전기, 통신, 전기 소방 공사 관련 오시공 미시공 하자의 담보책임 기간 국토부 유권해석 22. 5. 6

전기, 통신, 전기 소방공사 관련 오시공 미시공 하자의 담보 책임기간 국토부 유권해석 22. 5. 6에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

하자담보에 대해서 많은 관리사무소장님들의 관심이 있으실텐 데 대한주택관리사협회 부산시회에 올라온 이번에 나온 유권해석을 살펴보도록 하겠습니다.


전기, 통신, 전기소방공사 관련 오시공 미시공 하자의 담보책임기간 국토부 유권해석

오시공 미시공 담보책임기간 국토부 유권해석
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전기, 통신, 전기소방공사 관련 오시공 미시공 하자의 담보책임기간 국토부 유권해석을 살펴보도록 하겠습니다.

오시공 미시공에 대한 질의사항과 답변사항 그리고 법령을 참고해보세요.


질의사항

하자 기간 법률 확인 요청합니다.

전기, 통신, 전기소방공사 관련 하자 기간은 3년으로 알고 있습니다. 한데 4월 21일 KBS 뉴스에서 미시공 하자는 10년이라는 말을 들었습니다. 

질의 1: 전기, 통신, 전기소방 관련하여 미시공 하자의 처리기간이 정말 10년이 맞는지 아니면 KBS 보도가 잘못된 건지 궁급합니다.

질의 2: 만약 미시공하자의 경우 10년이 맞다면 해당 건에 대하여 어디에 질의 요청해야 하는지? (하자분쟁조정위원회에 제출하였더니 하자기간이 끝난 건이라 불투명하게 말씀을 하셔서 다른 기관에 문의해야 하는지?)


분쟁조정위원회 답변

국토교통부 하자심사분쟁조정위원회에 관심과 애정을 가져 주신 점에 대해 깊이 감사드리며, 귀하께서 우리 위원회에 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

우리 위원회는 법령에 대해 유권 해석할 수 있는 권한이 없어 질의하신 내용에 대한 구체적인 답변이 어려운 점 양해 바랍니다.

법령 및 법령 해석과 관련된 사항은 국토교통부 또는 지자체 관련 부서로 문의하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.


국토교통부 답변

안녕하십니까? 평소 국토 교통 행정에 관심을 가져주신 점 감사드리며, 우리 부에 공동주택관리 업무와 관련하여 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.


질의 요지

4월 21일 KBS 뉴스에 따라 전기, 통신, 소방 공사 관련 미시공 하자의 담보 책임 기간이 10년에 해당하는지?


답변 내용

하자보수의 담보책임기관과 관련된 조항은 공동주택관리법 제36조 및 공동주택관리법 시행령 제36조, 제39조가 있으며 구체적인 담보책임기간은 같은 령 [별표 4] 시설공사별 담보책임기간에 나와 있습니다.


공동주택관리법 제36조

제36조(하자담보책임) ① 다음 각 호의 사업주체(이하 이 장에서 “사업주체”라 한다)는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임(제3호 및 제4호의 시공자는 수급인의 담보책임을 말한다)을 진다. <개정 2017. 4. 18.>

  1. 「주택법」 제2조 제10호 각 목에 따른 자

  2. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주

  3. 제35조 제1항 제2호에 따른 행위를 한 시공자

  4. 「주택법」 제66조에 따른 리모델링을 수행한 시공자

 ② 제1항에도 불구하고 「공공주택 특별법」 제2조 제1호가 목에 따라 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 공동주택(이하 “공공임대주택”이라 한다)을 공급한 제1항 제1호의 사업주체는 분양전환이 되기 전까지는 임차인에 대하여 하자보수에 대한 담보책임(제37조 제2항에 따른 손해배상책임은 제외한다)을 진다. <신설 2017. 4. 18., 2020. 6. 9.>

 ③ 제1항 및 제2항에 따른 담보책임의 기간(이하 “담보책임기간”이라 한다)은 하자의 중대성, 시설물의 사용 가능 햇수 및 교체 가능성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조 부별 및 시설공사별로 10년의 범위에서 대통령령으로 정한다. 이 경우 담보책임기간은 다음 각 호의 날부터 기산 한다. <개정 2016. 1. 19., 2017. 4. 18., 2020. 6. 9.>

