전세보증금 사기 유형 깡통전세 근저당 대항력 등 관련 용어와 전세 보증 보험 설명입니다.

전세보증금을 지키는 방법 전세로 집을 얻으시려고 하신다면 전세 사기를 당하지 않기 위해 최소한의 정보는 알고 있어야 할 것입니다.

전세보증금과 관련된 내용에 대해서 설명해 드리도록 하겠습니다. 피 같은 내 돈 전세보증금을 지키기 위한 최소한의 정보를 시작하겠습니다.


전세보증금 사기의 대표적인 유형

전세보증금-관련용어-전세보증보험-종류와-설명
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전세보증금 사기는 위의 세 가지 경우가 가장 많은 유형입니다.

이를 예방하기 위해서는 먼저 전세보증금에 관련된 내용을 확실하게 알아 두시는 것이 필요할 것입니다.

  1. 깡통전세로 가장 대표적인 유형으로 전세금과 집값이 같은 경우
  2. 전월세 계약을 체결한 뒤 전입 당일 소유권을 제삼자로 바꿔 보증금 편취하는 경우
  3. 임대인이 체납한 세금을 임차인이 자신의 보증금으로 대납하는 경우
  4. 전세보증금 관련 용어


1. 깡통전세

깡통 전세는 위에 언급한 것과 같이 전세금이 높아 집값과 비슷하거나 약간의 차이밖에 나지 않을 때 발생할 수 있는데요.

계약기간 동안 집주인이 금융 문제가 생기거나 전세금을 다 써버려서 기간이 만료되어 지급하지 못하고 있을 때 집이 경매 넘어가 살고 있는 전셋집이 다른 사람이 경매로 낙찰받았을 때 전세금 전부를 받지 못하는 경우가 발생합니다.

집이 경매로 넘어가게 되면 만약 우선 변제순위가 가장 높더라도 1번 유찰될 때마다 20~30% 감가를 하게 됩니다.

집 시세가 전세보증금과 같거나 전세보증금보다 적을 경우 1회만 유찰되더라도 내가 받을 수 있는 돈이 20~30% 적어지는 결과가 나오게 됩니다.

내가 살고 있는 지역이 전세 수요가 많아 높은 전세보증금을 걸어한다면 깡통전세가 될 수 있습니다.

그렇기 때문에 전세보증금은 집이 경매에 넘어가게 되었을 때까지를 가정하고 최소 1회 유찰이 되었을 때를 가정했을 때의 금액으로 즉 매매 가격의 70% 이하인 전세 계약을 하시는 것을 추천드립니다.


2. 근저당 가압류 및 압류

전세보증금을 거시기 전에 이 집이 은행에 대출을 받았는지 알 수 있는 지표가 근저당 설정입니다.

은행에서는 주택을 담보로 잡아 근저당을 서정하여 대출을 해 주게 되는데 채권 최고액은 당사자 간의 협의에 따라 결정하고,

이미 근저당권 설정 등기가 되어 있는 부동산에 후순위 근저당권을 설정하는 것도 가능하고, 여러 부동산에 공동담보로 근저당권 설정 등기를 하는 것도 가능합니다. ​

근저당권자는 담보 부동산에 대한 임의경매를 신청할 수 있고, 순위에 따라 채권 최고액 범위 안에서 배당을 받게 됩니다.

이러한 근저당권을 설정하는 행위는 등기를 하여야 그 효력이 발생하고, 접수 순서에 따라 우선변제를 받을 수 있습니다.

가압류 및 압류는 집주인이 채무 등으로 변제할 사항이 발생하였는데 그 채무를 이행하지 않았을 때 법원의 명령에 따라 가압류와 압류가 됩니다.

대부분의 경우 가압류나 압류가 있다면 전세 계약을 안 하시는 것이 좋을 것입니다.

위와 같이 근저당 설정이 먼저 되어 있다면 은행이 나보다 채권 회수에 우선순위를 가지고 있다고 보시면 됩니다.

또한 가압류나 압류의 경우에도 채권자가 우선순위를 가지게 됩니다.

그렇기 때문에 전세보증금은 집이 만약 경매로 넘어갔을 경우 은행에서 설정된 근저당 금액과 가압류나 압류 등의 금액을 제외하고 1회 유찰이 되더라도 받을 수 있는 금액을 최소한으로 하여 전세 계약을 하시는 것을 추천드립니다.


3. 대항력

대항력 이란 세입자가 법적으로 주택을 사용할 권리와 보증금을 돌려받을 권리 획득하게 되는 것을 말합니다,

대양력을 갖추려면 전세 계약이 끝난 후 해당 관할 주민센터를 방문하시거나 인터넷으로 전입 신고를 하셔야 효력이 발생됩니다.

