장기수선계획의 실무 이해 수립 및 조정

 장기수선계획의 이해와 장기수선 계획의 수립 및 조정 그리고 장기수선공사의 방법 까지 알아 보도록 하겠습니다. 공동주택의 수명 증대와 노후 방지를 위하여 입주자가 매월 적립하는 장기수선 충당금에 대해서 정리 하였습니다.

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장기수선계획의 실무 이해

대한주택관리사협회 서울시회에서 나온 자료를 바탕으로 기록을 하였습니다. 장기수선 제도의 실무를 명확하게 이해하기 위하여 관리사무소장님께서는 읽어 보시면 좋을 듯 합니다.

공동주택관리법 제29조 법 조문

제29조(장기수선계획)
 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설ㆍ공급하는 사업주체(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축주를 포함한다. 이하 이조에서 같다) 또는 「주택법」 제66조 제1항 및 제2항에 따라 리모델링을 하는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용 부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 「주택법」 제49조에 따른 사용검사(제4호의 경우에는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 말한다. 이하 이조에서 같다)를 신청할 때에 사용 검사권자에게 제출하고, 사용 검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 한다. 이 경우 사용 검사권자는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자에게 장기수선계획의 보완을 요구할 수 있다. <개정 2016. 1. 19.>
  1. 300세대 이상의 공동주택
  2. 승강기가 설치된 공동주택
  3. 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택
  4. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물
 ② 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하여야 한다. 이 경우 입주자 대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다.
 ③ 입주자대표회의와 관리주체는 주요 시설을 신설하는 등 관리 여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 지나기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다. <개정 2020. 6. 9.>
 ④ 관리주체는 장기수선계획을 검토하기 전에 해당 공동주택의 관리사무소장으로 하여금 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사가 실시하는 장기수선계획의 비용 산출 및 공사방법 등에 관한 교육을 받게 할 수 있다.

법 제 제9조 2항 이해

② 입주자대표회의와 관리주체는

1) 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며,

2) 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다. 이 경

3) 입주자 대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다.

1)의 장기수선계획을 년마다 검토하고 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정의 의미

 입주자 대표회의와 관리주체는 만 36개월이 되는 시점에 반드시 검토 검토의 결과 조정이 필요한 경우 절차에 맞는 조정을 하여야 한다는 의미이다.

이전 장기수선계획서를 검토한 결과 규칙 별표 1의 규정과 미래의 유지관리에 탁월한 장기수선계획서인 경우에는 조정을 하지 않아도 된다는 의미입니다. 일반적으로는 검토 후 조정을 하는 것이 당연합니다.

2) “수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요 시설물을 교체하거나 보수하여야 한다”의 의미

 단지의 장기수선계획에 계획된 상황대로 수선을 하여야 한다. 도장공사의 수선 예정 연도가 2022년이고 장기 수선계획 금액이 145,000,000원으로 되어 있는 경우 2022년에 도장공사를 실시하여야 합니다.

만약 입주자의 과반수 동의로 2020년, 2021년에 공사를 실시한다면 법제 29조 2항을 위한 한 것으로 봅니다.

이 경우 입주자 과반수의 동의를 받아 장기수선계획을 검토˙조정하여 장기수선계획에 공사 예 정년 도을 2020년으로 수정하여야 합니다.

3) “입주자 대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토 사항을 기록하고 보관”의 의미

 장기수선계획에 대한 검토의 사항을 기록하는 것으로 검토의견서를 만들어 보관하여야 한다. 장기수선계획의 검토가 장기수선계획의 조정보다 우선 적용하며 검토에 대한 입주자 대표회의의 의결이 있는 날이 검토일로 봅니다.

※ 검토서를 만들었는데 입주자 대표회의가 없어 의결하지 못한 경우 관리주체에서 만든 보고서를 보관하면 무방하다고 해석합니다.

장기수선계획의 수립기준 등 이해

시행규칙 제7조
② 법 제29조 제2항에 따른 1) 장기 수선계획 조정은 관리주체가 조정안을 작성하고, 입주자 대표회의가 의결하는 방법으로 한다.

법 제29조
③ 입주자 대표회의와 관리주체는 2) 주요 시설을 신설하는 등 관리 여건상 필요하여 3) 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 지나기 전에 장기 수선계획을 조정할 수 있다.