  1. 전유 부분: 입주자(제2항에 따른 담보책임의 경우에는 임차인)에게 인도한 날

  2. 공용 부분: 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일(같은 법 제49조 제4항 단서에 따라 공동주택의 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 같은 법 제49조 제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 그 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일

 ④ 제1항의 하자(이하 “하자”라 한다)는 공사상 잘못으로 인하여 균열ㆍ침하(沈下)ㆍ파손ㆍ들뜸ㆍ누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상ㆍ기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말하며, 그 구체적인 범위는 대통령령으로 정한다. <개정 2017. 4. 18.>

공동주택관리법 제 36조


공동주택관리법 시행령 제36조

제36조(담보책임기간) ① 법 제36조 제3항에 따른 공동주택의 내력구조 부별 및 시설공사별 담보책임기간(이하 “담보책임기간”이라 한다)은 다음 각 호와 같다. <개정 2017. 9. 29.>

1. 내력구조 부별(「건축법」 제2조 제1항 제7호에 따른 건물의 주요 구조부를 말한다. 이하 같다) 하자에 대한 담보책임기간: 10년

2. 시설공사별 하자에 대한 담보책임기간: 별표 4에 따른 기간

② 사업주체(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주를 포함한다. 이 하 이조에서 같다)는 해당 공동주택의 전유 부분을 입주자에게 인도한 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 주택인도증서를 작성하여 관리주체(의무관리대상 공동주택이 아닌 경우에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)에게 인계하여야 한다. 이 경우 관리주체는 30일 이내에 공동주택관리정보시스템에 전유부분의 인도일을 공개하여야 한다.

③ 사업주체가 해당 공동주택의 전유부분을 법 제36조 제2항에 따른 공공임대주택(이하 “공공임대주택”이라 한다)의 임차인에게 인도한 때에는 주택 인도증서를 작성하여 분양전환하기 전까지 보관하여야 한다. 이 경우 사업주체는 주택인도증서를 작성한 날부터 30일 이내에 공동주택관리 정보시스템에 전유 부분의 인도일을 공개하여야 한다. <신설 2017. 9. 29.>

④ 사업주체는 주택의 미분양(未分讓) 등으로 인하여 제10조 제4항에 따른 인계ㆍ인수서에 같은 항 제5호에 따른 인도일의 현황이 누락된 세대가 있는 경우에는 주택의 인도일부터 15일 이내에 인도일의 현황을 관리주체에게 인계하여야 한다. <개정 2017. 9. 29.>


공동주택관리법 시행령 제39조

제39조(담보책임의 종료) ① 사업주체는 담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 그 만료 예정일을 해당 공동주택의 입주자 대표회의(의무관리대상 공동주택이 아닌 경우에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단을 말한다. 이하 이 장에서 같다) 또는 해당 공공임대주택의 임차인 대표회의에 서면으로 통보하여야 한다. 이 경우 사업주체는 다음 각 호의 사항을 함께 알려야 한다. <개정 2017. 9. 29.>

1. 제38조에 따라 입주자 대표회의등 또는 임차인등이 하자보수를 청구한 경우에는 하자보수를 완료한 내용

2. 담보책임기간 내에 하자보수를 신청하지 아니하면 하자보수를 청구할 수 있는 권리가 없어진다는 사실

② 제1항에 따른 통보를 받은 입주자대표회의 또는 공공임대주택의 임차인 대표회의는 다음 각 호의 구분에 따른 조치를 하여야 한다. <개정 2017. 9. 29.>

1. 전유 부분에 대한 조치: 담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수를 청구하도록 입주자 또는 공공임대주택의 임차인에게 개별 통지하고 공동주택단지 안의 잘 보이는 게시판에 20일 이상 게시

2. 공용 부분에 대한 조치: 담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수 청구

③ 사업주체는 제2항에 따라 하자보수 청구를 받은 사항에 대하여 지체 없이 보수하고 그 보수 결과를 서면으로 입주자 대표회의 등 또는 임차인등에 통보해야 한다. 다만, 하자가 아니라고 판단한 사항에 대해서는 그 이유를 명확히 기재하여 서면으로 통보해야 한다. <개정 2017. 9. 29., 2021. 12. 9.>