전입신고를 하게 되더라도 다음날 00시부터 대항력 발생하기 때문에 전세 계약 시 전세 계약 이후 집을 담보로 어떠한 행위를 하지 않는다는 특약을 계약서 내용에 넣어 두시는 것이 하나의 방법이 될 수 있습니다.

만약 전입신고를 하지 않으면 어떻게 될까요?

집이 만약에 경매로 넘어가게 되면 전세 보증금에 대해서 보호를 받을 수 없게 되므로 전세 계약을 하셨다면 전세보증금을 지키기 위해 전입 신고는 필수로 하셔야 합니다.

인터넷으로 전입신고 방법에 대한 내용은 아래 카드를 눌러 참조해 보세요.

인터넷 전입신고 방법. 주민센터가 멀거나 시간이 없을 때 간편하게 해보세요. 전입신고 확정신고 주의사항
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인터넷 전입신고 방법. 주민센터가 멀거나 시간이 없을 때 간편하게 해 보세요. 전입신고 확정신고 주의사항도 한번 살펴보세요. 전세금을 지키기 위해 전입신고하고 확정일자 받는 것을 놓치면 안 됩니다.
https://jungirl.kr/entry/인터넷-전입신고-방법/


4. 우선변제권

전입신고를 하면서 확정일자를 함께 받으면 우선변제권이 발생하게 됩니다.

이는 집이 만약 경매에 넘어가게 되더라도 전세보증금을 제3자 보다 먼저 받을 수 있는 권리를 말합니다.

전세보증금의 대항력을 갖추기 위한 전입신고와 확정일자를 받게 되면 근저당이 설정되지 근저당이 설정되지 않은 시점보다 빠르므로 만약 경매에 들어가더라도 최우선으로 낙찰금을 수령할 수 있게 됩니다.


5. 전세권 설정

전세권 설정은 확정 일자와 같은 개념이 전세권 설정을 하게 되면 전입신고와 확정일자와 같이 우선변제권이 생기게 됩니다.

전입신고와 확정일자는 다음날 00시부터 효력이 발생하지만 전세권 설정을 하게 되면 설정을 한순간부터 우선변제권이 생기게 됩니다.

전입신고와 확정일자 보다 빠르게 우선변제권이 생기게 되며 전세권 설정은 전셋집으로 전입신고를 하지 못하시는 분들이 이용을 하시는 경우에 하게 되는데 예를 들어 타 지역으로 공부를 하러 간 자녀를 둔 부모가 전세 계약을 하는 경우가 대표적입니다.


6. 소액보증금 우선변제

소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 경매신청 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

소액임차인의 우선변제를 받을 수 있는 채권은 압류되지 않습니다.

아래는 지역별 소액임차인 기준과 우선변제받을 수 있는 한도액에 대한 내용을 알아보도록 하겠습니다.


수도권역

  •  서울
  • 소액 임차인 기준 : 1억 5천만원 이하
  • 우선 변제 한도 : 5천만원


과밀억제권역

  • 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시
  • 소액 임차인 기준 : 1억 3천만 원 이하
  • 우선 변제 한도 : 4천3백만 원


광역시

  • 안산시, 파주시, 광주시, 이천시, 평택시
  • 소액 임차인 기준 : 7천만 원 이하
  • 우선 변제 한도 : 2천3백만 원


그 밖의 지역

  • 소액 임차인 기준 : 6천만 원 이하
  • 우선 변제 한도 : 2천만 원

임차주택이 임차권 등기 명령이 등기된 이후 주택을 임차한 임차인은 소액임차인에 해당되어도 우선변제권을 행사할 수 없습니다.

즉, 임차권 등기 명령을 한 임차인의 보증금이 소액임차인에 해당되어 보호받게 되는 것입니다.

처음 주택 임대차 계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었지만, 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우라면 우선변제권을 행사할 수 없습니다.


7. 집행권원

임대차 기간이 만료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 임차인은 임차주택에 대해 보증금 반환 청구 소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원으로 경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다.

보증금 회수 강제집행의 집행권원을 확보하기 위한 소송은 임대차가 종료한 후라면 임차주택에서 퇴거를 하지 않더라도 임차인이 제기할 수 있습니다.


8. 배당요구

배당요구는 다른 채권자에 의해 개시된 집행 절차에 참가하여 동일한 재산의 매각 대금에서 변제를 받기 위해 하는 채권자의 신청을 말하며 경매 절차에서 배당요구의 결과,

다수의 채권자가 경합하게 되어 매각 대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 때에는 법원 우선순위에 따라 배당합니다.