의미 해설
1) 2014. 4. 25일 이후의 경우 장기 수선계획을 조정하고자 하는 경우 

• 관리주체에서 조정안을 만들어서 입주자 대표회의에 의결을 거쳐야 한다고 규정

2) “주요 시설을 신설하는 등 관리여건상 필요한 경우”

• 주요 시설은 시행규칙 별표 1 (73개 항목)에서 정한 것과 관리규약으로 정하는 등의 중요시설물을 말함
• 신설에는 증설, 보수, 교체, 수선 등의 일체를 말함

3)전체 입주자 과반수 동의

• 입주자 등이 아니라 입주자를 말하며, 입주자의 과반수 서면 동의를 받은 경우는 수립하거나 검토한 날로부터 3년이 경과하기 전이라도 장기수선계획을 검토하여 이를 조정할 수 있다.

법 제30조(장기수선충당금의 적립)의 법 조항

 국토교통부 산하에 하자분쟁조정위원회에 요청하는 하자에 한정한다는 것에 주의를 기울여야 하며, 변호사를 먼저 선임하고 하자진단이나 감정을 하는 경우는 이 조항에 해당하지 않으므로 실무에 혼돈하시면 위험합니다.

① 관리주체는 장기 수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수 선선 충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.
☞ 장기수선충당금의 징수 적립대상은 소유자이고 관리비와 구분 징수하여 사용자에게 납부확인서를 만들어주어야 한다.
*② 입주자 과반수의 서면동의가 있장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다 다만, 는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있다.
1. 45 제 조에 따른 조정 등의 비용
2. 48 제 조에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용
3. 1 2 제 호 또는 제 호의 비용을 청구하는데 드는 비용
③ 제1항에 따른 공동주택의 주요 시설의 범위 교체 보수의 시기 및 방법 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다. 
 ☞ 공동주택의 주요 시설의 범위 교체 보수의 시기 및 방법 은 주택법 시행규칙 별표에 서 자세하게 규정하고 있으며 장기수선계획의 수립 조정 시에는 별표를 적용하여야 한다는 의미도 가지고 있다.
④ 장기수선충당금의 요율 산정방법 적립 방법 및 사용절차와 사후관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

공동주택관리법 제30조(장기수선충당금의 적립)

 2항 : 장기수선충당금을 사용하기 위해서 반드시 장기수선계획에 반영하여야 합니다. 하지만 아래의 경우는 장기수선계획에 반영하지 않고 집행 가능한 항목입니다. (법 제45조와 법 제48조에 근거)

시행령 제31조(장기수선충당금의 적립) 법 조항

제31조(장기수선충당금의 적립 등)
 ① 법 제30조 제4항에 따라 장기수선충당금의 요율은 해당 공동주택의 공용 부분의 내구연한 등을 고려하여 관리규약으로 정한다. <개정 2021. 1. 5.>
 ② 제1항에도 불구하고 건설임대주택을 분양 전환한 이후 관리업무를 인계하기 전까지의 장기수선충당금 요율은 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제43조 제3항 또는 「공공주택 특별법 시행령」 제57조 제4항에 따른 특별수선충당금 적립 요율에 따른다.
 ③ 장기수선충당금은 다음의 계산식에 따라 산정한다. 월간 세대별 장기수선충당금 = [장기수선계획기간 중의 수선비 총액 ÷ (총공급 면적 × 12 × 계획기간(년))] × 세대당 주택공급면적 <신설 2021. 10. 19.>
 ④ 장기수선충당금의 적립금액은 장기수선계획으로 정한다. 이 경우 국토교통부 장관이 주요 시설의 계획적인 교체 및 보수를 위하여 최소 적립금액의 기준을 정하여 고시하는 경우에는 그에 맞아야 한다. <개정 2021. 10. 19.>
 ⑤ 법 제30조 제4항에 따라 장기수선충당금은 관리주체가 다음 각 호의 사항이 포함된 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 입주자 대표회의의 의결을 거쳐 사용한다. <개정 2021. 10. 19.>
   1. 수선공사(공동주택 공용 부분의 보수ㆍ교체 및 개량을 말한다. 이하 이조에서 같다)의 명칭과 공사내용
   2. 수선공사 대상 시설의 위치 및 부위
   3. 수선공사의 설계도면 등
   4. 공사기간 및 공사방법
   5. 수선공사의 범위 및 예정공사금액
   6. 공사발주 방법 및 절차 등
 ⑥ 장기수선충당금은 해당 공동주택에 대한 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 적립한다. 다만, 건설임대주택에서 분양 전환된 공동주택의 경우에는 제10조 제5항에 따라 임대사업자가 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계한 날이 속하는 달부터 적립한다. <개정 2021. 10. 19.> 1. 「주택법」 제49조에 따른 사용검사(공동주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 같은 조에 따른 임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인을 말한다)를 받은 날 2. 「건축법」 제22조에 따른 사용승인(공동주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 같은 조에 따른 임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인을 말한다)을 받은 날
 ⑦ 공동주택 중 분양되지 아니한 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 부담한다. <개정 2021. 10. 19.>
 ⑧ 공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다. <개정 2021. 10. 19.>
 ⑨ 관리주체는 공동주택의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 한다. <개정 2021. 10. 19.>

공동주택관리법 시행령 제31조 (장기수선충당금의 적립)

영 제31조(장기수선충당금의 적립 등)의 이해

① 법 제30조 제4항에 따라 장기수선충당금의 요율은 해당 공동주택의 공용 부분의 내구연한 등을 고려하여 관리규약으로 정한다.

