150세대 미만 아파트의 입주자대표회의도 공동주택관리법에 의하여 구성된 단체라는 판례

150세대 미만 아파트의 입주자대표회의도 공동주택관리법에 의하여 구성된 단체로 본다는 판례가 나왔습니다. 수원지방법원 2019. 3. 6. 결정 2019카합10006 직무정지가처분 사건에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

이 블로그의 목차

150세대 미만 아파트의 입주자대표회의도 공동주택관리법에 의해 구성된 단체 사건의 개요

수원시 팔달구 A 아파트(이 사건 건물)는 지하 3층, 지상 15층 1개동의 주상복합건물로서 지상 1층은 상가, 지상 2층 내지 15층은 아파트 총 129세대(이 사건 아파트)로 구성되어 있다.

이 사건 건물 중 아파트 부분만을 별도로 관리하기 위하여 이 사건 아파트만의 입주자대표회의를 구성하고 독자적인 관리규약을 제정하였다. 그 뒤 관리규약에 따라 동대표자를 선출하였다.

그러자 이 사건 아파트의 구분소유자인 B는 위와 같이 선출된 동대표자들을 상대로 이 사건 직무집행정지가처분을 신청하였는데,

B의 주장은 “이 사건 아파트는 주택법 등이 적용되지 않고 집합건물법이 적용되고 이 사건 입주자대표회의는 이 사건 건물 중 상가 부분을 제외한 이 사건 아파트의 구분소유자 등을 구성원으로 하는 일부공용 관리단의 성격을 가지므로,

동별대표자를 선출하려면 집합건물법에서 정한 관리인 선임절자(구분소유자 1/5이상 동의, 관리단집회 소집 및 결의)를 거쳐야 함에도 이를 거치지 않았으므로 절차를 위반한 선거에서 선출된 동대표의 자격이 없다”는 것이다.

이에 대하여 수원지방법원은 아래와 같이 판단하였다.

법원의 판단

150세대 미만인 공동주택에 적용되는 법률

이 사건 건물은 집합건물이므로, 집합건물법 제23조 제1항에 따라 이 사건 건물의 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 성립한다.

나아가 집합건물법 제23조 제2항은 ‘일부공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있다’고 규정하고 있고,

같은 법 제28조 제2항은 ‘일부 공용부분에 관한 사항으로써 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 아니한 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니하면 일부 공용부분을 공용하는 구분소유자의 규약으로써 정할 수 있다’고 규정하고 있으므로,

이 사건 아파트의 구분소유자들은 이 사건 건물 중 이 사건 아파트의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 일부공용 관리단을 구성할 수 있다.

그런데 공동주택관리법 제2조 제1항 제1호는 “공동주택”의 범위에 ‘주택법 제2조 제3호에 따른 공동주택'(가목)과 ‘건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물'(나목)을 포함시키고 있다.

주택법 제2조 제3호는 ‘공동주택이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다’고 규정하고 있으며,

이에 따라 주택법 시행령 제3조 제1항 제1호는 위 주택법 규정에 따른 공동주택의 종류와 범위에 ‘건축법 시행령 [별표 1] 제2호 가목에 따른 아파트’를 포함시키고 있다.

건축법 시행령 [별표 1] 제2호 가목은 아파트를 ‘주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택’으로 규정하여 공동주택의 범위에 포함시키고 있다.

위와 같은 규정을 종합하여 보면, 이 사건 아파트는 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택으로서 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택이고,

건축법에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물이므로, 공동주택관리법에서 정한 “공동주택”에 해당한다. 따라서 이 사건 아파트는 공동주택으로서 공동주택관리법의 적용대상이 된다.

공동주택관리법 제2조 제1항 제8호는 ‘입주자대표회의란 공동주택의 입주자등을 대표하여 관리에 대한 주요사항을 결정하기 위하여 제14조에 따라 구성하는 자치의결기구를 말한다’고 규정하고 있고,

같은 법 제14조 제1항은 ‘입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자로 구성한다’고 규정하고 있는바, 이 사건 아파트는 공동주택으로서 공동주택관리법에 따라 입주자대표회의를 구성할 수 있다.

결국 이 사건 아파트에는 집합건물법과 공동주택관리법이 모두 적용되므로, 이 사건 아파트의 구분소유자들은 관리단집회를 개최하여 관리인을 선임할 수 있고, 이 사건 아파트의 입주자들 및 사용자들은 자신들을 대표하는 입주자대표회의를 구성할 수도 있다.

이 사건 입주자대표회의가 관리단의 성격을 겸유하는지 여부

그런데 B는 이 사건 입주자대표회의가 그 명칭에도 불구하고 실질적으로는 관리단에 해당한다고 주장하므로, 이 사건 입주자대표회의가 관리단으로서의 성격을 겸유하는지에 관하여 본다.

구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 집합건물법 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에도 불구하고 관리단으로서의 역할 을 수행할 수 있고,

구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라 할지라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있다. 한편, 공동주택관리법의 규정들에 의하면,

입주자대표회의 구성원이 될 수 있는 동별대표자들은 전체 구분소유자 중 일부 인원에 불과하므로, 특별한 사정이 없는 한 공동주택관리법에 의하여 구성된 입주자대표회의는 그 구성원의 성격과 범위 등이 구분소유자 전원으로 구성되는 집합건물법(집합건축물의 소유 및 관리에 관한 법률)상의 관리단의 경우와 다르다고 할 것이므로 관리단의 성격을 겸유한다고 볼 수 없다(대법원 2015다47310).

이 사건 입주자대표회의도 관리단의 성격을 겸유한다고 보기 어려우므로, 이 사건 아파트 입주자등은 공동주택관리법에 의한 동별 대표자 선출절차에 따라 이 사건 입주자대표회의를 구성할 수 있고,

집합건물법에 의한 관리단 집회를 통하여 이 사건 입주자대표회의를 구성하여야 하는 것은 아니다.

따라서 이 사건 선거 결과에 따라 동 대표자로 선임된 것이 위법하다고 보기 어렵다.