만약 경매 낙찰액이 전체 채무보다 적으면 후순위 채권자는 돈을 받지 못합니다. 그래서 선순위 채권 등기 여부를 확인하기 위해 전세 계약 전 등기부등본을 열람해 근저당 설정이나 가압류 등을 살펴보셔야 하고 임대인의 체납 세금 여부를 확인하기 위해 국세 완납 증명서와 지방세 완납 증명서를 계약 전 확인하시는 것이 중요합니다.


전세 보증 보험

전세보증보험을 선택하는 이유는 본인의 전세보증금을 안전하게 돌려받거나 반환받을 수 있느냐에 대한 문제 때문에 가입을 하게 됩니다. 전세금 보호와 보증금 반환을 쉽게 해결할 수 있기 때문입니다.

더욱이 지금같이 깡통전세 리스크를 줄이는데 가장 효과적이라고 할 수 있으며 역전세난이나 집값이 떨어져서 집주인이 전세보증금을 제때 돌려주기 어려운 문제가 생겼을 때 보증보험사에서 세입자의 전세보증금을 먼저 대신 내주기 때문에 경매라든지 복잡한 과정을 거칠 필요가 없는 장점이 있습니다.

그런데 조심해야 될 것은 전세보증보험을 가입한다고 해서 1순위 변제권을 갖는 것은 절대 아니라는 것은 알고 있어야 합니다.

엄연히 임차인의 보증금 변제 순위가 확보된 상태에서 그런 절차를 대신해 주는 것이기 때문에 내가 전세보증보험상품을 가입했다고 해서 없는 변제순위를 대신해서 돈을 대신 준다는 뜻은 아니라는 것입니다. 

전세보증보험 가입 전 반드시 챙겨야 하는 것은 확정일자와 전입신고를 해서 최우선 변제순위를 챙기는 것 그것이 가장 중요합니다.

또한 전세 보증 보험에서 거절이 되는 집은 대부분 문제가 있기 때문에 이런 집들은 걸러서 계약을 할 수 있기 때문에 전세 보증금에 대해서 아무것도 모르는 분들이라면 전세 보증 보험 가입을 하시는 것을 추천드립니다.

전세 보증보험 회사는 SGI와 HUG의 보증 보험 상품으로 가입을 하실 수 있으며 두 보증보험 회사의 상품을 간략하게 살펴보면 다음과 같습니다. 


1. HUG 주택 도시 보증 공사 전세 보증 보험

주택도시 보증 공사에서 나오는 전세보증보험 상품인 HUG는 국토부 산하 금융 공기업이기 때문에 좀 더 많은 사람들에게 저렴한 비용으로 혜택을 주려고 하는 것에 중점을 맞추고 있습니다.

가입대상
  • 아파트
  • 단독주택
  • 연립주택
  • 주거용 오피스텔


가입한도
  • 수도권은 7억 이하
  • 기타 지역 5억 이하


신청기한

계약의 시작일부터 종료일자 중 절반이 경과하기 이전에 신청할 수 있습니다. 


2. SGI서울보증보험 전세 보증 보험

가입대상
  • 아파트
  • 단독주택
  • 연립주택
  • 도시형 생활주택
  • 주거용 오피스텔


가입한도
  • 아파트는 제한이 없음
  • 10억을 초과하지 않는 범위 내


신청기한

계약서상 계약 시 작일로부터 10개월이 경과하기 전. 1년짜리 계약의 경우에는 5개월이 경과하지 않은 시점까지 신청이 가능합니다.


결론

HUG 전세보증보험과 SGI는 아무래도 보험료 요율에 있어서 가장 차이가 있으며 HUG 상품은 나라에서 운영하는 금융 공기업으로 조금 더 혜택이 있습니다. 아무래도 기업인 SGI는 요율이 좀 비싼 편은 있지만,

더 많은 수의 사람들이 가입을 할 수 있게 열려 있어 가입할 수 있는 주택의 범위도 넓고 신청 기간의 폭이 크기 때문에 두 가지 상품을 잘 선택해서 가입을 하시면 될 것입니다.


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이것으로 전세보증금을 지키는 방법 전세로 집을 얻으시려고 하신다면 전세 사기를 당하지 않기 위해 최소한의 정보는 알고 있어야 할 용어와 전세보증금과 관련된 내용을 마치도록 하겠습니다. 이 글을 보시고 조금이나마 도움이 되시면 좋겠습니다. 감사합니다.

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