동별 대표자나 입주자 대표회의의 임원을 선출하거나 해임을 위해 선거관리위원회를 구성하여야 하며 방법은 아래와 같습니다.

1. 선거관리위원회 구성원수

500세대 이상 5명 이상 9명 이하
500세대 미만 3명 이상 9명 이하

2. 선거관리위원회 위원장

위원장은 위원 중에 호선

3. 선거관리위원회 의사결정

구성원(관리규약으로 정한 정원) 과반수의 찬성으로 결정

4. 선거관리위원회 위원 결격사유

결격 사유는 다음과 같습니다.

동별 대표자 또는 그 후보자 및 배우자와 직계존비속
미성년자, 피성년 후견인 또는 피한정 후견인
동별 대표자를 사퇴하거나 그 지위에서 해임된 사람 또는 동별 대표자 자격요건을 충족하지 아니하게 되거나 결격사유에 해당하여 퇴임한 사람으로서 그 남은 임기 중에 있는 사람

※ 선거관리위원회의 구성·운영·업무(동별 대표자 결격사유의 확인을 포함한다)·경비, 위원의 선임·해임 및 임기 등에 관한 사항은 관리규약으로 정함

입주자 대표회의

아파트 전체 입주자의 동별 세대수에 비례한 대표자를 선출하고 그 선출된 인원으로 구성된 당사자 능력을 가진 비법인 사단으로 공동주택의 입주자 등을 대표하여 관리에 관한 주요 사항을 결정하기 위한 자치 의결기구입니다.

1. 입주자 대표회의 구성

입주자대표회의 구성은 아래와 같습니다.

최소 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(회장 1, 감사 2인 이상, 이사 1인 이상)
하나의 공동주택단지를 수 개의 공구(공사구역)로 구분하여 순차적으로 건설하는 경우 먼저 입주한 공구의 입주자 등은 위 절차에 따라 입주자 대표회의를 구성하고, 다음 공구의 입주 예 정자의 과반수가 입주한 때에는 다시 입주자 대표회의를 구성
동별 대표자 선출 공고에서 정한 각종 서류 제출 마감일을 기준으로 다음 각 호의 요건을 갖춘 입주자 중에서 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출 · 해당 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있을 것 · 해당 선거구에 주민등록을 마친 후 거주하고 있을 것
입주자인 동별 대표자 후보자가 없는 선거구에서는 정해진 요건을 갖춘 사용자도 동별 대표 자로 선출될 수 있음
입주자 대표회의 구성원 : 관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 2/3 이상이 선출되었을 때는 선출된 인원을 말함.

2. 동별 대표자 결격사유

아래와 같은 결격 사유가 있으면 동별 대표자가 될 수 없습니다. 선거관리위원장과 관리사무소장은 동별 대표자 선출 전 아래 사항의 내용의 결격사유가 있는지 하나씩 확인을 해야 합니다.

미성년자, 피성년후견인 및 피 한정 후견인
파산자로서 복권되지 아니한 사람
「공동주택관리법」 또는 「주택법」, 「민간임대주택에 관한 특별법」, 「공공주택 특별법」, 「건축법」, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」을 위반한 범죄로 금고 이상의 실형 선고를 받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함한다) 집행이 면제된 날부터 2년이 지나지 아니한 사람 또는 벌금형을 선고받은 후 2년이 지나지 않은 사람
금고 이상의 형의 집행유예 선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 사람
선거관리위원회 위원(사퇴하거나 해임 또는 해촉 된 사람으로서 그 남은 임기중에 있는 사람 포함)
공동주택의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자나 직계존비속
해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 해당 공동주택 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원. 이 경우 관리주체가 주택관리업자인 경우에는 해당 주택 관리업자를 기준으로 판단
해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴한 날부터 1년(해당 동별 대표자에 대한 해임이 요구된 후 사퇴한 경우에는 2년을 말한다)이 지나지 아니하거나 해임된 날부터 2년이 지나지 아니한 사람
관리비 등을 최근 3개월 이상 연속하여 체납한 사람
동별 대표자로서 임기 중에 관리비 등을 최근 3개월 이상 연속하여 체납에 해당하여 퇴임한 사람으로서 그 남은 임기(남은 임기가 1년을 초과하는 경우에는 1년을 말한다) 중에 있는 사람
※ 주택 소유자 또는 공동주택을 임차하여 사용하는 사람의 결격사유는 그를 대리하는 자에게 미치며, 공유(共有)인 공동주택 소유자의 결격사유를 판단할 때에는 지분의 과반을 소유한 자의 결격사유를 기준으로 함

3. 동별 대표자 선출 및 임기

동별 대표자의 선출방법과 임기는 아래와 같습니다.