④ 제3항 본문에 따라 보수결과를 통보받은 입주자대표회의등 또는 임차인 등은 통보받은 날부터 30일 이내에 이유를 명확히 기재한 서면으로 사업주체에게 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 사업주체는 이의제기 내용이 타당하면 지체 없이 하자를 보수하여야 한다. <개정 2017. 9. 29.>

⑤ 사업주체와 다음 각 호의 구분에 따른 자는 하자보수가 끝난 때에는 공동으로 담보책임 종료 확인서를 작성해야 한다. 이 경우 담보책임기간이 만료되기 전에 담보책임 종료확인서를 작성해서는 안 된다. <개정 2020. 4. 24.>

1. 전유 부분: 입주자

2. 공용 부분: 입주자 대표회의의 회장(의무관리대상 공동주택이 아닌 경우에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리인을 말한다. 이하 이 조 및 제61조제3항제1호에서 같다) 또는 5분의 4 이상의 입주자(입주자대표회의의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수인 경우만 해당한다)

⑥ 입주자대표회의의 회장은 제5항에 따라 공용 부분의 담보책임 종료 확인서를 작성하려면 다음 각 호의 절차를 차례대로 거쳐야 한다. 이 경우 전체 입주자의 5분의 1 이상이 서면으로 반대하면 입주자 대표회의는 제2호에 따른 의결을 할 수 없다.

1. 의견 청취를 위하여 입주자에게 다음 각 목의 사항을 서면으로 개별 통지하고 공동주택단지 안의 게시판에 20일 이상 게시할 것

가. 담보책임기간이 만료된 사실

나. 완료된 하자보수의 내용

다. 담보책임 종료 확인에 대하여 반대의견을 제출할 수 있다는 사실, 의견제출기간 및 의견제출서

2. 입주자 대표회의 의결

⑦ 사업주체는 제5항 제2호에 따라 입주자와 공용 부분의 담보책임 종료 확인서를 작성하려면 입주자대표회의의 회장에게 제6항제1호에 따른 통지 및 게시를 요청해야 하고, 전체 입주자의 5분의 4 이상과 담보책임 종료확인서를 작성한 경우에는 그 결과를 입주자 대표 회의 등에 통보해야 한다. <신설 2020. 4. 24.>


동 법령에 따른 담보책임기간은 전유 부분의 경우 입주자에게 인도한 날(주택 인도증서 인계일). 공용 부분의 경우 사용검사일로부터 기산 한다고 정하고 있으며, 따라서 미시고 하자 등 기산일 전에 발생한 하자에 대한 하자에 대하여는 담보책임기간을 별도로 정하고 있지 않습니다.

참고로, 집합건물 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제5조 제1호에서는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의 2 제2항 각 호에 따른 기산일 전에 발생한 하자(오시고·미시고 등)에 대하여 5년의 담보책임기간을 정하고 있으며, 대법원에서 공동주택의 오시공·미시공, 사용 검사일 전에 발생한 하자담보책임을 집합건물 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 판결한 사례 (대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다 108234 판결)가 있음을 알려드립니다.


집합건물 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제5조 제1호

제5조(담보책임의 존속기간) 법 제9조의 2 제1항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.

  1. 법 제9조의 2 제2항 각 호에 따른 기산일 전에 발생한 하자: 5년


집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의2제2항 각 호

제9조의 2(담보책임의 존속기간)

 ② 제1항의 기간은 다음 각 호의 날부터 기산 한다. <개정 2016. 1. 19.>

  1. 전유 부분: 구분소유자에게 인도한 날

  2. 공용 부분: 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일(집합건물 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 「주택법」 제49조 제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 분할 사용검사일 또는 동별 사용 검사일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일


대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다 108234 판결

대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다108234 판결 [하자보수금] [공 2012하, 1412] 판시사항

[1] 2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정된 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률과 2005. 5. 26. 법률 제7520호로 개정된 주택법하에서 집합건물을 건축하여 분양한 자를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있는 하자의 범위 및 그 근거 규정

