장기수선계획서와 장기수선 공사 업체 선정 과정

장기수선계획서에 대한 도입배경과 개념, 수립 대상 등에 대한 내용과 장기수선 공사를 위한 업체 선정 선정 과정을 정리하였습니다.

장기수선충당금을 사용하는 공사를 실시한다면 이 내용을 참고해 보시기 바랍니다.

이 블로그의 목차

장기수선계획서 란?

장기수선충당금의 도입배경과 개념, 수립 대상 등 장기수선계획서에 대해 설명드리겠습니다.

도입배경

일반적인 철근 콘크리트 구조물로 된 공동주택은 100년 이상 유지 및 거주가 합니다.

그러나 구조물 외의 시설물이나 설비 등은 내구연한이 상대적으로 짧아 지속적인 유지 보수가 필요합니다.

유지 보수의 방법으로는 리모델링 , 장기수선계획에 따른 보수공사 등의 방법이 있습니다.

리모델링을 통한 방법은 공사 기간 동안 거주가 불가능하고, 그 비용을 일시에 부담한다는 점에서 문제가 있습니다.

따라서 비용이 저렴하고, 교체나 보수 기간 동안 거주가 가능하다는 점, 그 비용을 입주 초기부터 소액을 나누어 부담한다는 장점이 있어 장기수선제도가 도입 및 활용되게 되었습니다.

장기수선계획의 개념

장기수선계획이란 공동주택을 장기간 안전하고 효율적으로 사용하기 위하여 「공동주택관리 법」제29조 제1항에 따라 공용 부분 주요 시설물의 교체 및 보수 등에 대하여 수립하는 계획을 말합니다.

공동주택 수명 장기화 및 입주자의 쾌적한 주거환경 유지를 위하여 공동주택 준공 후 주요 시설의 교체 및 보수 사유가 발생할 경우

이에 대비하여 장기적으로 연도별 장기수선계획을 수립하고 장기수선충당금 을 적립하여 주요 시설물의 교체 및 보수를 적기에 시행하여야 합니다.

전용부분은 장기수선계획에서 제외하고, 1)공동주택 관리규약에서 정하고 있는 공용부분 주요 시설물에 대해서만 장기수선계획에 포함하여 수립해야 합니다.

장기수선계획의 수립 대상

300세대 이상의 공동주택
승강기가 설치된 공동주택
중앙집중식 난방 방식 또는 지역난방 방식의 공동주택
건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물

의무관리대상

300세대 이상의 공동주택
150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택
150세대 이상으로서 중앙집중식 난방 방식 (지역난방 방식 포함)의 공동주택
건축법 제11조에 따른 건축 허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 공동주택

장기수선계획 수립 절차

장기수선계획을 수립하고 장기수선충당금을 적립하는 절차는 아래 표와 같으며 아래 핵심 팁을 통해 단지의 관리비를 산출할 수 있습니다.

절차	행위주체	내용
장기수선계획수립 ↓	사업주체	장기수선계획 수립 기준에 따라 사업주체가 수립 → 사용검사권자 검토 → 관리 주체 인수
장기수선계획 검토․ 조정 ↓	입주자 대표회의	구분	정기	수시
		검토시기	3년	필요시
		조정절차	입주자대표회의 의결	입주자 과반수 서면동의
장기수선충당금 적립 ↓	관리주체	장기수선계획에 따라 산정된 장기수선성충당금 적립 (기간별 적립요율을 규약으로 정할 수 있음)
장기수선 충당금 사용	입주자 대표회의, 관리 주체	입주자대표회의에서 사업자 선정 및 계약, 관리 주체가 교체 ․ 보수 및 장기수선충당금 집행

장기수선계획 수립 절차 표

월간 세대별 장기수선충당금 산정방법

월간 세대별 장기수선충당금 = (장기수선계획기간 중의 수선비 총액 / 총공급면 적 × 12 × 계획기간(년) × 세대당 주택공급면적

– 예시

장기수선계획기간 중의 수선비 총액 = 1억 원 총공급 면적 = 100,000㎡,
계획기간 = 10년, 세대 주택 공급면적 = 100㎡인 경우
833원 = (100,000,000원 / 100,000㎡ × 12 × 10) × 100㎡

장기수선계획의 수립기준

장기수선계획은 「공동주택관리법」에 따라 수립하게 되어있습니다. 장기수선계획의 수립 기준은 아래와 같습니다.