 1. 관리규약에 따른 요율 산정 방법

관리규약 제00조 [장기수선충당금의 세대별 부담액 산정방법] 영 제31조 제1항에 따른 “장기수선충당금의 요율”은 장기수선충당금의 세대별 부담액 산정금액을 연차별로 다음 각 호의 적립 요율에 따라 산정하는 것을 말한다. ( 관리면적 : 40,175,. 00㎡, 수선비 총액 7,005,716,813원)

2021년부터 ~ 2030년까지 : 10%

2031년부터 ~ 2040년까지 : 15% (누계 25%)

2041년부터 ~ 2050년까지 : 25% (누계 50%)

2051년부터 ~ 2060년까지 : 25% (누계 75%)

2061년부터 ~ 2070년까지 : 25% (누계 100%)

2. 장기수선충당금 ㎡ 단가 부과금액 (수선 기간 50년으로 가정 시)

 잘못된 계산

국토교통부 의견

영 제31조(장기수선충당금의 적립 등 5항의 이해

 ⑤ 법 제30조 제4항에 따라 장기수선충당금은 관리주체가 다음 각 호의 사항이 포함된 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 입주자 대표회의의 의결을 거쳐 사용한다. <개정 2021. 10. 19.>

영 제31조에서 중요한 것은 관리규약 적립률과 장기수선충당금 사용 계획서입니다.

 ⑥ 장기수선충당금은 해당 공동주택에 대한 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 적립한다

•  2020년 1월 1월이 사용검사일이면 2021년 1월에 징수하여 적립하여야 한다는 의미입니다.
• 이 경우 실무에서는 징수와 부과를 동시에 할 수 있는 방안을 강구하여 장기수선충당금 예치금과 장기수선 충당 그미 일치하게 만드는 것이 중요합니다.

장기수선충당금 사용절차

① 검토 후 조정의 의미
시행규칙 별표에 있는 항목이라도 단지 상황에 맞추어 장기수선계획에 없다면 절차를 거쳐 검토 후에 조정을 하여야 합니다. 검토 시 검토의 주기인 3년이 된 경우에는 입주자 대표회의 의결로 검토가 가능하고 3년이 되기 전에는 입주자 과반수의 동의로 검토하고 조정을 하여야 합니다.

 ② 문의의 의미
무인택배 시스템이라는 항목이 시행 규칙 별표에 없는 항목이므로 이를 장기수선충당금으로 집행이 가능한 항목 인지를 확인하는 절차가 필요합니다. 장기수선충당금으로 진행하는 것이 가능한 항목이면 검토 후 조정을 실시하여 그 후의 절차를 거치면 됩니다.

수시 검토에 의한 장기수선계획 조정

장기 수선계획 조정이 3년에 이르지 않아 수시로 조정을 하여야 할 경우의 예시 입니다.

장기수선계획 수시 검토 조정안

1. 현 장기 수선계획서

2. 장기수선계횔서 조정안

3. 조정사유

 현 장기 수선계획서상 계획 금액은 100,000,000, 원으로 계획이 되어 있으나 검토 결과 주차장 진입로 지붕(캐노피) 설치 또는 보수하는데 물가변동으로 지하주차장 차량 진출입로 크랙보수, 재도장 등의 공사 금액이 현재 공사 가능 금액보다 현저히 적게 계획되어 있어 금액을 조정하여 입주자 대표회의의 의결을 받아 조정하기로 하고 전체 입주자 과반수 이상의 서면동의를 받아 그 결과에 따라 조정하려고 합니다. 

2020. 00. 00

상기 내용과 같이 장기 수선계획서를 검토하고, 조정합니다. 이에 동의하여 주시기 바랍니다. 

행복아파트 입주자대표회의

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▶︎주택관리업자 및 사업자선정지침 개정. 수의계약 500만 원 상향 시행 등

▶︎공동주택 행위 허가 신고 사항에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

▶︎민간 건설공사 표준 도급 계약서 작성 방법과 서식 다운로드

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 이것으로  장기수선계획의 이해와 장기수선 계획의 수립 및 조정 그리고 장기수선공사의 방법을 마치도록 하겠습니다. 본 글을 참조 하시여 실무에 활용하시기 바랍니다. 감사합니다.