[2] 甲 주식회사가 건축하고 분양한 아파트에 사용검사일 전에 발생한 하자나 오시고·미시고 등의 하자 및 사용검사일부터 담보책임기간 만료일 이전에 발생한 주택법 제46조의 하자에 대하여, 입주자 대표회의가 甲 회사를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상을 구한 사안에서, 甲 회사는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조에 따른 하자담보책임을 부담한다고 한 사례

판결요지

[1] 2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정된 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘개정 집합건물 법’이라 한다)과 2005. 5. 26. 법률 제7520호로 개정된 주택법(이하 ‘개정 주택법’이라 한다)은 입법 목적, 하자담보책임의 내용, 하자담보책임의 대상이 되는 하자의 종류와 범위, 하자담보책임을 추급할 수 있는 권리자와 의무자, 하자담보책임을 추급할 수 있는 권리의 행사기간 등을 서로 달리하고 있다. 따라서 개정 집합건물법 제9조에 따른 하자보수청구권 및 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권과 개정 주택법 제46조에 따른 하자보수청구권 및 하자발생으로 인한 손해배상청구권은 독립적으로 행사할 수 있다. 다만 개정 집합건물법 부칙(1984. 4. 10.) 제6조 단서가 ‘공동주택의 담보책임에 관하여는 개정 주택법 제46조의 규정이 정하는 바에 따른다’고 규정하고 있고, 개정 주택법 제46조는 공동주택의 사용검사일 또는 사용승인일(이하 ‘사용검사일’이라고만 한다)부터 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 때에 한하여 담보책임을 인정하고 있으므로, 개정 주택법 제46조에서 규정하는 하자에 대하여는 위 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 하자가 발생한 때에 한하여 개정 집합건물법 제9조에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있고, 그 밖에 개정 주택법 제46조에서 규정하지 않는 사용검사일 전에 발생한 하자나 오시고·미시고 등의 하자에 대하여는 위 대통령령이 정하는 담보책임기간의 제한 없이 개정 집합건물법 제9조에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있다.

[2] 甲 주식회사가 건축하고 분양한 아파트에 사용검사일 전에 발생한 하자나 오시공·미시공 등의 하자 및 사용검사일부터 담보책임기간 만료일 이전에 발생한 주택법 제46조의 하자에 대하여, 입주자 대표회의가 甲 회사를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상을 구한 사안에서, 아파트 구분소유자들은 아파트에 발생한 하자 전부에 대하여 甲 회사를 상대로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있고, 입주자대표회의가 아파트 구분소유자들로부터 위 손해배상청구권을 양수받아 이행을 청구하고 있으므로, 甲 회사는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조에 따른 하자담보책임을 부담한다고 한 사례.

참조조문

[1] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항, 부칙(1984. 4. 10.) 제6조, 주택법 제46조 제1항, 제3항 / [2] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항, 부칙(1984. 4. 10.) 제6조, 주택법 제46조 제1항, 제3항

원고, 피상고인

속초 조양 코아루아파트 입주자 대표회의 (소송대리인 법무법인 청맥 담당 변호사 남성원 외 1인)

피고, 상고인

주식회사 한국 토지신탁 (소송대리인 법무법인 한신 담당 변호사 이재호)

원심판결

서울고법 2010. 11. 12. 선고 2010나 35680 판결

주 문

상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

이 유

상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 참고서면의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 살펴본다.

1. 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구에 관한 법리오해 주장에 대하여

가. 2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정된 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘개정 집합건물 법’이라 한다) 제9조 제1항은 “제1조의 건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여는 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용한다.”라고 규정하고, 부칙(1984. 4. 10.) 제6조는 “집합주택의 관리방법과 기준에 관한 주택법의 특별한 규정은 그것이 이 법에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하지 않는 한 효력이 있다. 다만 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 주택법 제46조의 규정이 정하는 바에 따른다.”고 규정하고 있으며, 한편 2005. 5. 26. 법률 제7520호로 개정된 주택법(이하 ‘개정 주택법’이라 한다) 제46조 제1항은 “사업주체는 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여 집합건물법 제9조의 규정에 불구하고 공동주택의 사용검사일 또는 사용승인일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 공사상 잘못으로 인한 균열·침하·파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 때에는 공동주택의 입주자 등 대통령령이 정하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다.”고 규정하고, 같은 조 제3항은 “사업주체는 제1항의 규정에 의한 담보책임기간 안에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때에는 하자발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.”라고 규정하고 있다.