동별 대표자는 선거구별로 1명씩 선출
후보자가 2명 이상인 경우 : 해당 선거구 전체 입주자 등의 과반수가 투표하고 후보자 중 최다 득표자를 선출
후보자가 1명 이상인 경우 : 해당선거구 전체 입주자 등의 과반수가 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 선출
사용자는 2회의 선출 공고(직전 선출공고일부터 2개월 이내에 공고하는 경우만 2회로 계산한다)에도 불구하고 입주자(입주자가 법인인 경우에는 그 대표자를 말한다. 이하 이조에서 같다)인 동별 대표자의 후보자가 없는 선거구에서 직전 선출공고일부터 2개월 이내에 선출 공고를 하는 경우로서 해당하는 요건을 모두 갖춘 경우에는 동별 대표자가 될 수 있음 (이 경우 입주자인 후보자가 있으면 사용자는 후보자의 자격을 상실)
임기 : 2년(보궐선거 또는 재선거 경우 : 모든 동별 대표자 임기 동시 시작하는 경우는 2년, 그 밖의 경우는 전임자 임기의 남은 기간)
동별 대표자는 한 번만 중임 가능하나, 2회의 선출 공고에도 불구하고 동별 대표자의 후보 자가 없거나 선출된 사람이 없는 선거구에서 직전 선출공고일부터 2개월 이내에 선출 공고를 하는 경우에는 동별 대표자를 중임한 사람도 해당 선거구 입주자 등의 과반수의 찬성으로 다 시 동별 대표자로 선출될 수 있음(이 경우 후보자 중 동별 대표자를 중임하지 아니한 사람이 있으면 중임한 후보자는 자격을 상실함)

4. 입주자 대표회의 임원 선출

동별 대표자로 선출이 되면 동별 대표자에게 임원 후보 등록 신청에 대하여 알리고 임원 선거를 통하여 회장, 감사를 선출하여야 하며 그 절차는 아래와 같습니다.

입주자 대표회의 임원 : 회장 1명, 감사 2명 이상, 이사 1명 이상
회장 선출방법 (1명) 입주자 등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출
- 후보자가 2명 이상인 경우 : 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 후보자 중 최다 득표자를 선출
- 후보자가 1명인 경우: 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 선출
- 후보자가 없거나 선출된 자가 없는 경우 또는 500세대 미만의 공동주택 단지에서 관리 규약으로 정하는 경우에는 입주자 대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출하며, 입주 자 대표회의 구성원 과반수 찬성으로 선출할 수 없는 경우로서 최다 득표자가 2인 이상인 경우에는 추첨으로 선출
감사 선출방법 (2명 이상) 입주자 등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출
- 후보자가 선출 필요인원을 초과하는 경우: 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 후보자 중 다득표자 순으로 선출
- 후보자가 선출 필요인원과 같거나 미달하는 경우: 후보자별로 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 선출
- 후보자가 없거나 선출된 자가 없는 경우 또는 500세대 미만의 공동주택 단지에서 관리 규약으로 정하는 경우에는 입주자 대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출하며, 입주 자 대표회의 구성원 과반수 찬성으로 선출할 수 없는 경우로서 최다 득표자가 2인 이상인 경우에는 추첨으로 선출
이사 선출방법 (1명 이상) 입주자 대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출
- 입주자 대표회의 구성원 과반수 찬성으로 선출할 수 없는 경우로서 최다득표자가 2인 이상인 경우에는 추첨으로 선출

5. 동별 대표자 및 입주자대표회의 임원 해임

동별 대표자 및 입주자대표회의 임원의 해임은 관리규약으로 정해져 있으며 사유가 발생되었을 시 선거관리위원회를 통한 해임절차를 진행하여야 합니다.

해임 사유 : 관리규약으로 정함
동별 대표자 해임 방법
- 해당 선거구 전체 입주자 등의 과반수가 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 해임
회장 및 감사 해임 방법
- 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 해임 (500세대 미 만의 공동주택단지에서 관리규약에 따라 입주자 대표회의에서 선출된 회장 및 감사는 관리 규약으로 정하는 절차에 따라 해임)
이사 해임 방법
- 관리규약으로 정하는 절차에 따라 해임