공동주택관리법 시행규칙 [별표 1]

장기수선계획의 수립기준(제7조 제1항 및 제9조 관련)

장기수선계획의 수립기준(제7조제1항 및 제9조 관련)

1. 건물외부

구분

공사종별

수선
방법

수선
주기
(년)

수선율
(%)

비 고

가. 지붕

1) 모르타르 마감
2) 고분자도막방수
3) 고분자시트방수
4) 금속기와 잇기

5) 아스팔트 슁글 잇기

전면수리
전면수리
전면수리
부분수리
전면교체
부분수리
전면교체

10
15
20
5
20
5
20

100
100
100
10
100
10
100

시멘트액체방수

나. 외부

1) 돌 붙이기
2) 수성페인트칠

부분수리
전면도장

25
5

5
100

다. 외부 창·문

출입문(자동문)

전면교체

100

2. 건물내부

구분

공사종별

수선방법

수선주기
(년)

수선율
(%)

비고

가. 천장

1) 수성도료칠
2) 유성도료칠
3) 합성수지도료칠

전면도장
전면도장
전면도장

5
5
5

100
100
100

나. 내벽

1) 수성도료칠
2) 유성도료칠
3) 합성수지도료칠

전면도장
전면도장
전면도장

5
5
5

100
100
100

다. 바닥

지하주차장 (바닥)

부분수리
전면교체

5
15

50
100

라. 계단

1) 계단논슬립
2) 유성페인트칠

전면교체
전면도장

20
5

100
100

3. 전기·소화·승강기 및 지능형 홈네트워크 설비

구분

공사종별

수선방법

수선주기
(년)

수선율
(%)

비고

가. 예비전원(자가발전) 설비

1) 발전기

2) 배전반

부분수선
전면교체
부분교체
전면교체

10
30
10
20

30
100
10
100

나. 변전설비

1) 변압기

2) 수전반
3) 배전반

전면교체

전면교체
전면교체

25

20
20

100

100
100

고효율에너지기자재 적용

다. 자동화재감지설비

1) 감지기
2) 수신반

전면교체
전면교체

20
20

100
100

라. 소화설비

1) 소화펌프
2) 스프링클러 헤드
3) 소화수관(강관)

전면교체
전면교체
전면교체

20
25
25

100
100
100

마. 승강기 및 인양기

1) 기계장치
2) 와이어로프, 쉬브(도르레)
3) 제어반
4) 조속기
5) 도어개폐장치

전면교체
전면교체

전면교체
전면교체
전면교체

15
5

15
15
15

100
100

100
100
100

바. 피뢰설비 및 옥외전등

1) 피뢰설비
2) 보안등

전면교체
전면교체

25
25

100
100

고휘도방전램프 또는 LED 보안등 적용

사. 통신 및 방송설비

1) 엠프 및 스피커
2) 방송수신 공동설비

전면교체
전면교체

15
15

100
100

아. 보일러실 및 기계실

동력반

전면교체

100

자. 보안·방범시설

1) 감시반
(모니터형)
2) 녹화장치
3) 영상정보처리기기
및 침입탐지시설

전면교체

전면교체
전면교체

5

5
5

100

100
100

차. 지능형 홈네트워크 설비

1) 홈네트워크기기
2) 단지공용시스템
장비

전면교체
전면교체

10
20

100
100

4. 급수·가스·배수 및 환기설비

구분

공사종별

수선방법

수선주기
(년)

수선율
(%)

비고

가. 급수설비

1) 급수펌프

2) 고가수조
(STS, 합성수지)
3) 급수관(강관)

전면교체

전면교체

전면교체

10

25

15

100

100

100

고효율에너지기
자재 적용
(전동기 포함)

나. 가스설비

1) 배관
2) 밸브

전면교체
전면교체

20
10

100
100

다. 배수설비

1) 펌프
2) 배수관(강관)
3) 오배수관(주철)
4) 오배수관(PVC)

전면교체
전면교체
전면교체
전면교체

10
15
30
25

100
100
100
100

라. 환기설비

환기팬

전면교체

100

5. 난방 및 급탕설비

구분

공사종별

수선방법

수선주기
(년)

수선율
(%)

비고

가. 난방설비

1) 보일러
2) 급수탱크

3) 보일러수관
4) 난방순환펌프
5) 난방관(강관)
6) 자동제어 기기
7) 열교환기

전면교체
전면교체

전면교체
전면교체
전면교체
전체교체
전면교체

15
15

9
10
15
20
15

100
100

100
100
100
100
100

고효율에너지기자재 적용 (전동기 포함)
밸브류 포함

나. 급탕설비

1) 순환펌프

2) 급탕탱크
3) 급탕관(강관)

전면교체

전면교체
전면교체

10

15
10

100

100
100

고효율에너지기자재 적용 (전동기 포함)