개정 집합건물 법과 개정 주택법은 입법 목적, 하자담보책임의 내용, 하자담보책임의 대상이 되는 하자의 종류와 범위, 하자담보책임을 추급할 수 있는 권리자와 그 의무자, 하자담보책임을 추급할 수 있는 권리의 행사기간 등을 서로 달리하고 있다. 따라서 개정 집합건물법 제9조에 따른 하자보수청구권 및 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권과 개정 주택법 제46조에 따른 하자보수청구권 및 하자발생으로 인한 손해배상청구권은 독립적으로 행사할 수 있다고 할 것이다. 다만 위에서 본 바와 같이 개정 집합건물법 부칙 제6조 단서가 ‘공동주택의 담보책임에 관하여는 개정 주택법 제46조의 규정이 정하는 바에 따른다’고 규정하고 있고, 개정 주택법 제46조는 공동주택의 사용검사일 또는 사용승인일(이하 ‘사용검사일’이라고만 한다)부터 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 때에 한하여 담보책임을 인정하고 있으므로, 개정 주택법 제46조에서 규정하는 하자에 대하여는 위 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 그 하자가 발생한 때에 한하여 개정 집합건물법 제9조에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있고, 그 밖에 개정 주택법 제46조에서 규정하지 않는 사용검사일 전에 발생한 하자나 오시공·미시공 등의 하자에 대하여는 위 대통령령이 정하는 담보책임기간의 제한 없이 개정 집합건물법 제9조에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있다고 할 것이다.

나. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사정이 인정된다.

(1) 두루원 디앤씨 주식회사(이하 ‘두루원’이라 한다)와 원심 공동피고 새롬성원산업 주식회사(이하 ‘새롬성원산업’이라 한다)는 2004. 3. 경 이 사건 아파트 신축사업을 공동으로 추진하기로 약정한 후, 피고와 이 사건 아파트 건축을 위하여 신탁계약을 체결하였다.

(2) 이 사건 아파트에 관하여 2006. 10. 27. 사용검사가 이루어졌는데, 이 사건 아파트에는 원심이 인용한 제1심 판결 별지 기재와 같이 사용검사일 전에 발생한 하자나 오시고·미시고 등의 하자가 있고, 또한 사용검사일부터 위 담보책임기간의 만료일 이전에 발생한 주택법 제46조의 하자가 있다.

(3) 원고는 주택법 등 관련 법령에 기하여 피고를 상대로 이 사건 아파트 중 177세대의 하자의 보수에 갈음하는 손해배상을 청구하는 이 사건 소를 제기하였고, 피고가 답변서에서 ‘집합건물 법 제9조에 의한 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물 구분소유자에게 귀속하고, 공동주택에 하자가 있는 경우 입주자대표회의는 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 가지지 않는다’는 취지의 대법원판결을 들어 원고의 청구를 다투고 나서자, 두루원을 포함한 위 177세대의 구분소유자들은 2009. 10. 5. 피고에 대하여 가지는 하자의 보수에 갈음하는 손해배상청구권을 원고에게 양도하고 다음날 피고 앞으로 그 채권양도의 통지를 하였으며, 그에 따라 원고는 2009. 12. 11. 위 구분소유자들로부터 피고에 대한 손해배상청구권을 양도받았음을 원인으로 하여 이 사건 소의 청구취지와 청구원인을 변경하였다.

다. 앞서 본 법리와 사실관계에 의하면, 위 구분소유자들은 이 사건 아파트에 발생한 위 하자들 전부에 대하여 피고를 상대로 개정 집합건물 법 제9조에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있다고 할 것이고, 한편 원고는 위 아파트 177세대의 구분소유자들로부터 개정 집합건물법 제9조에 따른 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 양수받아 그 이행을 청구하는 것이 분명하므로, 원고의 청구를 일부 받아들인 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있다. 원심이 이 사건 손해배상청구의 근거법령을 개정 집합건물법 제9조가 아닌 개정 주택법 제46조 제1항, 제3항으로 적시한 것은 잘못이나, 이러한 잘못은 판결 결과에 영향이 없다.