6. 옥외 부대시설 및 옥외 복리시설

구분

공사종별

수선방법

수선주기
(년)

수선율
(%)

비고

옥외부대시설 및 옥외 복리시설

1) 아스팔트포장

2) 울타리
3) 어린이놀이시설

4) 보도블록

5) 정화조
6) 배수로 및 맨홀
7) 현관입구·지하주차장 진입로 지붕
8) 자전거보관소
9) 주차차단기
10) 조경시설물
11) 안내표지판

부분수리
전면수리
전면교체
부분수리
전면교체
부분수리
전면교체
부분수리
부분수리
전면교체

전면교체
전면교체
전면교체
전면교체

10
15
20
5
15
5
15
5
10
15

10
10
15
5

50
100
100
20
100
10
100
15
10
100

100
100
100
100

7. 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법

월간 세대별
장기수선충당금

장기수선계획기간 중의 수선비총액

세대당 주택공급면적

총공급면적 × 12 × 계획기간(년)

■ 공동주택관리법 시행규칙 [별표 1]

장기수선공사 업체 선정 과정

사업자 선정 절차

공사업체 선정 절차 공사업체 선정은 ‘주택관리업자 및 사업자선정지침’에 따라 시행하게 되어 있으며 , 지침을 반영한 선정 절차는 아래와 같습니다.

구분	단위업무	주요내용	주관
입찰	입찰공고 ↓	– 입찰서 제출 마감일의 전일부터 기산하여 10일 전 공고 단, 긴급한 입찰 및 재공고 : 5일 전 공고 가능	관리주체
	현장설명 회 ↓	– 적격심사, 용역대상, 입찰공고 내용의 구체적 설명 , 그 밖에 입찰에 관한 질의응답 등 필요 한 사항	관리주체
	낙찰자 선 정 ↓	– 입찰의 성립 여부 검토 및 낙찰자 선정 – 개찰과정에 감사의 참관 가능	관리주체
	선정결과 공개 ↓	– 입찰공고 내용 – 선정결과 내용(용역사업자의 상호·주소·대표자 및 연락처, 계약금액, 계약기간, 수의계약인 경우 그 사유) – 홈페이지와 공동주택관리정보시스템에 다음날 18시까지 공개	관리주체
계약 및 관리	계약체결 ↓	– 계약체결에 감사의 참관 가능 – 입찰정보 및 낙찰금액 등과 동일한 내용으로 계약체결	입주자대표회의
	유지보수	– 장기수선계획에 따른 유지보수 업무 – 사후정산에 대한 내용을 입찰공고, 계약내용에 반영하 고 대가 지급 시 정산	관리주체

계약 및 공사관리

계약관리

입찰 및 계약 시 필요한 서류 사항 (주택관리 업자 및 사업자 선정지침 [국토교통부 고시 제2018-614호])

입찰서 1부
사업 종류별로 해당 법령에 따른 면허 및 등록 등이 필요한 경우면 허증, 등록증 또는 이와 유사한 증명서 사본 1부
사업자등록증 사본 1부
법인등기부등본(개인은 주민등록등본을 말한다) 1부
국세 및 지방세 납세증명서 1부(전자발급 포함)
그밖에 입찰에 필요한 서류(제1호부터 제7호와 관련한 추가 서류에 한하며 , 그 밖의 서류를 포함하지 못합니다)

공사 관리

공사 및 정산 시 필요한 서류 사항은 다음과 같습니다.

공사비 지급방 법(선금, 기성금, 대금 지급 보증 등) 공사비의 지급 방법은 계약 당사자 사이의 계약에 의합니다.

다만 , 민간건설공사 표준 도급계약서에 따라 계약하는 것을 권장합니다. (「국토교통부 고시 제2019-220호」)

보험료 등의 비용 정산 도급금액 산출내역서를 확인하고 실제 지출된 보험료 등보다 많은 경우에 그 초과하는 금액을 정산할 수 있습니다. (「건설산업 기본법 시행령 제26조의 2」 참조)

지급 자재의 품목 및 수량 확인서 지급 자재의 품목 및 수량을 계약서를 작성할 때 제출받고, 이후 사용된 자재 목록표를 제출받아 비교하는 것을 권장합니다.

하자담보책임 하자 담보책임의 경우 당사자의 계약에 의합니다.

복합공종 인 경우 공종별로 구분하여 하자 담보책임의 하자보수보증금률 및 금액, 하자담보책임기간에 대하여 계약하는 것을 권장합니다.

하자보수보증금은 준공검사 후 그 공사의 대가를 지급할 때까지 현금 또는 보증 기관이 발행한 보증서로 납부 받아야 합니다.