이 부분 상고이유의 주장은 이 사건 아파트의 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구에 관하여 개정 집합건물 법의 적용이 배제되고 개정 주택법령만이 적용된다는 전제에서 원심의 판단을 탓하는 것이어서 받아들일 수 없다.

2. 집합 건 물법상 하자담보 추급권 포기에 관한 주장에 대하여

피고는, 두루원과 피고가 이 사건 신탁계약 제24조 제1호에서 신탁계약 종료 시 피고가 두루원에게 그 소유 아파트들을 현존 상태대로 인도하기로 약정하였고, 이는 하자담보 추급권의 포기 약정에 해당한다고 주장한다. 그러나 이는 상고심에 이르러 비로소 주장하는 것으로서 적법한 상고이유가 될 수 없을 뿐 아니라, 피고 주장의 위 약정만으로는 두루원이 하자담보 추급권을 포기하였다고 볼 수도 없다. 이 부분 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다.

3. 집합건물 법상 하자담보책임의 의무자에 관한 법리오해 주장에 대하여

원심판결 이유에 의하면, 이 사건 아파트를 신축함에 있어 건축허가 등 법적 절차가 모두 피고 명의로 이루어진 사실, 이 사건 아파트를 분양하면서 작성된 공급계약서에는 매도인이 피고로 되어 있을 뿐 두루원의 명칭은 계약서 어디에도 기재되어 있지 아니한 사실 등을 알 수 있으므로, 두루원이 아니라 피고가 이 사건 아파트를 건축하고 분양한 자로서 개정 집합건물법 제9조에 따른 하자담보책임을 부담한다고 할 것이다. 따라서 두루원이 실질적으로 이 사건 아파트를 건축하여 분양한 자로서 하자담보책임을 부담한다는 취지의 상고이유 주장은 받아들일 수 없다.

4. 하자보수비용이 신탁 비용에 포함되는지 여부에 관한 채증법칙 위반 및 법리오해 주장에 대하여 원심은, 이 사건 신탁계약 제17조는 신탁사업을 수행하는 중 신탁재산에 발생한 제 비용을 수익자가 부담한다는 취지에 불과하고, 하자보수비용은 공사도급관계에서 공사 수급인이 공사 도급인에 대하여 부담하거나 건축물 분양에 따라 사업주체가 공동주택의 입주자에게 부담하는 것인 점에 비추어, 이 사건 신탁계약에서 수익자가 부담하기로 약정한 ‘신탁부동산의 수선, 보존, 개량비용’(제17조 제1항 제4호)에는 이 사건 아파트의 하자보수비용은 포함될 수 없고, 따라서 두루원은 피고에 대하여 하자보수비용의 상환의무나 지급의무를 부담하지 않는다는 취지로 판단하여 피고의 상계항변을 배척하였다. 기록에 비추어 보면 원심의 이러한 사실 인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 채증법칙 위반이나 법리오해 등의 위법이 없다. 피고가 참고서면에서 들고 있는 대법원 판례는 이 사건과 사안을 달리하는 것으로서 이 사건에 원용하기에 적절하지 아니하다.

5. 결론

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

재판장 대법관 김용덕

대법관 양창수 주심

대법관 이상훈


결론

위 내용은 길고 복잡했지만 판례는 10년이 아니라 5년입니다.


집합건물 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제5조 제1호

제5조(담보책임의 존속기간) 법 제9조의 2 제1항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.

  1. 법 제9조의 2 제2항 각 호에 따른 기산일 전에 발생한 하자: 5년


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►공동주택 행위 허가 신고 사항에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

►주택관리업자 및 사업자선정지침 개정. 수의계약 500만 원 상향 시행 등

►입주자대표회의 구성과 동별대표자의 자격 그리고 임원의 임기와 구성 그리고 해임

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이것으로 전기, 통신, 전기 소방공사 관련 오시공 미시공 하자의 담보책임기간 국토부 유권해석 22. 5. 6에 대해서 마치도록 하겠습니다.

공동 주택 하자 관리에 참고가 되었으면 합니다. 감사합니다.

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